Q: Le Groupe MACH s’est illustré en repositionnant ses actifs de manière à atteindre un maximum d’efficacité et à attirer des locataires de qualité.
Publié le : 6 novembre 2023
Mis à jour le : 7 décembre 2023
Dans le paysage en constante évolution de l’immobilier canadien, l’habileté stratégique du Groupe MACH, l’un des principaux propriétaires et promoteurs immobiliers privés au pays, est un gage d’innovation et de résilience.
Dans cet entretien exclusif, Shilpa Mishra, associée et chef des Services-conseils transactionnels, Mobilisation de capitaux, chez BDO Canada, discute de la vision du Groupe MACH avec son directeur des investissements et des emprunts, Amine Sadki. Leur conversation met en lumière une approche multidimensionnelle allant du repositionnement d’actifs au développement durable, en passant par les façons de répondre aux besoins pressants du secteur résidentiel.
R: La conversion de propriétés fait certainement partie de notre éventail de stratégies, mais ce n’est pas tout.
Je dirais que le Groupe MACH doit sa réussite à son excellente connaissance du marché et aux relations solides qu’il a su nouer au sein de l’écosystème immobilier. Nos réalisations sont attribuables à une combinaison de facteurs, dont notre fine compréhension des tendances du marché et notre sens de l’initiative en ce qui a trait aux relations avec les locataires, courtiers, fournisseurs et autres intervenants clés.
Les personnes qui font affaire avec nous sentent combien ces relations sont importantes pour nous. Lorsque nous faisons l’acquisition d’un nouvel immeuble, ses locataires découvrent un propriétaire qui se soucie d’eux et se montre attentif à leurs besoins. Nous sommes disponibles et nous les soutenons dans leurs activités. Je crois que ça change beaucoup de choses.
Le Groupe MACH a complètement intégré ses équipes responsables de l’exploitation, de la location, du développement, de la construction et des affaires juridiques, ce qui favorise assurément son agilité et son efficacité globale. Cette intégration facilite la communication, simplifie les processus et contribue à la prise de décisions concertées, ce qui se traduit par un processus décisionnel plus efficace, une coordination accrue, davantage d’innovation et une meilleure expérience client.
En entretenant des partenariats durables et en demeurant attentifs à la dynamique du marché, nous avons su repérer des occasions et en tirer le maximum. Cette approche avant-gardiste pilotée par Vincent Chiara est bien ancrée dans la culture de l’entreprise. Elle est cruciale pour le maintien de l’avantage concurrentiel de nos investissements. Cette vision nous permet d’anticiper les nouvelles tendances immobilières et de nous adapter. Conserver une longueur d’avance nous rend plus agiles et nous aide à saisir les occasions qui s’offrent à nous. C’est le secret de notre réussite. C’est sur ce dynamisme que repose notre capacité à créer de la valeur, à continuer d’innover et à jouer un rôle de chef de fil dans le marché.
Q: De nos jours, comment un constructeur peut-il réussir à convertir et améliorer des immeubles tout en respectant les critères établis en matière d’environnement, de société et de gouvernance, ou d’« ESG »?
R: J’aimerais d’abord souligner la place qu’occupent ces critères dans la vision de MACH. Ceux-ci nous sont chers, et c’est pourquoi nous cherchons activement à obtenir la certification B Corp. Nous en tenons compte depuis des années, bien avant que cela ne devienne la norme dans le secteur. Cet avant-gardisme transparaît dans nos réalisations. À l’heure actuelle, près de 40 % de nos immeubles sont certifiés LEED ou BOMA BEST. Nous avons construit le premier immeuble de bureaux certifié LEED à Montréal, Le Phénix, car nous croyons en l’architecture durable.
Notre volonté de promouvoir la santé et le bien-être grâce à l’aménagement urbain nous a également valu la première certification Fitwell au pays, pour le projet du Quartier des lumières. Si nous avons pu accomplir tout cela, c’est que nous mettons l’accent sur le développement durable et l’innovation, et que nous nous sommes donné pour mission d’avoir une incidence positive sur l’environnement bâti et les collectivités que nous servons.
En ce qui concerne le respect des critères ESG dans les projets de construction, je dirais que cela nécessite une vision globale qui intègre le développement durable, la participation communautaire et la gouvernance responsable.
Nous devons choisir soigneusement les sites et les matériaux, prévoir l’aménagement d’espaces verts, tenir compte de l’équité sociale et maîtriser parfaitement les technologies qui favorisent l’efficacité énergétique, la gestion de l’eau et la réduction des déchets.
Q: Nous devons choisir soigneusement les sites et les matériaux, prévoir l’aménagement d’espaces verts, tenir compte de l’équité sociale et maîtriser parfaitement les technologies qui favorisent l’efficacité énergétique, la gestion de l’eau et la réduction des déchets. Il s’agit d’un chantier extraordinaire, mais, dans le marché résidentiel, les besoins sont immenses partout au pays.
Que peut faire le Groupe MACH pour répondre à la demande?
R: Le Groupe MACH a les atouts en main pour jouer un rôle important dans le secteur de l’immobilier résidentiel, en particulier pour répondre aux besoins pressants en matière de logement au pays. Armés de notre approche proactive et de notre vaste expertise, nous misons sur notre compréhension de la dynamique du marché, nos relations établies et nos stratégies avant-gardistes pour nous attaquer au problème. Notre capacité à repérer les occasions et à construire des immeubles résidentiels de grande qualité nous permet non seulement de répondre aux besoins du marché résidentiel canadien, mais aussi d’établir de nouvelles normes sectorielles en matière d’innovation et de développement durable.
Notre participation à des projets comme celui du Quartier des lumières, qui comprend des condos, des logements locatifs et des logements sociaux, démontre notre volonté d’offrir un éventail d’options pour répondre aux besoins variés de la collectivité. En intégrant des logements sociaux de manière réfléchie dans des projets à usage mixte, nous contribuons à la fois à la revitalisation urbaine et à l’inclusion sociale.
Nous travaillons également sur un mégaprojet écologiquement durable, le Léonard, à Lachine, ce qui illustre encore une fois notre désir d’être à l’avant-garde du développement durable et d’adopter les dernières innovations en matière de critères ESG.
En collaboration avec une entreprise suédoise et un architecte montréalais, nous souhaitons réaliser un projet à la fine pointe des nouvelles tendances à ce chapitre.
Le Groupe MACH a la ferme intention de continuer à construire des résidences où il fait bon vivre, qui favorisent le bien-être communautaire et qui contribuent au dynamisme de la vie de quartier.
Q: Faites-vous affaire avec des prêteurs privés?
R: Non.
Q: Comment gérez-vous la montée des taux d’intérêt?
R: Nous utilisons une gamme complète d’instruments et de méthodes de financement pour couvrir le risque, des swaps de taux d’intérêt aux contrats à terme standardisés, en plus de travailler en étroite collaboration avec nos partenaires financiers et leurs pupitres de négociation pour élaborer des stratégies de financement qui répondent à nos besoins et à nos objectifs.
En règle générale, nous n’attendons pas que toutes les conditions soient parfaites pour aller de l’avant. Nous sommes très conscients que notre principal objectif est de créer de la valeur en fonction de nos décisions immobilières et non d’événements particuliers sur le marché. Une portion très limitée de nos emprunts est à taux variable et elle fait l’objet d’une étroite surveillance.
Q: Le Groupe MACH est une entreprise familiale qui a connu beaucoup de succès au cours des 22 dernières années grâce à ses transactions judicieuses.
Selon vous, que doit faire l’entreprise pour demeurer un chef de file?
R:
Je crois que notre réussite future dépendra surtout de nos relations et de notre vision. Nous avons une stratégie d’investissement très complexe qui pourrait être un peu différente.
En premier lieu, j’aimerais attirer l’attention sur nos propriétés actuelles et l’impressionnante liste de projets résidentiels que nous comptons réaliser. Notre division multifamiliale vaut à elle seule plus de 1,2 milliard de dollars et représente une part importante de notre portefeuille. Nous occupons donc une place de choix dans le secteur florissant de l’habitation et sommes déterminés à faire tout le nécessaire pour répondre à la demande croissante.
Nous possédons également de nombreux terrains, dont la valeur s’élève à quelque 587 500 000 $. Leur développement futur est riche en possibilités lucratives, ce qui contribue à l’amélioration stratégique du potentiel de croissance à long terme de notre portefeuille. Nous travaillons actuellement au développement de 15 millions de pieds carrés d’espace résidentiel.
La valeur de nos actifs dans le secteur du commerce de détail s’élève par ailleurs à 1,6 milliard de dollars. Ce domaine nous offre non seulement une base solide pour générer des revenus, mais il nous permet également d’accéder au marché en constante évolution de la consommation. Compte tenu de la diversité de nos propriétés de détail, nous sommes bien outillés pour suivre l’évolution des tendances et profiter des possibilités émergentes.
Il convient également de noter les résultats exceptionnels de nos investissements dans le secteur industriel, dont la valeur atteint 1,4 milliard de dollars. Cette division en plein essor profite de la demande croissante en espaces logistiques, de fabrication et d’entreposage, et elle confirme notre capacité à générer de la valeur dans plusieurs secteurs. Nous avons développé un peu plus de 1,5 million de pieds carrés de superficie industrielle au cours des deux dernières années et nous élargissons notre présence dans ce secteur. Nous avons d’ailleurs quelques projets de développement industriel qui pourraient débuter au cours des prochains trimestres.
Nos immeubles de bureaux sont quant à eux évalués à 5,1 milliards de dollars et constituent une partie importante de nos propriétés. Notons que ce secteur représente traditionnellement une source de revenus stable, notamment en raison de la qualité de notre réseau de locataires. Ce segment en lequel nous croyons fermement représente notre plan A et nous sommes d’avis que la tendance actuelle n’est que temporaire. Nous savons toutefois que ce plan comporte une part de risques et que nous devons évoluer en conséquence et nous adapter à la dynamique du marché.
Q: Pourquoi le Groupe MACH garde-t-il confiance dans l’avenir des espaces de bureaux? Croyez-vous que le travail au bureau fera un retour en force? Que pensez-vous de l’idée de convertir des espaces de bureaux en espaces résidentiels?
R: Avant de parler de la vision du Groupe MACH, le plan A que je mentionnais plus tôt, j’aimerais dire que l’immeuble de bureaux est en effet considéré comme le mouton noir de l’immobilier en ce moment. Les gens sont nombreux à croire que cette classe d’actif est morte ou sur le point de l’être. On comprendra que la couverture médiatique et la pandémie ont généré beaucoup de sentiments négatifs et grandement contribué à l’essor du télétravail. Le marché a toutefois traversé d’autres périodes du genre par le passé. Souvenons-nous de la crise du commerce de détail, lorsque l’avènement du commerce électronique sonnait prétendument le glas des centres commerciaux. Nous avons fini par comprendre que le magasinage en ligne était complémentaire au commerce traditionnel. Aucun site Web ne peut remplacer l’expérience en magasin. Selon moi, c’est la même chose pour le travail au bureau.
De plus en plus d’entreprises et de dirigeants réclament haut et fort le retour des employés au bureau après avoir constaté que le télétravail pouvait nuire à la productivité, à la créativité, à la culture d’entreprise et même au maintien de l’effectif. Les réunions sur Zoom ont leur utilité. Toutefois, vu la nature sociale de l’être humain, elles ne remplaceront jamais les contacts en personne. Le télétravail peut être pratique, mais s’agit-il d’une option à long terme? Pas vraiment.
En tant qu’analyste relativement jeune, je peux dire que le mentorat, l’observation et les échanges au bureau ont joué un grand rôle dans mon apprentissage. Les jeunes diplômés d’aujourd’hui se joignent à des entreprises où ils ne connaissent personne. S’ils se retrouvent à faire un travail redondant et qu’ils n’ont pas l’occasion de se faire remarquer, leurs chances de gravir les échelons seront minces.
Ironiquement, l’une des dernières entreprises à emboîter le pas à Amazon, Facebook (ou Meta), Morgan Stanley, la Banque Royale et la Banque Nationale est nulle autre que Zoom, dont le chef de la direction a récemment demandé le retour au bureau des employés, ce qui est assez révélateur.
Notons que ce secteur a toujours représenté une source de revenus stable, surtout lorsqu’on peut compter sur un solide réseau de locataires de confiance, comme c’est notre cas. Nous soutenons ces locataires depuis des années dans leur expansion et nous croyons en notre capacité à fournir le meilleur milieu de travail possible à leurs employés.
Évidemment, nous sommes tout à fait conscients que nous pouvons nous tromper au sujet de notre plan A et de la vitesse à laquelle le marché des espaces de bureaux se rétablira. Depuis le début du cycle de vulnérabilité actuel, nous avons constaté que, dans bien des cas, les prix ont baissé au point d’être en deçà de la valeur des terrains sur lesquels les immeubles sont construits. Cet écart entre les prix et la valeur des terrains compense en partie les coûts de démolition et permet ainsi la construction d’immeubles résidentiels, pour lesquels la demande est toujours forte. Il s’agit de notre plan B.
Tout au long du cycle actuel où le secteur des espaces de bureaux montre des signes de vulnérabilité, nous suivons religieusement une stratégie précise pour chacun de nos investissements réalisés dans ce segment depuis trois ans. Nous nous posons chaque fois les mêmes questions :
- Le coût de remplacement est-il supérieur au prix d’achat?
- La densité a-t-elle une valeur supérieure au prix d’achat?
- Le zonage permet-il des usages multiples? Sinon, la Ville a-t-elle la ferme intention de permettre un usage résidentiel en modifiant le zonage?
Nous sommes convaincus que cette stratégie nous protège de toute crise macroéconomique et nous donne une certaine marge de manœuvre, car nous n’investissons pas simplement dans des espaces de bureaux, mais en quelque sorte dans une banque foncière sans coûts de portage.
Par exemple, nous avons acquis le 160, rue Elgin, à Ottawa, pour 277 millions de dollars. Il s’agit d’un magnifique édifice de bureaux de 1 million de pieds carrés, de classe A, entièrement loué, dont la durée moyenne pondérée des baux jusqu’à l’échéance est de huit ans et des poussières. Le coût de remplacement de ce type d’immeuble dépasse maintenant 400 $ par pied carré. L’édifice est par ailleurs construit sur un terrain permettant une densité de 2,2 à 2,7 millions de pieds carrés. Au centre-ville d’Ottawa, la valeur actuelle par pied carré de densité est de 110 $ à 130 $.
Pour en savoir plus sur les occasions immobilières et discuter de stratégies de marché favorisant la réussite à long terme, communiquez avec nous :
Shilpa Mishra
Associée et chef des Services-conseils transactionnels, Mobilisation de capitaux