En juin 2022, la Loi sur la taxe des logements sous-utilisés a reçu la sanction royale et a maintenant force de loi. Elle impose une taxe annuelle de 1 % sur la valeur des immeubles résidentiels vacants et sous-utilisés détenus directement ou indirectement par une personne qui n'est ni un citoyen ni un résident permanent du Canada. La loi est entrée en vigueur le 1er janvier 2022 et les premières déclarations de revenus pour les exercices terminés le 31 décembre 2022 devront être produites à la fin d'avril 2023.
Quelles sont les répercussions de la taxe sur les logements sous-utilisés sur votre exploitation agricole?
Si vous exploitez une entreprise agricole par l'entremise d'une société canadienne ou d'une société de personnes canadienne qui détient un immeuble résidentiel, vous devrez produire une déclaration aux fins de la taxe sur les logements sous-utilisés, et ce, même si celle-ci est exemptée du paiement de cette taxe en raison des exemptions mentionnées ci-dessous. Si vous omettez de produire votre déclaration, la pénalité pour production tardive s'appliquera.
Prenons l'exemple d'une société canadienne ayant établi une exploitation de cultures commerciales. Cette société est détenue à 100 % par des citoyens canadiens et possède plusieurs immeubles résidentiels situés sur ses terres. En vertu de la nouvelle loi, elle sera tenue de produire une déclaration pour ses immeubles. Même si elle sera exemptée de payer la taxe à titre de personne morale canadienne déterminée, elle devra tout de même produire sa déclaration pour se prévaloir de l'exemption. Elle pourrait d'ailleurs recevoir une pénalité de 10 000 $ si elle ne se conforme pas à cette exigence dans les délais prescrits. En outre, cette pénalité s'appliquera pour chaque année où une déclaration était requise et n'a pas été produite avant la date limite du 30 avril.
Voici un sommaire de la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés
Types d’immeubles compris dans la loi
- Maisons individuelles
- Maisons individuelles comprenant au plus trois locaux d’habitation (p. ex., les duplex, les triplex)
- Maisons jumelées
- Maisons en rangée
- Logements en copropriété
Types d’immeubles exclus par la loi
- Immeubles résidentiels inhabitables pour une période d'au moins 120 jours consécutifs dans l'année civile en raison de rénovations.
- Immeubles résidentiels détenus par une personne décédée au cours de l'année civile ou de l'année civile précédente.
- Propriétés de vacances situées en milieu rural et utilisées personnellement par le propriétaire, son époux ou conjoint de fait pendant au moins quatre semaines dans l'année civile.
Cette liste n'est pas exhaustive.
Qui est visé par la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés?
La Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés s'applique aux logements sous-utilisés détenus directement ou indirectement, en tout ou en partie, par des personnes qui ne sont ni résidentes ni citoyennes du Canada. Il est important de noter que, dans ce cas-ci, la résidence permanente est déterminée en fonction du statut d'immigration et non de l'impôt sur le revenu. En ce sens, un particulier résident du Canada aux fins de l'impôt pourrait ne pas être considéré comme un résident permanent ou un citoyen canadien.
Qui est exclu au sens de la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés?
Les personnes suivantes sont qualifiées de « propriétaires exclus » et sont dispensées de produire une déclaration pour leurs immeubles :
- Citoyens du Canada et résidents permanents du Canada;
- Personnes morales dont les actions sont cotées à une bourse de valeurs au Canada;
- Organismes de bienfaisance enregistrés;
- Coopératives d'habitation;
- Corps dirigeants autochtones ou personnes morales détenues par un corps dirigeant autochtone;
- Municipalités ou personnes morales détenues par une municipalité;
- Gouvernement du Canada ou mandataires du Gouvernement du Canada;
- Universités, collèges publics, administration scolaire et administration hospitalière.
Les sociétés fermées, les sociétés de personnes et les fiducies ne sont pas considérées comme des propriétaires exclus et sont donc tenues de produire une déclaration annuelle pour les immeubles résidentiels qu'elles détiennent, même si elles n'ont pas à payer la taxe sur les logements sous-utilisés.
Qui est exempté de payer la taxe sur les logements sous-utilisés?
Un propriétaire qui n'est pas considéré comme un propriétaire exclu est tenu de payer la taxe, à moins qu'il soit admissible aux exemptions suivantes :
- Occupation admissible : L'immeuble doit être occupé par un particulier admissible (décrit ci-dessous) pendant des périodes d'au moins un mois totalisant au moins six mois (180 jours) au cours d'une année. Pour que l'occupation soit considérée comme admissible, l'un des particuliers suivants doit occuper un local d'habitation faisant partie d'un immeuble résidentiel pendant la période en question :
- Un particulier qui n'a aucun lien de dépendance avec le propriétaire et avec l'époux ou le conjoint de fait du propriétaire, aux termes d'un contrat constaté par écrit;
- Un particulier qui a un lien de dépendance avec le propriétaire ou avec l'époux ou le conjoint de fait du propriétaire et qui aux termes d'un contrat constaté par écrit se voit conférer l'occupation continue du local d'habitation pour une contrepartie supérieure ou équivalente au loyer raisonnable pour l'immeuble résidentiel;
- Un particulier qui est le propriétaire ou l'époux ou le conjoint de fait du propriétaire, qui est au Canada pour un travail autorisé en vertu d'un permis de travail canadien et qui occupe le local d'habitation à cette fin;
- Un particulier qui est l'époux, le conjoint de fait, le parent ou l'enfant du propriétaire et qui est un citoyen ou un résident permanent.
- Personne morale canadienne déterminée : L'immeuble est détenu par une société canadienne dans laquelle les personnes morales ou les particuliers étrangers ne détiennent pas plus de 10 % des votes ou des capitaux propres.
- Associé d'une personne morale canadienne déterminée : Un propriétaire qui détient une participation dans l'immeuble en sa qualité d'associé d'une société de personnes canadienne déterminée est exempté de la taxe.
- Fiduciaire d'une personne morale canadienne déterminée : Un propriétaire qui détient une participation dans l'immeuble en sa qualité de fiduciaire d'une société de personnes canadienne déterminée est exempté de la taxe.
- Immeuble inhabitable : Un propriétaire dont l'immeuble est inhabitable pendant une partie de l'année et ne convient pas à une occupation à l'année est exempté de la taxe pour une année civile.
- Rénovations en cours : Un propriétaire dont l'immeuble est inhabitable pendant au moins quatre mois au cours d'une année civile en raison de rénovations en cours est exempté de la taxe pour une année civile.
- Prise de participation : Un propriétaire qui acquiert pour la première fois une participation dans l'immeuble est exempté de la taxe pour une année civile.
- Propriétaire décédé et autre propriétaire : Au décès du propriétaire de l'immeuble résidentiel, son représentant légal ou personnel est exempté de la taxe pour une année civile. Si le propriétaire décédé détenait au moins 25 % de l'immeuble, l'autre propriétaire est exempté de la taxe pour l'année civile donnée et l'année civile suivante.
- Nouvelle construction : Le propriétaire d'un immeuble dont la construction est en cours et n'est pas en grande partie achevée avant le 1er avril de l'année civile est exempté de la taxe.
Les propriétaires d'immeubles résidentiels qui ne sont pas des propriétaires exclus doivent produire une déclaration et demander l'exemption, et ce, même s'ils ne sont pas tenus de payer la taxe.
À combien s'élève la taxe sur les logements sous-utilisés?
La taxe sur les immeubles résidentiels vacants ou sous-utilisés correspond au plus élevé de 1 % de la valeur imposable de l'immeuble résidentiel ou de 1 % de son prix de vente le plus récent. Les propriétaires peuvent également choisir d'utiliser la juste valeur marchande de l'immeuble aux fins du calcul de la taxe dans la mesure où ils obtiennent une évaluation. Ce choix doit être fait entre le 1er janvier de l'année civile et le 30 avril de l'année civile suivante. Si au moins deux particuliers détiennent les droits de propriété de l'immeuble, chaque propriétaire sera responsable de la taxe en fonction de sa participation.
Quelles sont les exigences et les pénalités en matière de production d'une déclaration aux fins de la taxe sur les logements sous-utilisés?
Quiconque tenu de produire une déclaration omet de le faire avant le 30 avril de l'année civile suivante pourrait devoir payer une pénalité d'au moins 5 000 $ dans le cas d'un particulier et d'au moins 10 000 $ dans le cas des autres entités, telles que les personnes morales, les sociétés de personnes et les fiducies canadiennes.
Si un propriétaire qui n'est pas considéré comme un propriétaire exclu remplit les conditions requises pour bénéficier d'une exemption, il doit produire une déclaration, et ce, même si l'exemption s'applique et qu'aucune taxe n'est due. Autrement, la pénalité pour production tardive s'appliquera.
Quelle est la suite des choses pour les propriétaires d'exploitation agricole?
La Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés a peu retenu l'attention depuis sa promulgation, car de nombreux Canadiens pensent qu'elle ne les concerne tout simplement pas. Or, cette loi touche un large éventail de propriétaires d'immeubles. En effet, un très grand nombre de sociétés agricoles et de sociétés de personnes agricoles canadiennes seront tenues de produire une déclaration dans le cadre de cette loi, et ce, même si aucune taxe n'est due. De plus, l'omission de produire une déclaration peut entraîner d'importantes pénalités financières.
L'information présentée dans cette publication est à jour en date du 2 decembre 2022.
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