Tout ce qu’il faut savoir sur les conséquences fiscales de la revente précipitée de biens immobiliers résidentiels

La revente précipitée consiste en l’achat d’un immeuble dans le but de le revendre rapidement pour réaliser un profit. Cette règle a été adoptée pour répondre aux préoccupations du gouvernement, qui craignait que des particuliers se livrant à la revente précipitée ne déclarent les profits réalisés sur de telles ventes comme des gains en capital et, dans certains cas, ne demandent à bénéficier de l’exemption pour résidence principale. 

En vertu de la règle, le gain tiré de la disposition survenue après 2022 au Canada d’un bien immobilier résidentiel qui a été détenu pendant moins de 365 jours est réputé être entièrement imposable à titre de revenu d’entreprise, et ce, peu importe l’intention du vendeur. Par conséquent, pour les profits réalisés, il ne sera pas possible de bénéficier du traitement des gains en capital ou de l’exemption pour résidence principale. Il convient de noter que le droit d’acquérir un immeuble d’habitation, comme dans le cas de l’achat sur plan d’une copropriété, est également soumis à cette règle. Si la revente d’un tel droit intervient dans les 365 jours suivant son achat, le gain généré sera également considéré comme un revenu d’entreprise. 

L’application de la règle fait en sorte que les dépenses raisonnables engagées pour gagner un revenu sont maintenant déductibles d’impôt, tandis que les pertes subies seront refusées et ne pourront être réclamées à titre de perte d’entreprise. 

Des exceptions sont prévues si la vente intervient à la suite de certains événements de la vie, comme un décès, une séparation conjugale, l’arrivée d’un nouveau membre dans la famille, une maladie grave, une incapacité, une réinstallation admissible, une cessation d’emploi involontaire, une insolvabilité, une menace à la sécurité personnelle ou la destruction ou l’expropriation du bien immeuble. 

La règle s’applique aux sociétés de la même façon qu’aux particuliers. Les éléments suivants sont à prendre en compte pour les transactions concernant les sociétés :

Période de détention de 365 jours

Un bien résidentiel détenu par une société et cédé dans les 365 jours suivant une fusion, une liquidation, un transfert avec report d’impôt ou un transfert à la juste valeur marchande peut être assujetti à la règle sur les reventes précipitées de biens immobiliers. Dans la forme actuelle de la règle, il n’y a pas de continuité de la propriété qui permet ce type de transfert à une société, ce qui veut dire que la période de détention de 365 jours commence lorsque le bien est acquis par la société qui le vend. Par exemple, lorsque deux ou plusieurs sociétés fusionnent pour en former une nouvelle, la société nouvellement formée est considérée comme ayant acquis l’immeuble au moment de la fusion. En cas de disposition du bien résidentiel dans un délai de 365 jours, la règle sur les reventes précipitées de biens immobiliers s’applique. Tout gain est imposable à titre de revenu d’entreprise et toute perte est refusée.

Déduction accordée aux petites entreprises

En règle générale, le revenu provenant d’une société privée sous contrôle canadien (SPCC) exploitée activement est admissible à la déduction accordée aux petites entreprises (DPE), ce qui réduit le taux d’imposition des sociétés. L’ARC a déclaré qu’à son avis, le revenu tiré de la revente précipitée d’un bien immobilier pourrait être considéré comme un revenu tiré d’une entreprise exploitée activement et admissible à la DPE, sous réserve des limites et exigences existantes.

Toutefois, l’ARC a également déclaré que, selon les circonstances, lorsque l’objectif principal d’une transaction est d’obtenir un avantage fiscal indu auquel le contribuable n’aurait pas eu droit autrement, la règle générale anti-évitement (RGAE) peut s’appliquer.

Voici les derniers faits saillants des directives supplémentaires de l’ARC à l’égard de la règle sur les reventes précipitées de biens immobiliers :

Changement d’usage

Lorsque l’usage de la totalité ou d’une partie d’un bien immobilier est modifié, notamment en cas de conversion d’une résidence principale en immeuble locatif, il y a généralement disposition réputée et nouvelle acquisition immédiate de l’immeuble à la juste valeur marchande en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu (LIR). L’ARC a confirmé que cette disposition réputée n’entraînait pas l’application de la règle sur les reventes précipitées de biens immobiliers, car le changement d’usage ne modifie pas le droit de propriété du contribuable sur le bien.

Bénéficiaires d’une succession

L’ARC a été appelée à déterminer si un immeuble résidentiel reçu par un enfant bénéficiaire de la succession d’un parent décédé et vendu par celui-ci dans les 365 jours pouvait être exclu de la règle sur les reventes précipitées de biens immobiliers au motif que la disposition peut raisonnablement être considérée comme ayant eu lieu en raison du décès du père ou de la mère du contribuable. Comme indiqué ci-dessus, l’une des exceptions de la règle porte sur le décès du contribuable ou d’une personne qui lui est apparentée.

En réponse, l’ARC a indiqué que l’application de cette exception est une question de fait, mais que s’il existe un lien assez évident entre le décès du parent et la disposition de l’unité d’habitation par l’enfant bénéficiaire, il est possible que la règle ne s’applique pas.

Propriétés autoconstruites

En ce qui a trait à la construction, à l’autoconstruction ou au remplacement d’une propriété résidentielle, l’ARC a indiqué que la période de détention commence lorsque la propriété devient habitable. Il s’agit d’une question de fait, et l’on considère généralement qu’elle le devient lorsqu’elle dispose d’eau courante, d’électricité, de chauffage, d’une salle de bain fonctionnelle, etc.

Lorsque la règle n’est pas applicable, par exemple si vous possédez l’immeuble depuis plus d’un an ou si une exception vous permet de vous y soustraire, l’examen de votre situation déterminera si le gain résultant de la disposition sera imposé à titre de revenu d’entreprise ou de gain en capital. Il faut donc déterminer la nature de la transaction immobilière pour savoir si celle-ci :

• est un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial, ce qui générerait des revenus d’entreprise; 
• s’inscrit dans un modèle d’achat et de vente de biens immobiliers en vue de réaliser des profits, ce qui produirait également des revenus d’entreprise; 
• est considérée comme une dépense en immobilisation, ce qui donnerait lieu à un gain en capital. 

Si la disposition engendre un gain en capital, seule la partie imposable de ce gain sera assujettie à l’impôt. Si le bien immobilier est considéré comme votre résidence principale, vous pouvez recourir à l’exemption pour résidence principale pour réduire ou éliminer le gain en capital sur la vente et l’impôt sur le revenu afférent.

La règle sur les reventes précipitées de biens immobiliers ne tient plus compte de l’intention ni de la plupart des autres facteurs habituellement considérés pour déterminer si la disposition d’un bien immobilier génère du revenu ou du capital. Elle impose plutôt le critère arbitraire des 365 jours. La question de savoir si la disposition d’un bien immobilier résidentiel donne lieu à un revenu ou à un gain en capital repose cependant sur des critères établis dans de nombreuses causes entendues par les tribunaux au fil des ans.

Ainsi, les tribunaux ont établi une liste de facteurs servant à déterminer si un gain découlant de la disposition d’un bien constitue un revenu ou un gain en capital. Celle-ci comprend les éléments suivants :

• Intention du contribuable au moment de la transaction : le gain sera probablement considéré comme un revenu si le contribuable avait l’intention de vendre le bien d’habitation à profit;
• Faisabilité de cette intention et mesure dans laquelle elle a été concrétisée;
• Durée de détention du bien : une revente rapide indique souvent que le gain doit être comptabilisé à titre de revenu;
• Entreprise ou profession du contribuable : plus l’entreprise ou la profession se rapporte étroitement au secteur de l’immobilier, plus le gain réalisé sur la vente est susceptible d’être considéré comme un revenu d’entreprise; 
• Motifs de la vente;
• Fréquence ou nombre des transactions immobilières.

Cette liste n’est pas exhaustive; il importe de souligner qu’aucun de ces facteurs n’est concluant lorsque pris individuellement et que la pertinence de chacun d’entre eux dépendra des faits.

L’ARC effectue régulièrement des vérifications liées aux transactions immobilières. Au cours des dernières années, elle a intensifié ses efforts en vue d’assurer le respect des obligations fiscales, surtout dans les régions où la spéculation s’est intensifiée, notamment dans les grands centres comme la région du Grand Toronto et la vallée du bas Fraser en Colombie-Britannique.

Étant donné que l’ARC surveille de plus en plus étroitement les transactions immobilières, vous devez être en mesure d’étayer votre position fiscale si vous avez acheté un immeuble résidentiel au Canada et en avez disposé. Si l’une des exceptions à la règle sur les reventes précipitées de biens immobiliers s’applique, assurez-vous de conserver des documents à l’appui. Même si vous avez détenu l’immeuble pendant plus d’un an avant de le revendre, vous devez être en mesure de prouver votre intention et les circonstances entourant son achat et sa vente. 

Durant sa vérification, l’ARC peut demander les documents suivants, selon le cas :

• Les conventions, comme l’offre d’achat, le contrat de vente et l’acte de vente;
• L’état des rajustements préparé par un avocat ou un notaire;
• Le contrat d’hypothèque;
• Les évaluations;
• Les plans de lotissement lorsqu’une vaste propriété est subdivisée en plus petits lots;
• Les demandes de zonage;
• Les contrats d’inscription de l’agence immobilière.

En plus de ces documents, il est conseillé de conserver tout document qui pourrait servir à démontrer vos intentions d’acheter un bien immobilier. Par exemple, conservez une copie des courriels échangés avec votre courtier immobilier qui révèlent vos préférences personnelles, comme la proximité des écoles pour les enfants et votre intention d’y habiter, ou les données sur le marché locatif si l’immeuble est destiné à la location. Gardez également les contrats et les factures de tous les travaux de rénovation qui ont été effectués pour répondre à des besoins personnels, comme l’installation de rampes de sécurité pour un parent âgé habitant avec vous. 

Si l’une des exceptions à la règle sur les reventes précipitées de biens immobiliers s’applique en raison d’un événement de la vie, vous devez conserver les preuves de l’événement en question, par exemple les détails relatifs à une réinstallation admissible lorsque votre nouvelle résidence est située au moins 40 km plus près de votre nouveau lieu de travail.

Notez que bien que le Quebec ait modifié sa législation pour suivre la règle fédérale sur les biens revendus, Revenu Québec effectue ses propres vérifications fiscales.