En bref :
- Mon immeuble locatif est‑il visé?
- Comment le montant des dépenses non déductibles est-il calculé?
- Quelles sont les conséquences sur mon impôt sur le revenu des particuliers si les dépenses sont refusées?
- Comment déterminer si un immeuble locatif est conforme?
- Qu’arrive‑t‑il si l’immeuble est conforme aux règles municipales, mais non aux règles provinciales?
- Quelles autres considérations faut‑il prendre en compte?
- Que faire si je prévois passer de la location à court terme à la location à long terme?
- Qu’en est‑il des coûts de conversion liés à la TPS/TVH?
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Pour faire face aux problèmes de logement qui touchent de nombreuses collectivités de partout au Canada, le gouvernement fédéral a fait adopter une modification législative, entrée en vigueur en 2024, qui vise à refuser la déduction de dépenses liées à la location à court terme non conforme engagées au cours d’une année.
Cette modification a pour objectif de décourager la location à court terme de propriétés résidentielles dans un contexte de crise du logement. Maintenant que la nouvelle disposition est en vigueur depuis plus d’un an et que la période de production des déclarations de revenus de 2025 est amorcée, nous examinerons les locations à court terme qui sont visées par cette mesure.
Un propriétaire pourrait se tourner vers la location à long terme pour éviter que la déduction de ses dépenses ne soit refusée aux fins de l’impôt sur le revenu. Toutefois, il devra tenir compte d’autres risques, notamment les possibles coûts liés à la TPS/TVH découlant d’une telle conversion.
Mon immeuble locatif est-il visé?
Si vous offrez en location un immeuble résidentiel pour de courtes périodes par l’intermédiaire de plateformes comme Airbnb ou Vrbo, vous vous demandez sans doute dans quelle mesure le refus de la déduction des dépenses vous touche. Tout d’abord, sachez qu’un immeuble résidentiel est la totalité ou une partie d’une maison, d’un logement, d’une copropriété, d’un chalet, d’une maison mobile, d’une roulotte, d’une maison flottante ou d’un autre immeuble dont l’utilisation est autorisée à des fins résidentielles en vertu des lois applicables.
Pour déterminer si le refus de déduction des dépenses s’applique à votre immeuble locatif, il faut d’abord définir ce qu’est une location à court terme non conforme. Il s’agit d’un immeuble résidentiel offert en location en tout temps pour une période de moins de 90 jours consécutifs qui :
- se trouve dans une province ou une municipalité qui n’autorise pas l’exploitation d’une location à court terme;
- ne satisfait pas aux exigences en matière d’enregistrement, de licence et de permis qui s’appliquent dans la province ou la municipalité où se situe la location à court terme.
À la lumière de cette définition, vous devez vous assurer de bien comprendre et de respecter toutes les exigences réglementaires municipales et provinciales pour que votre immeuble ne soit pas considéré comme une location à court terme non conforme.
Les propriétaires qui louent leur immeuble résidentiel pour une période d’au moins 90 jours peuvent néanmoins être touchés par cette mesure si l’immeuble est sous-loué par un locataire pour moins de 90 jours.
Comment le montant des dépenses non déductibles est-il calculé?
Dans les cas où la règle s’applique, un montant non conforme est établi en additionnant tous les montants qui seraient autrement déductibles dans le calcul du revenu pour l’année d’imposition au titre de la location à court terme durant l’année en question.
Si la location à court terme est non conforme pendant une partie de l’année, le montant total des dépenses de location est calculé au prorata du nombre de jours de non-conformité par rapport au nombre total de jours pendant lesquels la propriété résidentielle a été louée à court terme de façon à déterminer la partie des dépenses non déductibles.
Quelles sont les conséquences sur mon impôt sur le revenu des particuliers si les dépenses sont refusées?
Si vous offrez des locations à court terme non conformes, les dépenses engagées pendant la période de non-conformité ne sont pas déductibles aux fins de l’impôt sur le revenu. Le montant brut des loyers que vous recevez pendant la période de non-conformité est donc imposable.
Examinons l’exemple suivant : Joe possède une copropriété en Ontario à titre de bien de placement qu’il louait à long terme à un étudiant à l’université. Ce dernier a obtenu son diplôme et ne renouvellera pas son bail à la fin de la session.
Joe a décidé de louer sa copropriété sur Airbnb à partir du 1er mai 2025, et ce, pour le reste de l’année. Il a touché 12 000 $ de loyer et engagé 8 000 $ de dépenses raisonnables pour exploiter la location à court terme, ce qui lui permet de dégager un revenu net de 4 000 $ depuis le 1er mai.
Malheureusement, Joe a omis de se conformer aux exigences en matière d’enregistrement, de licence et de permis de la ville où se situe l’immeuble pendant toute cette période. Il a donc été en situation de non-conformité du 1er mai au 31 décembre 2025.
Joe pourrait croire qu’il n’aura à payer de l’impôt que sur son revenu net de 4 000 $, mais sa location à court terme non conforme sera assujettie à la nouvelle règle. Dans son cas, le montant non conforme sera de 8 000 $ (c’est-à-dire 8 000 $ de dépenses raisonnables multiplié par 245 jours de non-conformité et divisé par 245 jours de location à court terme). Le revenu imposable de Joe passera alors à 12 000 $ (c’est-à-dire 4 000 $ de bénéfices plus 8 000 $ de dépenses non déductibles).
En supposant que le taux d’imposition marginal le plus élevé en Ontario est de 53,53 %, Joe sera assujetti à un impôt sur le revenu des particuliers de 6 424 $ sur sa location à court terme non conforme pour 2025, soit 4 282 $ de plus que ce qu’il avait prévu.
Comment déterminer si un immeuble locatif est conforme?
Il n’existe pas de processus unique ou centralisé permettant de savoir si une location à court terme est conforme. Les propriétaires doivent plutôt se fonder sur les règles de la municipalité où se situe l’immeuble. Il s’agit habituellement de vérifier si les locations à court terme y sont permises et, le cas échéant, de s’assurer que toutes les exigences sont respectées, notamment :
- les exigences d’enregistrement, de licence ou de permis;
- les règles concernant la durée minimale de location;
- la définition de la location à court terme.
Il est possible que les règlements municipaux prévoient d’autres restrictions, notamment en ce qui concerne les personnes autorisées à exploiter une location à court terme, la possibilité, pour une société, d’obtenir une licence, l’obligation, pour le propriétaire, de résider dans la municipalité ou l’interdiction de louer toute la résidence principale.
Les propriétaires doivent également tenir compte des restrictions ou des exigences d’enregistrement pouvant s’appliquer au niveau provincial. Par exemple, la Colombie‑Britannique a mis en place un processus d’enregistrement provincial des locations à court terme, alors que l’Ontario s’en remet uniquement aux municipalités. Le Québec impose ses propres règles encadrant la déductibilité des dépenses liées aux locations à court terme.
Qu’arrive‑t‑il si l’immeuble est conforme aux règles municipales, mais non aux règles provinciales?
Si un immeuble est conforme aux règles municipales, mais non aux règles provinciales, ou l’inverse, la période de non‑conformité servira à déterminer les dépenses qui ne sont pas déductibles aux fins de l’impôt sur le revenu.
Par exemple, si un immeuble est loué sur Airbnb de septembre à décembre et que les exigences d’enregistrement de la municipalité sont respectées à compter du 1er septembre, aucune dépense ne pourra être refusée si seules les règles municipales s’appliquent. Si, toutefois, l’immeuble est situé dans une province où un processus d’enregistrement provincial s’applique et que le propriétaire ne s’y conforme qu’à partir du 1er octobre, environ le quart des dépenses totales de location sera refusé.
Quelles autres considérations faut‑il prendre en compte?
Outre les exigences d’enregistrement, certaines municipalités et provinces imposent une taxe spéciale sur les locations à court terme qui peut porter différents noms, comme « taxe sur l’hébergement » ou « taxe d’occupation ».
Un risque fiscal supplémentaire peut découler d’une application incorrecte de ces règles. L’Agence du revenu du Canada peut imposer une nouvelle cotisation à l’égard d’un contribuable dont les dépenses ont été refusées en vertu de ces règles, et ce, en tout temps, même au-delà de la période normale de nouvelle cotisation. Par conséquent, les risques financiers peuvent s’accroître pour chaque année de non‑conformité où aucune mesure n’est prise.
Que faire si je prévois passer de la location à court terme à la location à long terme pour éviter le refus de mes dépenses?
La conversion de la location à court terme à la location à long terme (p. ex., pour des périodes d’au moins 90 jours) n’entraîne aucune incidence fiscale immédiate aux fins de l’impôt sur le revenu. Ce changement peut toutefois avoir des conséquences en matière de TPS.
Qu’en est‑il des coûts de conversion liés à la TPS/TVH?
Aux fins de la TPS, un immeuble utilisé pour des locations à court terme est généralement considéré comme une fourniture taxable de nature commerciale. En cas de conversion d’un immeuble de locations à court terme à locations à long terme, la Loi sur la taxe d’accise exige que le propriétaire perçoive lui-même la TPS/TVH sur la juste valeur marchande de l’immeuble au moment du changement d’utilisation. Des remboursements pour immeubles locatifs peuvent être accordés, mais il est possible que le coût de la TPS/TVH lié à cette conversion soit beaucoup plus élevé que l’incidence fiscale découlant du refus des dépenses.
Par exemple, pour un immeuble d’une valeur de 750 000 $ situé en Ontario, le propriétaire devra verser une TVH de 13 %, soit 97 500 $, au moment du changement d’utilisation. Il est néanmoins possible d’avoir droit à certains remboursements de la TPS/TVH pour immeubles locatifs.
Nous sommes là pour vous
Nous vous accompagnons dans toutes vos démarches liées à vos immeubles de locations à court terme. Pour éviter des conséquences fiscales inattendues, communiquez dès aujourd’hui avec un conseiller en fiscalité de BDO.
L’information présentée est à jour en date du 31 mars 2026.
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