Les propriétaires d'entreprises canadiens qui possèdent un important parc immobilier oublient parfois que le terrain et les bâtiments où l'entreprise exerce ses activités peuvent être exploités aux fins de croissance.
Au sein du secteur immobilier, il existe différentes options permettant aux propriétaires de réaliser la valeur de leurs actifs immobiliers. En mettant sur pied une fiducie de placement immobilier, vous pouvez dégager la valeur de votre entreprise.
En quoi consiste une FPI?
Une FPI est une structure qui (si elle est établie en tant que fiducie de fonds commun de placement1) permet à de nombreux investisseurs au Canada et à l'étranger d'investir dans l'immobilier de façon avantageuse sur le plan fiscal. Ses titres peuvent être cotés en bourse ou privés. De plus, il s'agit d'un placement admissible au REER pour les détenteurs de parts.
Une FPI ouverte offre plus de liquidité aux détenteurs de parts, leur permettant ainsi d'acheter et de vendre des parts sur le marché libre. Une FPI fermée ne procurera probablement pas la même liquidité. Par contre, sa création pourrait coûter moins cher, et les exigences réglementaires et en matière de rapports être moins contraignantes. De plus, il n'y a pas de restriction quant au type d'activité et au type de biens immobiliers dans lesquels vous pouvez investir (p. ex., nouveaux projets d'immeubles en copropriété, hôtels, maisons de retraite).
De quelle façon une FPI peut-elle soutenir une entreprise?
Au cours des dernières années, plusieurs sociétés canadiennes ont établi une FPI dans le cadre de leur stratégie commerciale globale. C'est notamment le cas du Groupe Dilawri, qui a fondé Automotive Properties REIT en 2015, de la Société Canadian Tire Limitée, qui a créé CT REIT en 2013, et des Compagnies Loblaw Limitée, qui ont créé Choice Properties REIT en 2012.
L'établissement d'une FPI comporte plusieurs avantages possibles pour les propriétaires d'entreprise. En voici quelques-uns :
Une FPI permet aux propriétaires d'entreprise de faire de leurs actifs physiques des occasions immobilières. Les porteurs de parts peuvent choisir de conserver, de vendre et même de donner de leurs actifs physiques.
Lorsqu'un propriétaire doit liquider des actifs (p. ex., pour financer un projet ou en cas d'urgence), la FPI lui permet de le faire de manière proportionnée. Au lieu de se départir d'un ou de plusieurs biens en totalité, le propriétaire peut vendre seulement le nombre de parts nécessaire pour atteindre son objectif.
Dans les entreprises familiales, il arrive que plusieurs parties prenantes investissent dans le portefeuille immobilier de l'entreprise et ne s'entendent pas sur les stratégies de sortie et la gestion connexes. En tant que détenteurs de parts de la FPI, ces personnes peuvent vendre ou conserver leurs parts, à leur convenance, sans avoir à se délester d'actifs clés.
La FPI peut aussi jouer un rôle fondamental dans le plan de retraite d'un propriétaire d'entreprise. Celui-ci peut retirer sa valeur propre ou garder ses parts dans le cadre de son plan de gestion de patrimoine.
Dans les entreprises familiales, il arrive que plusieurs parties prenantes investissent dans le portefeuille immobilier de l'entreprise et ne s'entendent pas sur les stratégies de sortie et la gestion connexes. En tant que détenteurs de parts de la FPI, ces personnes peuvent vendre ou conserver leurs parts, à leur convenance, sans avoir à se délester d'actifs clés.
La FPI peut aussi jouer un rôle fondamental dans le plan de retraite d'un propriétaire d'entreprise. Celui-ci peut retirer sa valeur propre ou garder ses parts dans le cadre de son plan de gestion de patrimoine.
Par où commencer?
La création d'une FPI est un processus complexe et chronophage qui exige d'importantes ressources. Toutefois, au vu des conditions actuelles du marché immobilier, cette solution peut ouvrir des possibilités pour la croissance à long terme d'une entreprise et procurer de la souplesse en faisant fructifier la valeur d'un actif auparavant inerte.
Les propriétaires d'entreprise devraient obtenir l'avis d'un professionnel afin de déterminer la pertinence d'une FPI pour eux. Un conseiller chevronné comme BDO peut vous guider à chaque étape du processus, qu'il s'agisse d'évaluer les actifs immobiliers, de mettre sur pied une équipe de conseillers, de décrypter la réglementation ou de créer une FPI.
1 Selon la définition donnée dans la Loi de l'impôt sur le revenu (Canada).