La taxe sur les logements sous-utilisés

Dans le budget fédéral de 2021, le gouvernement a proposé d'instaurer une nouvelle taxe sur l'utilisation non productive d'habitations au Canada par des propriétaires étrangers non-résidents.

Comme son titre d'origine l'indiquait, cette taxe de 1 % aurait été perçue annuellement à partir de 2022 sur la valeur des immeubles résidentiels situés au Canada appartenant à des étrangers non résidents considérés comme vacants ou sous-utilisés.

La Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés (la « loi ») qui a été adoptée prévoit toutefois que certains contribuables canadiens, notamment des personnes morales canadiennes, des associés au sein de sociétés de personnes canadiennes et des fiducies canadiennes propriétaires d'immeubles résidentiels situés au Canada (un terme qui est défini dans la loi) devront présenter une demande d'exemption de la taxe en produisant une déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés. Ils pourraient devoir payer une pénalité en cas d'omission de produire cette déclaration.

Cet article présente les cas où des Canadiens propriétaires d'immeubles résidentiels situés au Canada par l'entremise d'une personne morale, d'une société de personnes ou d'une fiducie pourraient être tenus de produire une déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés même s'ils n'ont pas à payer la taxe.

L'article n'aborde pas les déclarations que les non-résidents du Canada propriétaires d'immeubles résidentiels situés au Canada doivent produire ni le calcul de la taxe à payer par les contribuables touchés.

Principales considérations

Les actionnaires de personnes morales canadiennes propriétaires d'immeubles situés au Canada doivent passer en revue les éléments importants suivants afin de bien comprendre les nouvelles règles.

1. Aux fins de cette taxe, les immeubles résidentiels désignent les immeubles situés au Canada qui constituent :

   Par exemple, un immeuble résidentiel comportant quatre logements auxquels ne sont pas rattachés des titres de propriété distincts ne sera pas considéré comme un immeuble résidentiel au titre de la loi, mais un immeuble d'habitation de trois logements (un « triplex ») serait un immeuble résidentiel au titre de la loi.

   1. une maison individuelle ou un bâtiment similaire, comprenant au plus trois locaux d'habitation, y compris le fonds qui est raisonnablement nécessaire à l'usage et à l'agrément de la résidence par des particuliers;
   2. une maison jumelée ou en rangée, un logement en copropriété ou un local semblable, y compris le fonds qui est raisonnablement nécessaire à l'usage et à l'agrément du lieu à titre de résidence par des particuliers;
2. Une déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés distincte doit être produite pour chaque immeuble résidentiel, le cas échéant. Toutefois, l'exigence de déclaration ne s'applique qu'aux immeubles possédés au 31 décembre de l'année civile.

3. Une déclaration en vertu de la loi doit être produite à l'égard de chaque immeuble résidentiel situé au Canada (selon la définition), à moins que l'immeuble en question ne soit directement détenu par un citoyen canadien ou un résident permanent (selon les définitions aux fins de la législation en matière d'immigration). La section suivante renferme plus de précisions sur les propriétaires exclus. Un étranger qui habite au Canada en vertu d'un permis de travail ou d'un visa et qui est propriétaire d'un immeuble résidentiel ne sera pas exempté de l'obligation de déclaration imposée par la loi.

   Veuillez noter que la résidence aux fins de l'impôt de ces particuliers n'est pas pertinente. Il s'agit seulement de déterminer si le particulier est citoyen canadien ou résident permanent. Puisque l'impôt sur le revenu est établi en fonction de la résidence, il faudra veiller à vérifier la citoyenneté et le statut d'immigration avant d'étudier la nécessité de produire une déclaration.

4. Plusieurs déclarants, comme les personnes morales, les sociétés de personnes et les fiducies canadiennes, n'auront pas à payer la taxe, mais seront tout de même tenus de présenter une demande d'exemption du paiement de la taxe, à défaut de quoi ils pourraient se voir imposer une pénalité pour production tardive minimale de 10 000 $ si le propriétaire n'est pas un particulier (une société, par exemple) ou de 5 000 $ si le propriétaire est un particulier. La loi prévoit que le gouvernement peut renoncer à la pénalité qui est imposée dans les 10 années qui suivent l'année civile à laquelle elle s'applique. Dans ce cas, toutefois, une pénalité générale de 250 $ sera imposée.
5. La déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés doit être produite annuellement au plus tard le 30 avril de l'année civile suivant l'année visée par la déclaration. La première date limite de production sera le 1^er mai 2023 (puisque le 30 avril est un dimanche) et concernera l'année civile 2022. Toutes les entités touchées sont tenues de respecter la même date limite; celle-ci ne coïncide pas avec la fin de l'exercice financier ou la date de production des déclarations de revenus.
6. Les personnes suivantes, entre autres, sont considérées comme des propriétaires d'immeuble :
   1. Détenteur d'un domaine viager relativement à l'immeuble résidentiel;
   2. Titulaire d'un bail viager relativement à l'immeuble résidentiel (excluant la personne qui confère la possession continue du fonds au titulaire du bail);
   3. Personne ayant la possession continue du fonds sur lequel l'immeuble résidentiel est situé en vertu d'un bail de longue durée (excluant la personne qui confère la possession continue du fonds au titulaire du bail).

Déclarants exclus

En vertu de la loi, une déclaration n'est pas exigée des entités suivantes qui sont propriétaires d'immeubles résidentiels :

• Particulier qui est citoyen canadien ou résident permanent et qui est propriétaire de l'immeuble en son nom;
• Personne qui est propriétaire de l'immeuble résidentiel en sa qualité de fiduciaire d'une des fiducies suivantes : une fiducie de fonds commun de placement, une fiducie de placement immobilier ou une fiducie intermédiaire de placement déterminée, ou une succession contrôlée par l'exécuteur testamentaire;
• Personne morale canadienne dont les actions sont cotées à une bourse de valeurs au Canada désignée aux fins de l'impôt canadien;
• Organisme de bienfaisance enregistré aux fins de l'impôt canadien;
• Coopérative d'habitation aux fins de la TPS/TVH du Canada;
• Corps dirigeant autochtone ou une personne morale détenue en propriété exclusive par un tel corps dirigeant autochtone.

Les entités énumérées précédemment sont collectivement appelées « propriétaires exclus » en vertu de la loi.

Exemples de propriétaires d'immeubles résidentiels situés au Canada qui sont tenus de produire une déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés :

• Société privée sous contrôle canadien (SPCC) ou toute autre société privée canadienne;
• Toute personne, y compris un particulier qui est citoyen canadien ou résident permanent, possédant un immeuble résidentiel à titre d'associé d'une société de personnes;
• Fiduciaire d'une fiducie propriétaire d'un immeuble résidentiel situé au Canada, à l'exception d'une succession comme il est mentionné dans la rubrique décrivant les « propriétaires exclus »;
• Personne morale canadienne sans capital-actions, ce qui comprend plusieurs organisations à but non lucratif;
• Étranger résidant au Canada qui n'est pas résident permanent aux fins de la législation en matière d'immigration.

Déclaration obligatoire, mais exemption de la taxe accordée

Exemptions courantes qui s'appliquent aux actionnaires de personnes morales canadiennes

Les exemptions les plus courantes qui peuvent être réclamées par les actionnaires de personnes morales canadiennes sont accordées aux personnes suivantes :

• Personnes morales canadiennes déterminées;
• Sociétés de personnes canadiennes déterminées;
• Fiducies canadiennes déterminées.

Ces catégories sont décrites plus en détail ci-dessous.

Personne morale canadienne déterminée – une personne morale constituée ou prorogée en vertu des lois du Canada ou d'une province est une personne morale canadienne déterminée à l'égard d'une année civile. Toutefois, au 31 décembre de l'année civile, aucun des actionnaires suivants ne peut détenir ou contrôler une proportion supérieure à 10 % de la société (où la propriété représente une participation directe ou indirecte détenant au moins 10 % des droits de vote ou 10 % de la valeur des capitaux propres de la société) :

• Particulier qui n'est ni citoyen ni résident permanent du Canada;
• Personne morale qui n'est pas constituée ou prorogée en vertu des lois du Canada ou d'une province;
• Combinaison de particuliers ou de personnes morales mentionnés précédemment.

De plus, une personne morale sans capital-actions ayant un président du conseil d'administration ou un autre particulier agissant comme tel qui n'est ni citoyen ni résident permanent ou ayant 10 % ou plus de ses administrateurs qui ne sont ni des citoyens ni résidents permanents ne sera pas qualifiée de personne morale canadienne déterminée.

Société de personnes canadienne déterminée – une société de personnes à l'égard de laquelle chaque associé est, au 31 décembre de l'année civile, un propriétaire exclu (que ce soit à titre de citoyen ou de résident permanent canadien) ou une personne morale canadienne déterminée. Si un seul des associés qui composent la société de personnes n'est pas citoyen canadien ou résident permanent ou une personne morale canadienne déterminée, la société de personnes ne sera pas qualifiée de société de personnes canadienne déterminée.

Fiducie canadienne déterminée – une fiducie à l'égard de laquelle chaque bénéficiaire possédant un droit de bénéficiaire sur l'immeuble résidentiel est, au 31 décembre de l'année civile, un propriétaire exclu (que ce soit à titre de citoyen ou de résident permanent canadien) ou une personne morale canadienne déterminée. Si un seul des fiduciaires de la fiducie n'est pas citoyen canadien ou résident permanent ou une personne morale canadienne déterminée, la fiducie ne sera pas qualifiée de fiducie canadienne déterminée.

Veuillez noter que la résidence aux fins de l'impôt des particuliers n'est pas pertinente. Seul le statut de citoyen canadien ou de résident permanent du particulier est important. Il faut préciser sur les déclarations de revenus si un contribuable est citoyen canadien, mais cette information ne sert qu'à la constitution de la liste électorale et n'a aucune incidence sur le montant d'impôt à payer.

De nouveaux règlements pourraient venir élargir les définitions qui précèdent.

Autres exemptions à la taxe sur les logements sous-utilisés

Les exemptions mentionnées plus haut sont fondées sur le type de propriétaire et ont le champ d'application le plus large. D'autres exemptions au paiement de la taxe peuvent être accordées en vertu des catégories suivantes :

• Disponibilité de l'immeuble résidentiel;
• Emplacement et usage de l'immeuble résidentiel;
• Occupant de l'immeuble résidentiel.

Lors de l'étude de ces autres exemptions, il faut se rappeler que la taxe vise à pénaliser les propriétaires non canadiens d'immeubles résidentiels situés au Canada laissés vacants pendant une grande partie de l'année qui se trouvent dans des régions où la demande locative est forte. Par exemple, un logement en copropriété situé à Toronto appartenant à un investisseur non-citoyen qui a été laissé vacant en 2022 qui aurait pu être occupé pendant l'année sera assujetti à la taxe. Si la valeur du logement en copropriété est de 800 000 $, une taxe de 1 %, soit de 8 000 $, devra être payée le 30 avril 2023.

Ces autres exceptions doivent faire l'objet d'un examen approfondi dans certains cas. Elles ne seront donc pas couvertes dans cet article.

L'annexe ci-jointe présente quelques exemples de situations courantes que des Canadiens pourraient rencontrer, ainsi que la conclusion à savoir si une déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés doit être produite. N'oubliez pas que des règlements subséquents pourraient apporter des éclaircissements à ces règles concernant les propriétaires touchés.

Production de la déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés

Puisque la taxe a été récemment instaurée, toute l'information concernant la production de la déclaration n'est pas encore disponible. Nous nous attendons à ce que l'Agence du revenu du Canada (ARC) publie des renseignements supplémentaires à l'approche de la date limite de production. Toutefois, nous savons déjà qu'un numéro d'identification fiscal de l'ARC valide sera nécessaire afin de produire une déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés. Les numéros d'identification fiscale suivants peuvent être utilisés, selon le cas :

• Numéro d'assurance sociale (NAS);
• Numéro d'identification-impôt (NII) (un NII est un numéro unique fourni par l'ARC aux particuliers qui ne sont pas admissibles à l'obtention d'un NAS. Un tel numéro peut ainsi être fourni, sur demande, à un non-résident du Canada qui ne travaille pas au Canada);
• Numéro d'entreprise (NE) canadien avec un code d'identification de compte de programme de la taxe sur les logements sous-utilisés (RU) (une demande pour l'obtention de ce code d'identification peut être présentée à partir du 6 février 2023).

Un numéro de compte de fiducie (NCF) ne peut cependant pas être utilisé pour produire une déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés, car c'est le fiduciaire qui doit produire la déclaration si une fiducie détient un immeuble sur lequel la taxe peut être imposée.