Les propriétaires d’immeubles résidentiels au Canada doivent connaître leurs obligations de production de déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU) et l’incidence des modifications récentes de cette taxe sur leur situation fiscale.
Quelles sont les modifications apportées à la taxe sur les logements sous-utilisés?
La taxe sur les logements sous-utilisés est entrée en vigueur le 1er janvier 2022 et s’applique à certains propriétaires d’un immeuble résidentiel au Canada au 31 décembre de chaque année civile.
Même si la loi visait initialement les propriétés appartenant aux non-résidents du Canada, elle exigeait de certains contribuables canadiens qu’ils produisent une déclaration de la TLSU même si leur propriété était admissible à l’exemption. La définition d’un propriétaire exclu – un propriétaire foncier qui n’est pas tenu de produire une déclaration de la TLSU – a donc été élargie pour inclure les personnes morales canadiennes déterminées, les associés de sociétés de personnes canadiennes déterminées et les fiduciaires d’une fiducie canadienne déterminée. Cette modification exonère maintenant de nombreux Canadiens de produire une déclaration de la TLSU à compter de l’année d’imposition 2023.
Toutefois, les sociétés, les sociétés de personnes ou les fiducies canadiennes qui possédaient des propriétés en 2022 pourraient avoir omis de répondre à leurs obligations de production même si elles ne sont pas tenues de produire de déclarations au cours des années subséquentes en raison de ces modifications. En outre, les non-résidents du Canada qui possèdent un immeuble résidentiel au Canada (p. ex., un chalet familial ou un immeuble résidentiel locatif) pourraient devoir produire une déclaration de la TLSU.
Modifications apportées à la TLSU par l’Agence du revenu du Canada
L’Agence du revenu du Canada (ARC) a récemment apporté plusieurs modifications afin de préciser sa position sur les obligations de déclaration liées à la TLSU.
- Les propriétaires qui détiennent le titre pour une société aux termes d’un contrat de simple fiducie ne sont pas des propriétaires exclus. Ils doivent donc produire une déclaration de la TLSU. Un contrat de simple fiducie semble toutefois exempter un propriétaire bénéficiaire sans titre de propriété de produire une déclaration de la TLSU en tant que propriétaire.
- Un représentant personnel n’est pas un fiduciaire. Ce point est particulièrement important concernant les déclarations de la TLSU de l’année d’imposition 2023 et des années suivantes, car les fiduciaires d’une fiducie canadienne déterminée sont désormais des propriétaires exclus.
- Si une société de personnes est reconnue en tant que telle aux fins de l’impôt sur le revenu, il peut être difficile de qualifier la relation autrement aux fins de la TLSU.
- Si une déclaration est produite par un associé d’une société de personnes sans numéro d’identification de la société de personnes, il est recommandé de produire une déclaration de la TLSU en format papier et de demander un numéro.
- Un immeuble servant de lieu de résidence habituelle ne peut pas être exonéré de la TLSU si le propriétaire le possède en tant qu’associé d’une société de personnes.
Conformité à la TLSU
Si un propriétaire joint à sa déclaration de revenus des documents concernant un bien immobilier, comme le formulaire T2062, Demande par un non-résident du Canada d’un certificat de conformité relatif à la disposition d’un bien canadien imposable, il pourrait ensuite recevoir une lettre lui demandant de produire une déclaration de la TLSU. De plus, la vente d’un bien immobilier peut donner lieu à une demande de renseignements ou à une vérification liée à la TLSU de la part de l’ARC.
L’ARC examine et valide les exonérations demandées par les contribuables qui ont produit une déclaration de la TLSU. Par exemple, une personne qui demande l’exemption pour les propriétés de vacances pourrait devoir prouver que l’immeuble résidentiel est situé dans une région admissible du Canada et occupé pendant au moins 28 jours chaque année, en plus de devoir fournir des documents justificatifs, comme des relevés de carte de crédit, des factures de transport, des comptes d’impôts fonciers, l’acte d’achat et l’acte de vente.
Les modifications apportées aux déclarations de la TLSU déjà produites peuvent également faire l’objet de vérifications (p. ex., une demande d’exemption qui n’a pas été effectuée auparavant).
BDO est là pour vous
Il est essentiel de connaître vos obligations liées à la TLSU. Le non-respect des dates limites de production et l’omission de fournir les renseignements requis peuvent entraîner des intérêts et des pénalités, voire de l’impôt à payer, si aucune exemption ne s’applique. Vous pourrez mieux vous préparer à produire votre déclaration de la TLSU et éviter les pièges courants si vous comprenez vos obligations et les conséquences.
L’information présentée est à jour en date du 27 mars 2025.
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