Considérations fiscales pour les hôtes sur Airbnb

Avez-vous profité pleinement de l'augmentation de la demande pour la location de chalets en proposant la location de votre propre chalet ou maison d'été? Si oui, vous n'êtes pas seul. Des milliers de Canadiens louent leur logement ou leur résidence secondaire par l'intermédiaire d'Airbnb ou d'une autre plateforme en ligne. En vous lançant sur ce marché en croissance, vous devez en évaluer les conséquences fiscales.

Examinons de plus près les éléments à prendre en compte aux fins de l'impôt sur le revenu et de la TPS/TVH qui ont des répercussions financières sur les locateurs à court terme canadiens.

Comment déclarer un revenu gagné au moyen d'Airbnb?

Lorsque vous tirez un revenu de la location de votre résidence, vous devez inclure le revenu de location brut et les dépenses connexes dans votre déclaration de revenus.

Aux fins de l'impôt sur le revenu, il existe une distinction entre un revenu tiré d'un bien et un revenu tiré d'une entreprise, et il n'est pas toujours évident de déterminer à quelle catégorie appartient votre revenu de location. Pour ce faire, l'Agence du revenu du Canada (ARC) estime qu'il faut tenir compte du nombre et du genre de services que vous fournissez à vos locataires.

Habituellement, on considère que vous gagnez un revenu de location si vous louez des locaux et fournissez des services essentiels comme le chauffage, l'éclairage, le stationnement et la buanderie. Dans ce cas, le revenu que vous gagnez est considéré comme un revenu tiré d'un bien et doit être déclaré au moyen du formulaire T776 (État des loyers de biens immeubles) et à la ligne 126 de votre déclaration de revenus des particuliers.

À l'inverse, si vous exploitez plutôt un gîte touristique et offrez des services à vos invités (comme le nettoyage, la sécurité et les repas), on considérera probablement que vous exploitez une entreprise, le revenu gagné étant un revenu d'entreprise dans votre déclaration de revenus des particuliers. Règle générale, plus vous offrez de services à titre d'hôte, plus il est probable que vos activités de location soient considérées comme celles d'une entreprise.

Dois-je percevoir la TPS/TVH?

Votre revenu de location sur Airbnb peut être assujetti à la TPS/TVH. En effet, la location d'une habitation pour une période inférieure à 30 jours continus est soumise à la TPS/TVH. La location d'une habitation à long terme est exonérée aux fins de la TPS/TVH. Si votre revenu de location à court terme (en plus du revenu de toute autre activité commerciale connexe que vous exercez) est supérieur à 30 000 $ au cours d'une période de 12 mois, vous êtes tenu de vous inscrire aux fins de la TPS/TVH et de percevoir ces taxes sur ce revenu. Notez que vous devez également déterminer si la taxe de vente provinciale ou une taxe locale s'applique sur les locations à court terme d'une habitation.

Si vous achetez une maison neuve ou une maison ayant fait l'objet de rénovations majeures assujettie à la TPS/TVH qui est exclusivement destinée à la location à court terme, vous devriez songer à vous inscrire volontairement aux fins de la TPS/TVH avant d'avoir des revenus supérieurs à 30 000 $.

Si vous vous inscrivez aux fins de la TPS/TVH avant la conclusion de l'achat, vous devrez verser la TPS/TVH directement à l'ARC dans votre propre déclaration plutôt que de la verser au vendeur. Dans ce cas, si vous êtes admissible à la récupération complète de la TPS/TVH, vous la réclamerez dans cette même déclaration, ce qui n'entraînera aucun paiement net de TPS/TVH. Il est généralement préférable d'adopter cette approche plutôt que de payer la TPS/TVH au vendeur et de remplir une déclaration de TPS/TVH pour demander un remboursement à l'ARC, d'autant que les banques ne financeront habituellement pas les montants de TPS/TVH pouvant être récupérés.

Il est important de noter que les immeubles à usage mixte (propriétés qui comprennent à la fois des logements exonérés d'impôt et des logements imposables, par exemple dans le cas de locations à court terme et à long terme dans un même immeuble) sont assujettis à des règles plus complexes. Vous devriez discuter de vos activités avec un spécialiste des taxes à la consommation afin de confirmer le traitement fiscal qui convient pour les taxes de vente.

Depuis le 1^er juillet 2021, de nouvelles règles s'appliquent aux logements provisoires offerts par l'entremise d'une plateforme. L'objectif est de s'assurer que tous les logements provisoires offerts par l'entremise d'une plateforme numérique sont assujettis à la TPS/TVH qui sera prélevée par le propriétaire de l'immeuble ou par l'exploitant de la plateforme. Règle générale, l'exploitant d'une plateforme de logements prélèvera la TPS/TVH seulement si le propriétaire de l'immeuble n'est pas inscrit aux fins de la TPS/TVH.

Les nouvelles règles comprennent des éléments supplémentaires concernant les propriétaires et fournisseurs de logements provisoires :

• Les exploitants de plateforme de logements ne sont pas tenus de prélever la TPS/TVH sur les frais de service visant à faciliter l'offre d'hébergement facturés à un tiers, soit le propriétaire de l'immeuble ou l'exploitant d'une plateforme de logements provisoires, non inscrit aux fins de la TPS/TVH.
• Les frais facturés par les exploitants de plateforme de logements pour les services qu'ils offrent visant à aider les invités à trouver un logement et à réserver leur séjour, ainsi que pour faciliter la transaction entre l'invité et le propriétaire de l'immeuble ou l'exploitant, sont encore assujettis à la TPS/TVH.

Pour obtenir une analyse complète de ces nouvelles règles, lisez notre article, Taxes sur les produits et services numériques au Canada.

Comment réclamer des dépenses à titre d'hôte sur Airbnb

Le traitement à l'égard de l'impôt sur le revenu pour les dépenses que vous engagez à tire d'hôte sur Airbnb variera en fonction du type de dépenses engagées : dépenses courantes ou dépenses en capital.

• Les dépenses courantes sont celles qui sont engagées régulièrement, comme l'électricité, ou celles qui ne procurent pas un avantage durable.
• Les dépenses en capital procurent généralement un avantage durable.

Les réparations ou les rénovations apportées à votre résidence avant de pouvoir la louer et les dépenses qui prolongent la durée d'utilisation de votre bien ou l'améliorent au-delà de son état initial sont habituellement des dépenses en capital.

Dépenses courantes

Vous pouvez déduire une partie de nombreuses dépenses courantes en fonction d'un pourcentage lorsque vous louez votre résidence par l'entremise d'Airbnb. Ces dépenses comprennent les suivantes :

• Intérêts sur un emprunt hypothécaire;
• Impôts fonciers;
• Services publics;
• Entretien (comme la peinture ou l'entretien ménager des espaces loués);
• Assurance-habitation.

Si vous gagnez un revenu de location d'une unité en copropriété, vous pouvez également déduire les frais de copropriété qui représentent votre part des frais pour les réparations, la conservation et l'entretien, ainsi que pour les autres dépenses courantes associées aux parties communes.

N'oubliez pas que vous ne pouvez pas déduire les droits de mutation immobilière, le paiement du capital de l'hypothèque ou la valeur de votre travail.

Calcul de vos dépenses courantes

Si vous louez votre résidence en entier, vous devez calculer en pourcentage le nombre de jours ou de semaines que représente la location sur l'année entière où vous avez été propriétaire de la résidence. Vous devez ensuite utiliser ce pourcentage pour calculer vos coûts de façon proportionnelle. Par exemple, si vous avez loué votre résidence en novembre et en décembre, vous pourriez déduire environ 17 % (61/365 ou 2/12) des dépenses admissibles.

Si vous ne louez qu'une partie de votre résidence, vous pouvez réclamer le montant de vos dépenses lié à l'espace loué. Par exemple, en utilisant l'exemple mentionné ci-dessus, si vous avez décidé de louer 1 500 pieds carrés de votre maison de 3 000 pieds carrés, vous pourriez déduire 50 % (1 500/3 000) des dépenses déjà établies au prorata à 17 %. N'oubliez pas que vous pouvez également calculer les dépenses admissibles en fonction de la superficie en mètres carrés ou en fonction du nombre de pièces de la résidence que vous louez.

Puis-je récupérer la TPS/TVH?

Si vous vous inscrivez aux fins de la TPS/TVH et que vous la percevez sur le revenu de location, vous pourriez récupérer la TPS/TVH payée sur certains coûts d'exploitation, notamment :

• Commission de référencement à un site Web;
• Publicité;
• Frais d'entretien ou de maintenance;
• Services publics;
• Honoraires de gestion de l'immeuble.

Dépenses en capital

Contrairement aux dépenses courantes mentionnées ci-dessus, les dépenses en capital ne peuvent pas être déduites d'un seul coup; elles doivent plutôt être déduites sur plusieurs années à titre de déduction pour amortissement (DPA). La DPA que vous pouvez demander varie en fonction de votre type de bien locatif et de la date à laquelle vous en avez fait l'acquisition. Autrement dit, vous pouvez déduire un pourcentage du coût en capital du bien sur plusieurs années.

Selon l'utilisation faite de l'habitation, vous pourriez récupérer une partie ou la totalité de la TPS/TVH payée lors de l'acquisition ou des travaux d'amélioration de la propriété, puisque ces derniers font partie des dépenses en capital.

Mise en garde : location et incidence fiscale à long terme

Les décisions relatives à un bien locatif peuvent engendrer des conséquences surprenantes des décennies plus tard.

Si vous réclamez une DPA sur votre résidence, vous ne pourrez pas demander l'exemption pour résidence principale à l'égard de celle-ci lorsque vous la vendrez. Aussi, lorsque vous commencez à louer un bien d'usage personnel autrement que d'une manière accessoire ou occasionnelle, on considère que vous avez changé l'usage de la propriété aux fins de l'impôt sur le revenu. Vous devez donc tenir compte des répercussions considérables sur l'impôt sur le revenu. Pour en savoir plus sur ces points touchant l'impôt sur le revenu, lisez notre article FAQ liée à la fiscalité :Stratégies de planification fiscale pour les propriétaires de chalet.

Il faut également tenir compte des conséquences importantes en matière de TPS/TVH qui peuvent découler de la location de votre résidence. Si votre résidence est louée 90 % ou plus du temps pour des périodes de moins de 60 jours, elle peut perdre son statut « d'immeuble d'habitation ». Si cela se produit, toute vente ultérieure sera alors assujettie à la TPS/TVH, ce qui pourrait constituer une mauvaise surprise pour les acheteurs potentiels qui devront payer la TPS/TVH à l'acquisition.

Toutefois, si vous décidez plus tard de mettre fin à la location de votre résidence ou de la louer moins fréquemment et de faire en sorte qu'elle redevienne une résidence personnelle (ou une habitation en vue d'une location à long terme exonérée de la taxe), vous devrez payer la TPS/TVH à l'ARC en fonction de la juste valeur marchande de la résidence au moment du changement. Dans certaines circonstances, vous pourriez produire une demande de remboursement pour récupérer une partie de cette taxe.

Conserver des registres

La location de votre résidence peut sembler une bonne façon de générer un revenu supplémentaire, mais la décision de devenir un hôte doit être prise de façon éclairée et vous devez bien en comprendre les conséquences fiscales.

Cette décision rend également plus complexe votre responsabilité en ce qui a trait à la tenue de registres. Assurez-vous de tenir des registres détaillés de tous les revenus de location que vous gagnez et des dépenses que vous engagez. Il est également avantageux de consigner votre utilisation personnelle de la résidence tout au long de l'année pour étayer son utilisation à titre de résidence personnelle. Vous pouvez valider vos achats et vos coûts d'exploitation au moyen de documents justificatifs comme des factures, des reçus et des contrats.

Pour en savoir plus sur le traitement de l'impôt et des taxes lorsque vous louez un bien, communiquez avec notre équipe des Services en fiscalité canadienne.