La bonne compréhension des obligations relatives à la taxe sur les produits et services et à la taxe de vente harmonisée (TPS/TVH) avant la conclusion d'une transaction immobilière agricole prévient les malentendus et les erreurs coûteuses. La valeur élevée des biens agricoles, à laquelle s'ajoute la hausse des prix des terres, entraîne souvent des répercussions importantes sur le plan de la taxe de vente. Les vendeurs comme les acheteurs doivent s'assurer de bien comprendre les incidences fiscales avant de conclure une transaction.
Bien que la plupart des ventes d'immeubles résidentiels non neufs soient exonérées de la TPS/TVH, les immeubles commerciaux (terrains et bâtiments), notamment les terres agricoles, sont généralement taxables. Toutefois, des exonérations de TPS/TVH s'appliquent aux terres agricoles dans certaines circonstances, par exemple lorsqu'un particulier vend sa terre à un parent ou à l'ancien époux ou conjoint de fait du vendeur, sous réserve du respect de conditions précises.
Nombreux sont ceux qui savent que la TPS/TVH s'applique à une exploitation agricole si le vendeur est inscrit, mais elle s'applique également lorsqu'il ne l'est pas. L'utilisation du bien avant la vente influe sur l'application de la TPS/TVH. En général, le vendeur détermine le statut fiscal du bien en tenant compte de plusieurs facteurs, notamment :
- si le bien a été utilisé dans le cadre de l'exploitation d'une entreprise ou d'une activité commerciale, ce qui comprend non seulement l'agriculture, mais aussi d'autres activités comme la location de l'exploitation agricole;
- si le bien a été subdivisé ou divisé pendant la période où le vendeur en était propriétaire;
- si la TPS/TVH sur les coûts en capital, comme ceux liés aux granges ou aux puits, a été remboursée sous forme de crédits de taxe sur les intrants.
Si la vente est réputée taxable, le statut d'inscription à la TPS/TVH de l'acheteur déterminera si le vendeur est tenu de percevoir la TPS/TVH sur la vente. Lorsque l'acheteur est inscrit au registre de la TPS/TVH, le vendeur n'est pas tenu de percevoir la TPS/TVH sur la vente d'un bien immobilier taxable. L'acheteur doit plutôt établir lui-même sa cotisation et déclarer la TPS/TVH sur l'acquisition du bien. Il a la possibilité de compenser le montant de la TPS/TVH à payer par un crédit de taxe sur les intrants, dans la mesure où le bien est acquis pour être utilisé dans le cadre d'activités commerciales, comme l'agriculture.
La convention d'achat-vente ou les documents de clôture doivent comprendre des précisions et des déclarations du vendeur pour que l'acheteur inscrit puisse déterminer ses obligations en matière de TPS/TVH au moment de la conclusion de la transaction.
En revanche, si l'acheteur d'un immeuble commercial taxable n'est pas inscrit, il sera vraisemblablement tenu de payer la TPS/TVH au vendeur. Pour atténuer cette coûteuse immobilisation de trésorerie, un acheteur qui compte utiliser le bien pour des activités commerciales, comme l'agriculture, pourrait envisager des stratégies de planification fiscale, comme l'inscription à la TPS/TVH avant l'achat. En s'inscrivant avant l'achat, l'acheteur n'aura pas à payer la TPS/TVH au vendeur au moment de la conclusion de la transaction, mais pourra plutôt tirer parti du même mécanisme d'autoévaluation de la cotisation et de crédit de taxe sur les intrants mentionné précédemment.
Dans certains cas, l'acheteur récupère la totalité ou une partie de la TPS/TVH payée sur le bien s'il verse la TPS/TVH sur l'acquisition du bien et s'inscrit par la suite au registre de la TPS/TVH. Cette récupération n'est toutefois possible qu'après l'inscription et fait généralement l'objet d'un examen approfondi de l'Agence du revenu du Canada dans le cadre de son programme d'examen des demandes de remboursement.
Le calcul de la taxe se révèle plus complexe dans le cas des biens immobiliers qui comportent à la fois une partie résidentielle (maison) et une partie non résidentielle comme une terre agricole. Dans ce cas, chaque partie doit être considérée séparément aux fins de la TPS/TVH. La partie résidentielle du bien peut donner droit à une exonération, tandis que la partie commerciale peut être considérée comme une vente distincte aux fins de la TPS/TVH, la taxe s'appliquant alors à cette dernière lorsque certaines conditions sont remplies.
Vous vendez ou achetez un bien? Consultez l'équipe nationale des Services en matière de taxes indirectes de BDO Canada pour éviter de verser un excédent de TPS/TVH.
Glen Cassidy, directeur principal, Services en matière de taxes indirectes