C'est le retour des beaux jours, et les propriétaires de chalet ont hâte de passer l'été en famille. Même si la vidange de la fosse septique, l'entretien du quai et les mouches noires sont au centre des préoccupations au début de la saison, il est tout de même important de réfléchir aux questions complexes qui pourraient avoir des incidences en matière d'impôt sur le revenu.
Si vous êtes un résident du Canada qui possède ou envisage d'acquérir un chalet ou une propriété à vocation récréative au pays, la foire aux questions fiscales suivante peut vous aider à y voir plus clair.
Q : Nous aimerions offrir notre chalet en location. Y aura-t-il une incidence sur l'impôt sur le revenu?
Q : Si nous louons notre chalet, pouvons-nous déduire des dépenses des revenus gagnés?
Q : On m'a dit qu'il n'y aurait aucun impôt sur le revenu à payer à la vente de mon chalet. Est-ce vrai?
Liste de contrôle : Éléments du PBR liés à la propriété d'un chalet et documents requis
Nous aimerions offrir notre chalet en location. Y aura-t-il une incidence sur l'impôt sur le revenu?
Oui. Lorsque vous commencez à louer un bien d'usage personnel (autrement que d'une manière accessoire ou occasionnelle), on considère que vous avez changé l'usage de la propriété aux fins de l'impôt sur le revenu. En d'autres mots, lorsque vous offrez votre chalet à la location, vous êtes réputé en avoir disposé à sa juste valeur marchande (JVM) et vous devez payer de l'impôt sur la différence entre la JVM du chalet au moment du changement d'usage et son prix de base rajusté (PBR). Tout gain en capital existant peut être réduit ou éliminé en utilisant l'exemption pour résidence principale.
Vous pouvez également choisir de reporter à une autre année la disposition réputée lors d'un changement d'usage. Lorsque ce choix est fait, la propriété peut continuer à être considérée comme une résidence principale admissible pendant une période de quatre ans, voire plus dans certaines circonstances. Des lignes directrices précises existent pour effectuer ce choix, et il faut user de prudence pour ne pas annuler celui-ci par inadvertance.
Si nous louons notre chalet, pouvons-nous déduire des dépenses des revenus gagnés?
Cela dépend. Une modification législative entrée en vigueur le 1er janvier 2024 interdit la déduction de dépenses pour les locations à court terme non conformes. Ces règles, parfois connues sous le nom de « règles Airbnb », ont été mises en place pour décourager la location à court terme lorsqu'elle entraîne une diminution du parc de logements. La restriction de l'impôt sur le revenu s'applique si la propriété est située dans une province ou une municipalité qui ne permet pas sa location à court terme ou si cette location n'est pas conforme aux exigences provinciales ou municipales en matière d'enregistrement, de licence et de permis. Si la location à court terme est autorisée en vertu d'une permission, d'un enregistrement ou d'une licence, la restriction de l'impôt sur le revenu s'applique si toutes les exigences applicables n'ont pas été respectées.
La restriction relative aux dépenses aux fins de l'impôt sur le revenu s'applique si la propriété est offerte en location pour une durée inférieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs. Au Québec, il existe des règles semblables, mais elles s'appliquent dans le cas où la propriété est offerte en location pour une période n'excédant pas 31 jours. Le non-respect de ces règles est déterminé uniquement en vertu de la Loi sur l'hébergement touristique.
Pour en savoir plus sur ces règles, consultez notre article :
Modifications législatives relatives à l’impôt sur le revenu concernant la déduc...
Aperçu des modifications fiscales concernant la location à court terme.
En savoir plusLorsque ces règles ne s'appliquent pas – c'est-à-dire que la location est d'au moins quatre-vingt-dix jours, qu'il n'y a aucune réglementation provinciale ni municipale sur l'exploitation d'une location à court terme ou que la location est conforme aux règles –, vous pouvez déduire les dépenses admissibles pour réduire votre revenu de location. Les dépenses peuvent inclure une portion raisonnable des frais de fonctionnement du chalet de même que les frais directement associés à la location de la propriété (comme le nettoyage, la publicité, les commissions et autres frais des agents de location ainsi que les frais de gestion de la propriété). Vous pourriez aussi être admissible à la réclamation d'une dépréciation, appelée « déduction pour amortissement » (DPA) aux fins de l'impôt sur le revenu, afin de réduire le revenu de location.
Il existe certaines règles à connaître si vous décidez de réclamer une DPA sur votre bien locatif.
Lorsque les dépenses admissibles à la déduction (outre la DPA) sont supérieures aux revenus gagnés, vous risquez de subir une perte. La possibilité d'utiliser les pertes locatives pour réduire les autres revenus imposables dépend des circonstances. En règle générale, il faudra que la location puisse être considérée comme une activité personnelle et qu'elle ait un caractère suffisamment commercial. À ce sujet, l'Agence du revenu du Canada (ARC) considérera la location occasionnelle de votre chalet d'une manière totalement différente de l'achat d'un chalet effectué à titre d'investissement dans l'intention d'en tirer un revenu locatif.
On m'a dit qu'il n'y aurait aucun impôt sur le revenu à payer à la vente de mon chalet. Est-ce vrai?
La vente de votre chalet peut entraîner un gain en capital si la valeur de la propriété augmente pendant que vous en êtes propriétaire. Toutefois, vous pourriez être admissible à l'exemption pour résidence principale, ce qui se traduirait par la réduction ou l'élimination de ce gain.
Un chalet peut être désigné comme résidence principale même si vous ne vous en servez pas à ce titre, pourvu qu'il soit « normalement habité » à un moment donné durant l'année. La notion de logement « normalement habité » suppose de vivre au chalet pour une courte période, tant que la raison principale de posséder l'habitation n'est pas d'en tirer un revenu. L'ARC ne considère pas que la location accessoire ou occasionnelle d'une propriété est suffisante pour empêcher celle-ci d'être considérée comme une résidence principale.
Comme il a été mentionné, si le chalet est loué régulièrement, les années de location, jusqu'à concurrence de quatre ans, peuvent être considérées comme admissibles aux fins de l'exemption pour résidence principale si vous avez choisi de reporter le changement d'usage lorsque vous avez commencé à louer votre chalet et que vous respectez certains autres critères.
Par conséquent, vous pourriez n'avoir aucun impôt à payer à la vente de votre chalet si vous êtes admissible à l'exemption pour résidence principale pour éliminer le gain en capital alors réalisé, selon la mesure dans laquelle vous pouvez vous prévaloir de celle-ci.
Cependant, depuis le 1er janvier 2023, la règle sur les reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels considère tout gain découlant de la disposition d'une résidence appartenant à un contribuable depuis moins de 365 jours comme un revenu d'entreprise entièrement imposable à ce titre (à moins qu'une exception liée à un événement de la vie ne s'applique). Lorsque la règle s'applique, pour les profits réalisés, il n'est pas possible de bénéficier du traitement des gains en capital ou de l'exemption pour résidence principale.
Pour obtenir plus de renseignements, lisez notre article :
Tout ce qu’il faut savoir sur les conséquences fiscales de la revente précipitée...
Découvrez les conditions d’application de la règle sur les reventes précipitées de biens immobiliers, les documents à conserver, et plus encore.
En savoir plusMon conjoint et moi avons vendu notre chalet cette année. Nous sommes également propriétaires d'une maison. Nous souhaitons utiliser l'exemption pour résidence principale. Comment nous y prendre?
Pour vous prévaloir de l'exemption pour résidence principale, vous devez le faire dans les règles afin d'éviter d'essuyer un refus. Dans votre situation, il y a quelques éléments à prendre en considération afin d'optimiser l'exemption.
Votre conjoint et vous ne pouvez désigner qu'une seule de vos résidences comme résidence principale pour chacune des années où vous possédez plusieurs propriétés résidentielles. Avant 1982, il était possible pour chaque conjoint d'être propriétaire d'un bien et de le désigner comme résidence principale, ce qui permettait la disposition libre d'impôt de plus d'une résidence par couple. Malheureusement, cette possibilité n'existe plus pour les propriétés achetées après 1981, et un choix devra être fait lors de la vente de la première propriété pour savoir laquelle des propriétés devrait être désignée comme résidence principale chaque année. Pour les propriétés achetées avant 1982, la possibilité d'effectuer des désignations distinctes de résidence principale entre conjoints s'applique encore, mais seulement pour les années de propriété antérieures à 1982 et lorsque l'un des conjoints était le propriétaire exclusif de la propriété au moment de sa disposition. Il n'est pas facile de déterminer la meilleure utilisation de l'exemption pour résidence principale lorsque vous possédez plusieurs propriétés résidentielles. Vous devez souvent tenir compte de plusieurs facteurs, y compris des prédictions relatives à l'augmentation ou à la diminution de la valeur de la résidence restante. Selon les circonstances, il est possible que la réclamation de l'exemption pour résidence principale au moment de la vente du chalet ne soit pas judicieuse.
Votre conjoint et vous devrez déclarer la disposition et la désignation du bien comme résidence principale dans votre déclaration de revenus. Vous devez déclarer la vente et désigner le bien comme résidence principale à l'annexe 3 de votre déclaration de revenus et de prestations lorsque vous le vendez. Vous devez également remplir le formulaire T2091 (IND), Désignation d'un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu'une fiducie personnelle). À noter que l'ARC ne permettra pas une telle exemption si vous omettez de déclarer la disposition et la désignation de votre résidence principale dans votre déclaration de revenus. Si vous oubliez d'effectuer une désignation de résidence principale l'année de la vente, l'ARC pourrait accepter une désignation tardive dans certaines circonstances. Toutefois, une pénalité pourrait s'appliquer.
Notre chalet familial se trouve sur un terrain de plusieurs acres. Une agente immobilière nous a dit que la vente d'une partie de ce terrain pourrait être exonérée d'impôt. A-t-elle raison?
Les chalets sont souvent situés sur de grands terrains. Il n'est donc pas rare pour un propriétaire de chalet d'envisager de diviser le terrain sur lequel la propriété se trouve afin d'en vendre une portion et de créer ainsi de la valeur. La vente d'un terrain peut générer un gain en capital. Toutefois, lorsqu'un gain en capital découle de la disposition d'une partie excédentaire de terrain (aussi appelé « fonds de terre ») reliée au chalet, il est aussi possible, dans certaines circonstances, de mettre ce gain à l'abri de l'impôt en utilisant l'exemption pour résidence principale.
Essentiellement, une résidence principale est composée du bâtiment et de tout fonds de terre contigu pouvant être raisonnablement considéré comme « facilitant l'usage et l'agrément » de la résidence. En général, un fonds de terre contigu de plus d'un demi-hectare (approximativement 1,24 acre) est réputé non admissible à faire partie de la résidence principale, à moins que le contribuable puisse prouver que son utilisation est nécessaire à l'usage et à l'agrément continus de la résidence.
Ainsi, un contribuable pourrait réclamer l'exemption pour résidence principale à la vente de l'excédent de terrain, à condition de pouvoir démontrer que ce fonds de terre est nécessaire à l'usage et à l'agrément continus de la propriété jusqu'au moment de sa division. Ce sont les faits qui permettront de savoir si le fonds de terre respecte ce critère. Cependant, l'ARC a clairement énoncé que les terrains assujettis à des règlements de zonage particuliers interdisant leur division seraient admissibles à faire partie de la résidence principale pendant cette période pertinente.
Sachez que la condition visant à déterminer si le fonds de terre contigu répond au critère de résidence principale doit être respectée annuellement et uniquement pour les années où il peut être démontré que le fonds de terre est nécessaire à l'usage et à l'agrément de la résidence pour que cette dernière soit admissible à une désignation comme résidence principale.
Nous avons effectué d'importants travaux de rénovation à notre chalet, notamment le remplacement du toit et la construction d'une terrasse. Devons-nous conserver des preuves de ces dépenses aux fins de l'impôt sur le revenu?
Il est important de conserver des preuves de ces dépenses pour le chalet, car elles peuvent avoir une incidence sur l'impôt que vous aurez à payer à sa vente ou à sa disposition.
Au moment de la disposition du chalet, de votre vivant ou après votre décès, si celui-ci a pris de la valeur, il y aura un gain correspondant à la différence entre le produit de la vente (ou la JVM du chalet si la propriété est transférée à un tiers avec lien de dépendance pour une valeur inférieure à la JVM) et le total du PBR et des frais de vente connexes. Le PBR s'entend de la somme du prix d'achat initial de la propriété et des dépenses en immobilisations que vous avez effectuées pendant la période au cours de laquelle vous en étiez propriétaire. Sachez que si vous avez hérité du chalet d'une personne autre que votre conjoint, le prix initial correspondra à la JVM du chalet au moment où vous en avez hérité. D'autres éléments doivent être pris en considération si votre conjoint ou vous étiez propriétaire du chalet avant 1972, ou si votre conjoint ou vous avez fait le choix, en 1994, d'augmenter le PBR de votre chalet en vous prévalant de l'exemption pour gain en capital de 100 000 $ offerte à l'époque. Si la propriété du chalet est transférée à votre époux ou conjoint de fait à votre décès, la disposition s'applique normalement lorsque votre conjoint vend le bien ou à son décès.
L'excédent du produit de la disposition, qu'elle soit réputée ou réalisée, sur le PBR (et les frais de vente) est généralement considéré comme un gain en capital aux fins de l'impôt sur le revenu. Comme il a été mentionné, ce gain pourrait être réduit, voire éliminé, s'il est possible d'utiliser l'exemption pour résidence principale. Si l'exemption ne peut être utilisée ou si elle ne permet pas d'éliminer entièrement le gain en capital, la moitié de ce dernier s'ajoute à votre revenu imposable. Par conséquent, il pourrait être avantageux de chercher des façons de réduire au minimum tout gain, notamment en conservant des preuves des coûts liés à la propriété aussi détaillées que possible.
Il peut être compliqué de déterminer quels coûts sont en fait des dépenses en immobilisations pouvant s'ajouter au PBR de la propriété. La liste de contrôle ci-jointe permet de cerner les éléments importants à examiner pour déterminer le PBR de votre chalet et les types de pièces justificatives à conserver pour valider les coûts admissibles.
En résumé
Vous retirer dans un chalet ou une propriété à vocation récréative peut vous permettre d'échapper aux exigences de la vie urbaine. Grâce à une planification adéquate, vous pourriez éviter que votre propriété à vocation récréative vous coûte plus cher que prévu. La planification fiscale pour tenir compte de toutes les répercussions possibles en matière d'impôt sur le revenu lors de l'achat, de la location ou de la vente d'un chalet peut vous aider à réduire au minimum les dépenses supplémentaires et à éviter des désagréments.
Liste de contrôle : éléments du PBR liés à la propriété d'un chalet et documents requis
Une documentation exacte du coût de votre chalet est cruciale si l'ARC vient à exiger une justification du PBR de la propriété. La tenue de dossiers en bonne et due forme comprend la conservation des documents d'achat originaux que vous avez reçus lorsque vous avez acheté le chalet ainsi que tous les reçus ou factures qui étayent les rénovations ou améliorations ultérieures.
Les éléments suivants provenant du contrat d'achat ainsi que les autres coûts (documentés par des factures, des relevés et des preuves de paiement) doivent être fournis :
- Prix d'achat du chalet pour tout achat effectué après 1971 (d'autres règles s'appliquent dans le cas de propriétés achetées au 31 décembre 1971 ou avant ou si vous avez choisi d'augmenter le PBR en 1994);
- Preuve de la valeur du bien au moment de la prise de possession, par exemple une évaluation dans le cas d'un héritage ou d'un don;
- Dépenses engagées pour acquérir le chalet, par exemple les droits de mutation immobilière au moment de l'acquisition, les commissions de courtage, les inspections immobilières, les frais juridiques, l'arpentage ou une assurance de titre.
Des améliorations apportées au terrain n'étant pas liées à l'entretien d'éléments déjà en place peuvent aussi être incluses. Il pourrait s'agir de coûts associés à l'installation d'une nouvelle fosse septique, d'un nouveau puits, d'un système d'alimentation en eau, etc. Assurez-vous également d'inclure les améliorations apportées au terrain, notamment la correction des problèmes de drainage, la construction d'une voie d'accès, d'un droit de passage ou de sentiers, ou encore les réparations de terrasses ou de quais. Les objets transportables ne sont généralement pas admissibles (même si la définition d'un objet transportable doit être soigneusement prise en compte d'un point de vue pratique). Les documents requis doivent inclure des factures et des preuves de paiement.
Tout changement apporté à la structure d'un chalet créant un élément qui n'était pas présent lors de l'acquisition sera généralement considéré comme un ajout au PBR. La documentation devra inclure des factures (sur lesquelles est indiquée la nature des travaux d'amélioration) ainsi que des preuves de paiement. Voici quelques exemples de tels changements :
- Ajout de pièces ou finition d'un sous-sol;
- Construction d'une terrasse ou remplacement d'une terrasse par une plus grande;
- Déplacement de murs ou de cloisons à l'intérieur de la structure;
- Construction d'une salle de bain, y compris le coût des appareils sanitaires.
La tâche la plus difficile consiste probablement à décider si les coûts des réparations et de l'entretien constituent des ajouts au PBR ou uniquement des dépenses courantes ne pouvant pas être incluses dans ce prix. En général, il s'agit de déterminer si, pendant la période durant laquelle vous êtes propriétaire du chalet, la structure a été améliorée ou si les réparations ont simplement permis de remettre le bâtiment dans l'état où il était précédemment.
Le remplacement du toit est un bon exemple. Si le toit du chalet était en bon état lorsque vous êtes devenu propriétaire de l'habitation, il y a alors tout lieu de penser que le simple remplacement des bardeaux constitue une dépense d'entretien courant. Cependant, si une toiture différente et de meilleure qualité a été posée pour remplacer le toit existant, cette dépense pourrait être considérée comme un ajout au PBR. Par ailleurs, il est essentiel que les documents mettent en évidence les raisons pour lesquelles les améliorations ont été apportées. Voici d'autres exemples d'améliorations possibles à une propriété :
- Nouvelles fenêtres et nouvelles portes;
- Nouveaux revêtements de sol et nouveaux lambris;
- Remplacement des appareils sanitaires et accessoires de salle de bain ou de cuisine.
Enfin, une dernière remarque
Pour les propriétaires de chalet amateurs de bricolage : vous ne pouvez pas comptabiliser le temps que vous avez consacré aux travaux de rénovation au titre des coûts, mais vous pouvez inscrire le coût des matériaux utilisés pour effectuer les améliorations.
Si vous êtes propriétaire d'un chalet ou d'une propriété à vocation récréative au Canada, communiquez avec BDO pour en savoir plus sur les façons d'en augmenter la rentabilité fiscale.
L'information présentée est à jour en date du 18 mars 2025.
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