En bref :
- Remboursements de la taxe sur les habitations neuves pour les acheteurs admissibles et sur les projets de logements locatifs.
- Règles élargies de la TVP/TVD pour les produits numériques, les services infonuagiques et certains autres services.
- Les principaux changements fiscaux comprennent l’abrogation de la taxe sur les services numériques, les mises à jour de l’impôt ou de la taxe sur les primes d’assurance et l’allégement de la taxe de luxe.
Alors que le Canada continue de faire face à des défis en matière d’abordabilité, le gouvernement fédéral et certains gouvernements provinciaux ont annoncé d’importants changements aux programmes de taxes indirectes qui ont une incidence sur l’accès à la propriété, le marché immobilier locatif et certains secteurs plus larges, notamment l’économie numérique. Cet article décrit les changements récents qui présentent un intérêt particulier concernant les remboursements de la TPS/TVH pour les habitations, la TVP sur les produits et services numériques, l’impôt ou la taxe sur les primes d’assurance ainsi que la taxe de luxe.
Accès à la propriété et marché locatif résidentiel
L’abordabilité et l’offre de logements constituent depuis quelques années une préoccupation au Canada. Le gouvernement fédéral et plusieurs gouvernements provinciaux ont donc mis en place ou amélioré des programmes de remboursement de la TPS/TVH visant à encourager la construction de logements neufs et à accroître l’offre sur le marché locatif.
Voici les nouveaux programmes ou ceux qui ont été améliorés et qui pourraient vous intéresser :
Remboursement de la TPS/TVH pour les acheteurs d’une première habitation
En mai 2025, le gouvernement fédéral a mis en place le programme de remboursement de la TPS/TVH pour les acheteurs d’une première habitation. Adopté en mars 2026, il permet désormais aux acheteurs d’une première habitation admissibles de demander un allégement fiscal.
En vertu de ce programme, 100 % de la TPS (ou de la partie fédérale de la TVH) payée sur une nouvelle habitation d’au moins un million de dollars est remboursée, jusqu’à concurrence de 50 000 dollars. Les habitations dont la valeur se situe entre 1 000 000 $ et 1 500 000 $ seront admissibles à un remboursement partiel au titre de l’élimination linéaire. Aucun remboursement ne sera accordé pour les habitations dont la valeur est supérieure à 1 500 000 $. Ce programme s’applique lorsque le contrat d’achat de la maison ou du logement est conclu après le 19 mars 2025 et avant 2031, et lorsque la construction ou la rénovation importante de l’immeuble résidentiel débute avant 2031 et est en grande partie achevée avant 2036. Selon les modalités du contrat conclu avec le vendeur, il incombe à l’acheteur ou au vendeur de demander le remboursement.
L’acheteur d’une première habitation doit être un citoyen ou un résident permanent du Canada âgé d’au moins 18 ans qui, au cours de l’année civile considérée et des quatre années civiles précédentes, n’a pas occupé une habitation qu’il détenait ou qui était détenue par son époux ou conjoint de fait au Canada ou à l’étranger.
Ce programme de remboursement de la TPS/TVH pour les premiers acheteurs diffère du remboursement existant de la TPS/TVH pour les habitations neuves, qui n’est pas limité aux premiers acheteurs, mais s’applique uniquement aux habitations évaluées à moins de 450 000 $. Toutefois, le nouveau programme de remboursement de la TPS/TVH pour les acheteurs d’une première habitation repose sur plusieurs des mêmes critères d’admissibilité et utilise le même formulaire de demande que le programme existant. Si un premier acheteur est admissible aux deux programmes de remboursement, le nouveau programme de remboursement de la TPS/TVH pour l’achat d’une première habitation prévoit un montant supplémentaire en plus du remboursement existant de la TPS/TVH pour les habitations neuves.
Bonification du remboursement de la TVH de l’Ontario sur les habitations neuves
Les acheteurs d’habitations neuves en Ontario peuvent être admissibles à un remboursement de 75 % de la portion provinciale de la TVH, jusqu’à concurrence de 24 000 $. Il convient de noter que les acheteurs peuvent être admissibles au remboursement de l’Ontario même s’ils ne peuvent demander le remboursement fédéral actuel de la TPS/TVH pour les habitations neuves si la juste valeur marchande de l’habitation dépasse le seuil de 450 000 $ prévu par le programme fédéral.
Dans son budget de 2026, le gouvernement ontarien a proposé de renforcer son programme actuel pendant un an afin d’accorder un remboursement de la TVH correspondant à la totalité de la portion provinciale de 8 % pour les achats conclus entre le 1er avril 2026 et le 31 mars 2027. Selon cette mesure, le remboursement de taxe ontarien serait plafonné à 80 000 $ pour les habitations d’une valeur maximale de 1,5 million de dollars. Il serait également réduit progressivement de façon linéaire dans le cas des habitations dont la valeur se situe entre 1,5 million et 1,85 million de dollars, après quoi l’allégement reviendrait à un maximum de 24 000 $. Une fois cette mesure combinée aux autres remboursements fédéraux en vigueur, les acheteurs pourraient profiter d’un allégement total pouvant atteindre 130 000 $ à l’achat d’une habitation d’une valeur maximale de 1,5 million de dollars. Pour les habitations neuves achetées du constructeur, la construction doit débuter avant 2029 et les travaux doivent être en grande partie achevés avant 2032.
Pour les habitations construites par leur propriétaire, les travaux doivent commencer entre le 1er avril 2026 et le 31 mars 2027 et être en grande partie achevés avant 2030.
Outre l’amélioration proposée ci-dessus, le gouvernement ontarien a également annoncé que la date d’entrée en vigueur de son programme provincial de remboursement de la TPS/TVH pour les acheteurs d’une première habitation correspondra désormais à celle du programme fédéral équivalent.
Remboursement pour logements construits spécialement pour la location
Bien qu’il ne s’agisse pas d’un changement récent, le gouvernement fédéral offre un remboursement bonifié de 100 % de la TPS (ou de la partie fédérale de la TVH), sans plafond, sur les logements construits spécialement pour la location, dont la construction commence après le 13 septembre 2023 et avant 2031 et qui est en grande partie achevée avant 2036. Pour être admissible, un immeuble à logements multiples nouvellement construit doit compter au moins quatre logements individuels (dotés d’une cuisine, d’une salle de bain et d’un espace habitable privés) ou plus de dix chambres ou suites privées. De plus, la totalité ou la presque totalité des logements de l’immeuble doit être destinée à la location résidentielle à long terme.
À l’initiative du gouvernement fédéral, les cinq provinces participantes, soit le Nouveau-Brunswick, Terre-Neuve-et-Labrador, la Nouvelle-Écosse, l’Ontario et l’Île-du-Prince-Édouard, offrent des programmes de remboursement de la partie provinciale de la TVH sur les nouveaux immeubles locatifs, avec des dates d’entrée en vigueur variables.
Taxe sur les logements sous-utilisés
Autre modification récente dans le domaine du logement, le gouvernement fédéral a aboli la taxe sur les logements sous-utilisés. Elle imposait une taxe annuelle de 1 % sur la valeur des immeubles résidentiels vacants et sous-utilisés détenus directement ou indirectement par une personne qui n’était ni un citoyen ni un résident permanent du Canada. Elle a été abolie à compter de l’année civile 2025. Par conséquent, il ne sera pas nécessaire de produire les déclarations relatives à cette taxe pour l’année 2025 ou les années subséquentes ni d’effectuer les paiements s’y rapportant.
L’abolition de la taxe fédérale n’a aucune incidence sur les diverses taxes provinciales ou municipales en matière de logement.
Taxe de vente provinciale (TVP) et produits et services numériques
Ces dernières années, de nombreuses provinces ont modifié leur régime de TVP afin d’étendre l’assujettissement à la taxe aux produits et services numériques. Les entreprises concernées peuvent s’attendre à ce que les gouvernements provinciaux continuent de mettre l’accent sur la conformité et les vérifications des entreprises numériques.
Tout récemment, certaines provinces ont annoncé les modifications suivantes :
Plusieurs modifications ont été apportées au régime de TVP de la Colombie-Britannique afin d’étendre l’assujettissement à la taxe sur les biens et services, notamment celles-ci :
- La définition de logiciel a été élargie rétroactivement à 2013 pour inclure l’infonuagique, les logiciels-services et certains autres produits numériques. Les logiciels sont généralement assujettis à la TVP. Cette modification rétroactive peut entraîner un risque de redressement fiscal pour les entreprises auparavant considérées comme conformes;
- Les facilitateurs de marchés en ligne doivent produire une déclaration de renseignements annuelle relative à la TVP d’ici le 31 août 2026 (pour la période du 1ᵉʳ juillet 2025 au 30 juin 2026);
- Le budget de 2026 de la Colombie-Britannique prévoit que les services suivants seront assujettis à la TVP à compter du 1ᵉʳ octobre 2026 : comptabilité, tenue de livres, certification, architecture, ingénierie et géosciences, certains services immobiliers non résidentiels ainsi que les services de sécurité et d’enquête privée. Les entreprises qui n’ont pas encore procédé à leur inscription à la TVP doivent le faire d’ici le 1er octobre 2026 pour pouvoir percevoir et verser la taxe aux autorités fiscales;
- Depuis le 18 février 2026, les vendeurs peuvent accorder, au moment de la vente, une exemption de TVP aux entreprises qui achètent des biens destinés à un usage commercial à l’extérieur de la Colombie-Britannique, pourvu qu’elles fassent expédier ces biens hors de la province après l’achat.
À compter du 1ᵉʳ janvier 2026, la TVD du Manitoba a été élargie pour s’appliquer aux services infonuagiques, comme les abonnements à des logiciels, le stockage de données et le traitement informatique à distance.
La TSN fédérale a été mise en place pour obliger les grandes entreprises étrangères et nationales du secteur numérique à payer une taxe sur certains revenus tirés de leurs interactions avec des utilisateurs en ligne au Canada lorsque certaines conditions sont remplies. Toutefois, des développements récents ont mené à l’adoption d’une loi visant à abroger officiellement la TSN. Les entreprises concernées doivent noter que l’Agence du revenu du Canada (ARC) remboursera, avec intérêts, toute TSN déjà versée.
Impôt provincial sur les primes d’assurance
Plusieurs obligations provinciales en matière d’impôt sur les primes d’assurance ont également fait l’objet de modifications :
Choix relatif à l’impôt sur les primes d’assurance de l’Ontario pour les régimes d’avantages sociaux par capitalisation
Depuis le 1er avril 2026, les régimes d’avantages sociaux par capitalisation peuvent choisir d’être traités comme des régimes sans capitalisation aux fins de l’impôt sur les primes d’assurance de l’Ontario. Les titulaires d’un régime d’avantages sociaux par capitalisation ont ainsi la possibilité de reporter le paiement de l’impôt sur les primes d’assurance jusqu’au versement des prestations plutôt qu’à la perception des primes. Pour plus de renseignements, lisez notre article, Impôt sur les primes d’assurance pour les régimes par capitalisation.
Augmentation de la taxe sur les primes d’assurance du Québec
Revenu Québec a annoncé une augmentation du taux de la taxe sur les primes d’assurance, qui passera de 9 % à 9,975 % à compter du 1ᵉʳ janvier 2027, afin de l’harmoniser avec le taux de la TVQ. Ce changement s’applique aux primes d’assurance automobile, d’assurance habitation et à la plupart des primes d’assurance des particuliers.
Taxe de luxe
En septembre 2022, une taxe de luxe a été instaurée sur la vente, la location ou l’importation (ainsi que sur certaines améliorations) de véhicules et d’aéronefs visés dont le prix ou la valeur est supérieur à 100 000 $, et de bateaux visés dont le prix ou la valeur est supérieur à 250 000 $.
Depuis le 5 novembre 2025, la taxe de luxe n’est plus exigible sur les aéronefs et les bateaux visés. Il convient de noter que la taxe de luxe continue de s’appliquer aux véhicules visés dont le prix ou la valeur est supérieur à 100 000 $, sauf en cas d’exonération.
L’inscription des aéronefs et des bateaux visés sera automatiquement annulée le 1er février 2028, et toute demande de remboursement devra être présentée avant cette date.
BDO peut vous aider
Si vous avez des questions sur la façon dont ces récentes modifications en matière de taxes indirectes peuvent avoir une incidence sur votre entreprise ou vos finances, n’hésitez pas à contacter votre conseiller en fiscalité de BDO. Nos clients font face à une intensification des contrôles de l’ARC en matière d’impôt sur le revenu et de taxes indirectes, particulièrement les entreprises de certains secteurs, comme le camionnage, en raison de l’évolution des exigences de conformité. Notre équipe est prête à vous guider à travers ces modifications récentes afin que vous restiez en conformité et tiriez le meilleur parti de votre situation fiscale.
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L’information présentée est à jour en date du 22 mai 2026.
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