FAQ Liée À La Fiscalité : Stratégies De Planification Fiscale Pour Les Propriétaires De Chalet

11 juillet 2018

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Enfin l’été, et pour bien des Canadiens, cette période de l’année est synonyme de visites au chalet familial. Si la plomberie, l’entretien des conduits et les moustiques sont habituellement au cœur des préoccupations des propriétaires, ces derniers ne doivent pas oublier les considérations fiscales relatives au fait de posséder un chalet.

À titre de conseillers en fiscalité, nous sommes souvent appelés à répondre à des questions concernant les répercussions d’ordre fiscal liées à la propriété d’un chalet ou d’une résidence d’été. Si vous êtes un résident du Canada et que vous possédez un chalet ou une propriété de vacances au pays, ou que vous envisagez d’acheter une telle propriété, cette foire aux questions s’adresse à vous.

Nous aimerions offrir notre chalet en location. Y aura-t-il une incidence en impôt sur le revenu?

Oui. Lorsque vous commencez à louer un bien à usage personnel autrement que d’une manière accessoire ou occasionnelle, on considère que vous avez changé l’usage de la propriété aux fins de l’impôt sur le revenu. En d’autres mots, lorsque vous offrez votre chalet à la location, vous êtes réputé avoir disposé de votre chalet à sa juste valeur marchande (JVM) et vous devez payer de l’impôt sur la différence entre la JVM du chalet au moment du changement d’usage et le prix de base rajusté (PBR) de la propriété. Sous réserve de certaines conditions, tout gain en capital en résultant peut être réduit ou éliminé en utilisant l’exemption pour résidence principale.

Vous pouvez également choisir de reporter à une autre année la disposition réputée lors d’un changement d’usage. Lorsque ce choix est fait, la propriété peut continuer à être considérée comme une résidence principale admissible pendant une période de quatre ans, ou plus dans certaines circonstances. Des lignes directrices précises existent pour effectuer ce choix, et il faut user de prudence pour ne pas annuler celui-ci par inadvertance.

Si nous louons notre chalet, pouvons-nous déduire les dépenses des revenus gagnés?

Oui. Les revenus tirés de la location de votre chalet seront imposables et les dépenses liées à votre chalet peuvent réduire ces revenus. Les dépenses peuvent inclure une portion raisonnable des frais de fonctionnement du chalet, de même que les frais directement liées à la location de la propriété (comme le nettoyage, la publicité, les commissions et autres frais des agents de location, ainsi que les frais de gestion de la propriété). Vous pourriez être aussi admissible à la réclamation d’une dépréciation, appelée déduction pour amortissement (DPA) aux fins de l’impôt sur le revenu, afin de réduire le revenu de location.

Il existe certains aspects à connaître si vous décidez de réclamer une DPA sur votre bien locatif.

  1. Vous ne pouvez pas réclamer une DPA si cela génère ou augmente une perte locative. Vous pouvez uniquement réclamer le montant de DPA qui est suffisant pour ramener votre revenu de location net à zéro.

  2. Le fait de réclamer une DPA pendant les années où vous louez votre propriété peut se traduire par une somme à inclure aux revenus de l’année au cours de laquelle la propriété est vendue. Ce revenu additionnel est désigné sous le nom de « récupération de la DPA » et vient s’ajouter à tout gain en capital réalisé à la vente de la propriété.

  3. Si vous choisissez de reporter la disposition réputée lors d’un changement d’usage (discuté ci-haut), vous ne pouvez pas réclamer une DPA. Agir ainsi annulerait le choix et ferait en sorte que les règles sur la disposition réputée s’appliquent à l’année d’imposition pour laquelle la DPA est réclamée.

Lorsque les dépenses admissibles à la déduction (outre la DPA) sont supérieures aux revenus gagnés, vous risquez de vous trouver en situation globale de perte. La possibilité d’utiliser les pertes locatives pour réduire les autres revenus imposables dépend des circonstances propres à chacun. En règle générale, la capacité de réclamer une perte locative dépend de l’importance de l’usage personnel et du fait que la location de la propriété ait ou non un but commercial. À ce sujet, l’Agence du revenu du Canada (ARC) considérera la location occasionnelle de votre chalet d’une manière totalement différente de l’achat d’un chalet effectué à titre de placement avec l’intention d’en tirer un revenu locatif.

On m’a dit qu’il n’y aurait aucun impôt à payer à la vente du chalet. Est-ce vrai?

La vente de votre chalet entraînera un gain en capital si la valeur de la propriété augmente pendant que vous en êtes propriétaire. Toutefois, vous pourriez être admissible à l’exemption relative à la résidence principale, ce qui se traduirait par la réduction ou l’élimination de ce gain.

Un chalet peut être désigné comme étant une résidence principale même si vous ne vous en servez pas à ce titre, pourvu qu’il soit « normalement habité » à un moment donné durant l’année. La notion de logement « normalement habité » suppose le fait de vivre au chalet pour une courte période, tant que la raison principale de posséder l’habitation n’est pas d’en tirer un revenu. L’ARC ne considère pas que la location accessoire ou occasionnelle d’une propriété soit suffisante pour empêcher celle-ci d’être considérée comme une résidence principale.

Aussi, comme il a été mentionné, si le chalet est loué régulièrement, les années de location peuvent être considérées comme admissibles aux fins de l’exemption pour résidence principale si un choix de reporter le changement d’usage a été effectué lorsque vous avez commencé à louer votre chalet, et si vous respectez certains autres critères.

Par conséquent, vous pourriez n’avoir aucun impôt à payer à la vente de votre chalet si vous êtes admissible à l’exemption relative à la résidence principale pour éliminer le gain en capital alors réalisé et dans la mesure où vous pouvez vous prévaloir de cette exemption.

Mon conjoint et moi avons vendu notre chalet cette année. Nous sommes également propriétaires d’une maison. Nous souhaitons utiliser l’exemption relative à la résidence principale. Comment devons-nous procéder?

Pour vous prévaloir de l’exemption relative à la résidence principale, vous devez le faire dans les règles afin d’éviter d’essuyer un refus. En ce qui a trait à votre situation, il y a quelques éléments à prendre en considération afin d’optimiser l’exemption.

  • Votre conjoint et vous ne pouvez désigner qu’une seule de vos résidences comme résidence principale pour chacune des années où vous possédez plusieurs propriétés résidentielles. Avant 1982, il était possible pour chaque conjoint d’être propriétaire d’un bien et de le désigner comme résidence principale, permettant ainsi la disposition libre d’impôt de plus d’une résidence par couple. Malheureusement, cette possibilité n’existe plus pour les propriétés achetées après 1981, et un choix devra être fait lors de la vente de la première propriété pour savoir laquelle des propriétés doit être désignée comme résidence principale pour chaque année. Pour les propriétés achetées avant 1982, la possibilité d’effectuer des désignations distinctes de résidence principale entre conjoints s’applique encore, mais seulement pour les années avant 1982, et seulement lorsque l’un des conjoints était le propriétaire exclusif de la propriété au moment de sa disposition. Il n’est pas facile de déterminer la meilleure utilisation de l’exemption relative à la résidence principale lorsque vous possédez plusieurs propriétés résidentielles, et vous devez souvent tenir compte de plusieurs facteurs, y compris les prévisions relatives à l’augmentation ou à la diminution de la valeur de la résidence restante. Selon les circonstances, il est possible que réclamer l’exemption relative à la résidence principale au moment de la vente du chalet ne soit pas un choix judicieux.

  • Les exigences de déclaration liées à l’exemption relative à la résidence principale ont changé le 1er janvier 2016. À compter de l’année d’imposition 2016, vous devez déclarer des renseignements de base (la date d’acquisition, le produit de disposition et la description du bien) à l’annexe 3 de votre déclaration de revenus et de prestations lorsque vous vendez votre résidence principale pour vous prévaloir de la pleine exemption. Pour les dispositions faites en 2017 et au cours des années suivantes, en plus de déclarer la vente et de désigner le bien comme résidence principale à l’annexe 3, vous devez remplir le formulaire T2091(IND), Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu’une fiducie personnelle). Si vous avez vendu votre résidence principale en 2016 ou lors d’une année d’imposition qui suit, l’ARC refusera l’exemption si vous ne déclarez pas la vente et la désignation de la résidence principale dans votre déclaration de revenus. Si vous oubliez d’effectuer une désignation de résidence principale dans l’année de la vente, l’ARC pourrait accepter une désignation tardive dans certaines circonstances. Toutefois, une pénalité pourrait s’appliquer.

Notre chalet familial se trouve sur un terrain de plusieurs acres. Une agente immobilière nous a dit que si nous vendions une partie de ce terrain, le gain serait libre d’impôt. Est-ce vrai?

Les chalets sont souvent situés sur de grands terrains. Il n’est donc pas rare pour un propriétaire de chalet d’envisager de diviser le terrain sur lequel la propriété se trouve afin d’en vendre une portion et de réaliser ainsi de la valeur. La vente de terrain peut créer un gain en capital. Toutefois, lorsqu’un gain en capital découle de la disposition d’une partie vacante de terrain sur lequel est situé le chalet, il est aussi possible de traiter ce gain libre d’impôt en utilisant l’exemption pour résidence principale.

Essentiellement, une résidence principale est composée du bâtiment et du fonds de terre contigu pouvant être raisonnablement considéré comme « facilitant l’usage et l’agrément » de la résidence. En général, l’excédent du fonds de terre contigu de plus d’un demi-hectare (approximativement 1,24 acre) est réputé ne pas faire partie de la résidence principale à moins que le contribuable puisse prouver que son utilisation est nécessaire à l’usage et à l’agrément continus de la résidence.

Ainsi, un contribuable pourrait réclamer l’exemption pour résidence principale à la vente de l’excédent de terrain, à condition de pouvoir démontrer que cet excédent est nécessaire à l’usage et à l’agrément continus de la propriété jusqu’au moment de sa division. Ce sont les faits qui permettront de déterminer si l’excédent du fonds de terre respecte ce critère, mais l’ARC a clairement énoncé que les terrains assujettis à des règlements de zonage interdisant leur division pourraient être considérés comme faisant partie de la résidence principale pendant la période pertinente.

Sachez que le test pour déterminer si le fonds de terre sous-jacent répond au critère de la résidence principale doit être effectué sur une base annuelle et uniquement pour les années pour lesquelles il peut être démontré que le fonds de terre est nécessaire à l’usage et à l’agrément de la résidence, pour que celle-ci soit admissible à la désignation de résidence principale. 

Nous avons effectué d’importants travaux de rénovation à notre chalet, notamment le remplacement du toit et la construction d’une terrasse. Devons-nous conserver des preuves de ces dépenses aux fins de l’impôt sur le revenu?

Il est important de conserver une trace des coûts de ces travaux de rénovation, puisque vos dépenses pour le chalet peuvent avoir une incidence sur l’impôt que vous aurez à payer à la vente ou à la disposition de cette propriété.

Au moment de la disposition du chalet, de votre vivant ou au moment de votre décès, si celui-ci a pris de la valeur, il y aura un gain correspondant à la différence entre le produit de la vente (ou la JVM du chalet si la propriété est transférée à un tiers avec lien de dépendance pour une valeur inférieure à la JVM) et le total du PBR et des frais de vente connexes. Le PBR s’entend de la somme du prix d’achat initial de la propriété et des dépenses en immobilisations que vous avez effectuées pendant les années où vous en étiez propriétaire. Sachez que si vous avez hérité du chalet d’une personne autre que votre conjoint, le prix initial correspondra à la JVM du chalet au moment où vous en avez hérité. D’autres éléments sont à prendre en considération si votre conjoint ou vous étiez propriétaire du chalet avant 1972, ou si votre conjoint ou vous avez fait le choix, en 1994, d’augmenter le PBR de votre chalet en vous prévalant de l’exemption pour gain en capital de 100 000 $ offerte à l’époque.

L’excédent du produit de disposition, qu’elle soit réputée ou réalisée, sur le PBR (et les frais de vente) est généralement considéré comme étant un gain en capital aux fins de l’impôt sur le revenu. Comme il a été mentionné, ce gain pourrait être réduit, voire éliminé, s’il est possible d’utiliser l’exemption relative à la résidence principale. Si l’exemption n’est pas disponible ou ne permet pas d’éliminer entièrement le gain en capital, la moitié de ce gain s’ajoute à votre revenu imposable. Par conséquent, il pourrait être avantageux de rechercher des façons de réduire au minimum tout gain, notamment en conservant des preuves des coûts liés à la propriété aussi détaillées que possible.

Il peut être compliqué de déterminer quels coûts sont des dépenses en immobilisations qui peuvent s’ajouter au PBR de la propriété. La liste de contrôle ci-jointe peut aider à cerner les éléments clés à examiner pour déterminer le PBR de votre chalet et les types de pièces justificatives à conserver pour valider les coûts admissibles.

L’été est une excellente période pour échapper aux exigences de la vie urbaine en se retirant au chalet. Qu’il s’agisse d’un chalet, d’une cabane ou d’un cottage, une maison de vacances est censée être votre petit coin de paradis, et non pas un gouffre financier. La planification fiscale pour réduire les pièges potentiels lors de l’achat, de la location ou de la vente d’un chalet peut vous aider à réduire au minimum les dépenses supplémentaires et à éviter des désagréments.

Liste de contrôle des éléments LIÉS AU PBR d’un chalet et documents requis

Une documentation exacte du coût de votre chalet est cruciale si l’ARC demande une justification du PBR de la propriété. La tenue de dossiers en bonne et due forme comprend la conservation des documents d’achat originaux que vous avez reçus lorsque vous avez acheté le chalet, ainsi que tous les reçus ou factures qui étayent les rénovations ou améliorations ultérieures.

Acquisition initiale du bien

Les éléments ci-après provenant du contrat d’achat ainsi que les autres coûts (documentés par des factures, des relevés et des preuves de paiement) doivent être fournis :

  • prix d’achat du chalet pour tout achat après 1971 (autres règles applicables dans le cas de propriétés achetées le 31 décembre 1971 ou avant, ou si le choix d’augmenter le PBR a été effectué en 1994);
  • preuve de la valeur du bien au moment de la prise de possession, par exemple une évaluation, dans le cas d’un héritage ou d’un don;
  • droits de mutation immobilière au moment de l’acquisition;
  • frais de raccordement aux services publics;
  • frais du courtier;
  • inspections immobilières;
  • honoraires juridiques;
  • coût de l’arpentage ou d’assurance de titres;
  • autres déboursés dans le cadre de la convention d’achat, autres que les remboursements des frais annuels à l’ancien propriétaire, notamment l’impôt foncier et les frais liés aux services publics payés avant la clôture de la vente;
  • réparations et entretiens liés aux propriétés dans un état de détérioration au moment de l’acquisition; en règle générale, possibilité d’inclure des coûts habituellement non admissibles au PBR initial (coûts liés au remplacement du toit, à l’achat de matériel fixe et de plomberie, au remplacement du revêtement de sol, etc.) dans le cas d’un prix d’achat négocié en fonction de l’état de détérioration du bien (c.-à-d. un prix d’achat revu à la baisse en raison du mauvais état du chalet et des coûts engagés en conséquence).

Améliorations n’étant pas directement reliées au bâtiment

Les améliorations apportées au terrain n’étant pas liées à l’entretien des éléments déjà présents peuvent aussi être incluses. Les coûts pourraient concerner l’installation d’une nouvelle fosse septique, d’un nouveau puits, d’un réseau d’alimentation en eau, etc. Veuillez également vous assurer d’inclure les améliorations apportées au terrain, notamment la correction des problèmes d’évacuation, la construction d’une voie d’accès, d’un droit de passage ou de sentiers ou les réparations de terrasses ou de quais. Les biens mobiliers ne sont généralement pas admissibles (même si la définition d’un bien mobilier doit être soigneusement prise en compte d’un point de vue pratique). Les documents requis doivent inclure des factures et des preuves de paiement.

Rénovations

Tout coût relatif à un changement apporté à la structure d’un chalet créant un élément non présent à l’acquisition sera généralement considéré comme un ajout au PBR. La documentation devra inclure des factures (y compris les détails relatifs à la nature des travaux d’amélioration) ainsi que des preuves de paiement. La liste ci-après en présente quelques exemples :

  • ajout de pièces ou le fait de finir son sous-sol;
  • construction d’une terrasse ou remplacement d’une terrasse par une plus grande;
  • déplacement de murs ou de cloisons à l’intérieur de la structure;
  • construction d’une salle de bain, y compris le coût des agencements.

Entretien courant et améliorations du bâtiment

La tâche la plus difficile consiste probablement à décider si les coûts des réparations et d’entretien constituent des ajouts au PBR ou uniquement des dépenses courantes ne pouvant être incluses dans ce PBR. En général, il s’agit de savoir si, pendant la période durant laquelle vous êtes propriétaire du chalet, la structure a été améliorée ou si les réparations ont simplement permis de ramener le bâtiment à l’état dans lequel il se trouvait précédemment.

Le remplacement du toit en est un bon exemple. Si le toit du chalet était en bon état lorsque vous êtes devenu propriétaire de l’habitation, alors il y a tout lieu de penser que le simple remplacement des bardeaux constitue une dépense d’entretien courante. Cependant, si une toiture différente et de meilleure qualité a été posée pour remplacer le toit existant, cette dépense pourrait être considérée comme un ajout au PBR. Par ailleurs, il est essentiel que les documents mettent en évidence les raisons pour lesquelles les améliorations ont été apportées au bien. Voici d’autres exemples d’améliorations possibles à une propriété :

  • nouvelles fenêtres et nouvelles portes;
  • nouveau revêtement de sol et nouveaux lambris;
  • remplacement des matériaux dans la salle de bain ou dans la cuisine.

Enfin, dernière remarque pour les propriétaires de chalets amateurs de bricolage : vous ne pouvez pas capitaliser le temps que vous avez consacré aux travaux de rénovation au titre des coûts, mais vous pouvez capitaliser le coût des matériaux utilisés pour effectuer les améliorations.

Apprenez-en plus au sujet de nos Services en fiscalité nationale ou communiquez avec nous.


L’information présentée est à jour en date du 15 juin 2018.

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