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La valeur moyenne des terres agricoles au Canada a augmenté de 8,3 % en 2021, après un gain de 5,4 % en 2020, selon le rapport « Valeur des terres agricoles » publié par Financement agricole Canada1. De plus, tout porte à croire que leur valeur n'a cessé d'augmenter au rythme du prix des produits de base, qui a atteint des sommets historiques ce printemps. Avec la montée des taux d'intérêt, est-il encore rentable d'acheter des terres?
L'estimation selon l'expérience des versements d'intérêts au produit de la marge brute multipliée par les rendements estimés plutôt que les paiements d'intérêts, existe-t-il une façon plus poussée d'évaluer le niveau de bénéfices dégagés dans le cadre d'un projet d'achat de terres?
Dans cet article, nous explorons les principales questions à vous poser et les principales mesures à adopter afin de prendre la bonne décision au moment d'acheter des terres.
Afin de déterminer la viabilité financière d'une telle expansion de capital, il est essentiel de s'informer sur les actifs en jeu. Pour ce faire, il est possible de s'appuyer sur les données historiques du client pour comprendre la rentabilité par acre de terre acquise, puis d'établir un rapport entre celle-ci et les exigences de remboursement de la dette calculé.
Pour comprendre les éléments essentiels, réfléchissez aux questions suivantes :
Après avoir répondu à ces questions, vous devrez procéder à la phase d'analyse. Cette phase comprend les quatre éléments généraux suivants :
Vous pouvez obtenir cette donnée à partir de vos informations financières existantes. Vous devrez déterminer les coûts fixes et variables de chacune de vos cultures et marchandises. Certains coûts variables sont directement liés à une culture ou à une marchandise en particulier et tiennent compte notamment du coût des semences, des engrais et des produits pulvérisés.
D'autres coûts variables, quant à eux, pourraient être indirectement liés à chacune des cultures ou des marchandises, comme les coûts de la main-d'œuvre et des services publics. Il est important de noter que les coûts variables pourraient augmenter ou diminuer selon la production.
Les coûts fixes peuvent inclure les intérêts et les impôts fonciers. Ceux-ci sont normalement additionnés pour pouvoir calculer les coûts totaux et ainsi établir un coût par acre.
Bien souvent, ces coûts sont calculés selon une formule qui peut se complexifier. De façon générale, on prend en compte le coût initial, la durée de vie utile et la valeur résiduelle des actifs. Ces coûts sont souvent liés aux taux d'amortissement déterminés par le producteur et incluent les coûts de location des équipements.
Commencez par dresser la liste de vos cultures et de vos marchandises. Par exemple, dans le cas des cultures, multipliez chacune d'elles par le nombre d'acres ensemencés et le prix de vente prévu par acre.
Soustrayez ensuite de ce résultat les coûts de production et d'équipements par acre. La différence représente la marge sur coût variable par acre pour chacune des cultures ou des marchandises.
Il est ensuite possible d'établir une projection pro forma de l'apport financier que l'acquisition générera au profit de votre entreprise.
Pour finir, vous devrez connaître vos clauses restrictives bancaires actuelles et vérifier l'incidence de votre nouveau financement sur ces clauses.
Avec ces réponses, il vous est possible d'évaluer quelle sera la situation financière à la suite de l'acquisition et de calculer les ratios prévus au titre de vos clauses restrictives bancaires. En s'appuyant sur ces projections, un agriculteur sera bien placé pour déterminer s'il sera en mesure de rembourser son prêt et si l'achat améliorera la rentabilité globale de sa ferme.
Le calcul des bénéfices avant intérêts, impôts et amortissements (« BAIIA ») s'avère souvent important dans cette situation. Le nouveau calcul des BAIIA d'entreprise agricole correspondra au montant disponible pour couvrir la dette, soit les paiements du principal et des intérêts. Le ratio de couverture revêt également une grande importance pour les prêteurs.
Dans cette optique, les agriculteurs ne devraient pas seulement viser à répondre aux exigences en matière de couverture de la dette, mais également chercher à les dépasser et à augmenter leurs BAIIA en vue de maximiser leur rentabilité. Ainsi, ils pourraient obtenir de meilleurs taux et modalités de financement, ce qui est d'autant plus important dans le contexte actuel d'inflation et de hausse des taux d'intérêt.
Projeter et calculer des informations financières en vue de déterminer la pertinence financière de l'acquisition éventuelle d'une terre confère un grand pouvoir à tout producteur souhaitant faire croître son entreprise.
La prise de décisions ne devrait pas être un obstacle à capitaliser sur les opportunités dans le secteur de l'agriculture. Grâce à des services d'assurance et de comptabilité fiables, vous pouvez planifier l'avenir de votre ferme et vous préparer au succès
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