skip to content

Location de biens résidentiels : obligations fiscales au Canada

Article

Depuis quelques années, les investisseurs acquièrent de plus en plus de biens résidentiels au Canada, notamment des maisons unifamiliales, des maisons en rangée et des copropriétés, au détriment des propriétaires-occupants. Malgré des mesures prises récemment pour limiter l’accès des non-résidents au marché immobilier, beaucoup de biens sont tout de même détenus par des investisseurs étrangers. De telles situations peuvent découler d’un événement fortuit, comme lorsqu’un propriétaire déménage à l’étranger et décide de louer sa résidence canadienne au lieu de la vendre. Elles peuvent aussi être intentionnelles, notamment lorsqu’un non-résident à la recherche d’occasions d’investissement achète un bien au Canada pour le louer et réaliser un gain en capital.

Propriétaires

Les investisseurs non-résidents regroupent des particuliers, des sociétés ou d’autres entités non-résidentes dont le degré de connaissance varie.

Un propriétaire non-résident est assujetti aux règles de l’impôt sur le revenu du Canada en vertu desquelles le revenu de location brut tiré de biens est généralement imposable, ou le revenu net si les procédures adéquates sont suivies. L’obligation finale du propriétaire consiste à payer 25 % du revenu brut de location, sauf s’il a fait le choix de payer l’impôt selon les taux habituels en vigueur au pays.

Contrairement à d’autres types de revenus gagnés à l’étranger par un propriétaire résident d’un autre pays, le revenu de location tiré de biens immeubles n’est habituellement pas exempt d’impôt au Canada en vertu d’une convention fiscale.

Locataires

Les locataires ont aussi une obligation en vertu des règles fiscales canadiennes quand un propriétaire est un non-résident : ils doivent retenir le montant d’impôt prescrit et le verser à l’Agence du revenu du Canada (ARC). Le versement est exigible périodiquement, soit à chaque paiement de loyer et à la fin de l’année. De plus, les locataires doivent produire une déclaration de renseignements annuelle indiquant les montants de loyer payé ainsi que l’impôt retenu et versé. En cas de non-versement, le locataire canadien doit remettre le montant de la retenue d’impôt qui aurait dû être versée à l’ARC. Il pourra ensuite tenter de le recouvrer auprès du propriétaire non-résident. 

Une décision  récente porte sur le sujet. Dans cette affaire, le locataire canadien ne savait pas que la propriétaire était une non-résidente à des fins fiscales. Le tribunal a statué que la méconnaissance du statut de non-résidente de la propriétaire ne constituait pas une défense suffisante, et le locataire a été tenu responsable de l’« omission de retenir et de remettre l’impôt à payer ».

Allègement proposé pour certains locataires 

La ministre du Revenu national a fait une déclaration sur la plateforme X, manifestement en réponse à cette décision ainsi qu’à certains articles à son sujet dans la presse financière. Elle y affirme de façon catégorique que l’ARC n’a pas l’intention de percevoir l’impôt impayé de propriétaires non-résidents auprès de locataires individuels, que le cas mentionné découle d’une situation extrêmement rare et qu’elle travaille avec la ministre des Finances pour clarifier la loi.  

Par la suite, une modification à la loi a été proposée en août 2024, et la date d’entrée en vigueur était le 12 août 2024. Selon la règle proposée, un particulier (sauf une fiducie) qui paie un loyer pour un bien résidentiel où demeure un particulier n’aura aucune obligation de retenir ni de verser un montant à l’égard de l’impôt sur le revenu des non-résidents.

La modification proposée procurera un allègement aux locataires d’une résidence au Canada qui ignorent que leur propriétaire est un non-résident ou que des obligations fiscales pourraient découler du fait de verser un loyer à un non-résident.

Il incombera aux propriétaires non-résidents de verser le montant d’impôt approprié à chaque paiement de loyer et de produire un relevé des impôts versés à la fin de chaque année. Le propriétaire pourra aussi faire appel à un mandataire situé au Canada qui effectuera la perception des loyers et le versement des retenues d’impôt des non-résidents en son nom.

Obligations des autres locataires

La modification proposée ne concerne que les obligations des particuliers canadiens qui louent un logement à des fins résidentielles. L’allègement ne s’applique pas aux particuliers qui versent un loyer pour d’autres raisons (p. ex., un local commercial) ou aux locataires qui sont des sociétés, des fiducies ou des sociétés de personnes.

BDO est là pour vous

Si vous êtes un propriétaire non-résident ou un résident canadien qui loue un bien d’un non-résident, BDO déterminera avec vous les obligations fiscales liées à la location d’un bien au Canada.


L’information présentée est à jour en date du 10 octobre 2024.

Cette publication a été préparée avec soin. Cependant, elle n’est pas rédigée en termes spécifiques et doit seulement être considérée comme des recommandations d’ordre général. On ne peut se référer à cette publication pour des situations particulières et vous ne devez pas agir ou vous abstenir d’agir sur la base des informations qui y sont présentées sans avoir obtenu de conseils professionnels spécifiques. Pour évoquer ces points dans le cadre de votre situation particulière, merci de contacter BDO Canada s.r.l./S.E.N.C.R.L. BDO Canada s.r.l./S.E.N.C.R.L., ses partenaires, collaborateurs et agents n’acceptent ni n’assument la responsabilité ou l’obligation de diligence pour toute perte résultant d’une action, d’une absence d’action ou de toute décision prise sur la base d’informations contenues dans cette publication.

Notre site utilise des témoins nous permettant de vous offrir un service plus réactif et personnalisé. En consultant notre site, vous acceptez l'utilisation des témoins. Veuillez lire notre déclaration de confidentialité pour en savoir plus sur les témoins que nous utilisons et sur la façon de les bloquer ou de les supprimer.

Accepter et fermer