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Atténuation des perturbations dans le secteur de la construction

Publié le : 17 janvier 2023
Mis à jour le : 17 janvier 2023
Article

L'économie canadienne fait face à de nombreux défis, notamment la hausse des taux d'intérêt, la pénurie de main-d'œuvre, les perturbations de la chaîne d'approvisionnement et la guerre en Ukraine. Tous les marchés de l'immobilier au pays en subissent les répercussions. Pour illustrer la situation, la transition des consommateurs des magasins traditionnels au commerce électronique a augmenté la demande en matière de logistique, d'entreposage et de traitement des commandes. En revanche, le secteur de l'immobilier commercial a connu un déclin en raison de la baisse de la demande de propriétés commerciales, comme les centres commerciaux et les magasins à grande surface. Le marché de l'immobilier résidentiel a également traversé une période de surchauffe en 2021. Toutefois, avec la succession des hausses de taux d'intérêt par la Banque du Canada et du taux d'inflation, des rapports récents indiquent que le marché actuel ralentit en raison d'une baisse des prix de l'immobilier résidentiel qui se rétablissent aux niveaux prépandémiques. Certains analystes estiment qu'il s'agit tout simplement d'une correction du marché, et non d'une récession.

Cet article offre un aperçu des stratégies suggérées pour composer avec les répercussions de l'incertitude qui règne dans divers secteurs des marchés de l'immobilier et de la construction ainsi que des perturbations qu'ils subissent.

Nombre de procédures d'insolvabilité en plus forte hausse dans le secteur de l'immobilier en 2022

Les effets de la crise économique actuelle ont été incessants sur l'industrie. Selon les dépôts de l'Insolvency Insider pour le T3 de 2022, le secteur de l'immobilier le plus touché avec huit procédures d'insolvabilité ouvertes pendant l'année, suivi des secteurs de la fabrication et des technologies avec six procédures, et de celui du cannabis avec cinq procédures.

Les procédures d'insolvabilité immobilières sont complexes et ont des traits communs. Elles peuvent concerner une fraude potentielle, une piètre viabilité financière, des problèmes graves de flux de trésorerie, une impasse économique ou des pertes importantes pour le constructeur. La viabilité et la rentabilité de chacun des constructeurs reposent sur l'estimation précise des coûts, l'obtention d'appels d'offres et la tarification adéquate.

Effondrement du secteur de la construction résidentielle avec la flambée des coûts

Il faut des nerfs d'acier pour se lancer dans l'aménagement immobilier, et les constructeurs font face à de nombreux défis pouvant faire échouer un projet.

  1. Coûts de la construction résidentielle : Selon Statistiques Canada, dans sa publication du 5 mai 2022, les coûts de la construction résidentielle au Canada avaient augmenté de 22,6 % au premier trimestre de 2022 par rapport à l'année précédente, une hausse surpassant le niveau atteint lors du trimestre précédent.
  2. Ventes préalables à la construction : Les prêteurs exigent habituellement que 75 % d'un nouveau projet d'aménagement soit vendu avant d'amorcer la construction, ce qui veut dire que les constructeurs doivent établir le prix des unités en fonction de leur budget en plus de la majoration et conclure des ententes exécutoires avec les acheteurs avant qu'une pelle ne touche le sol.
  3. Prévisions budgétaires : Les constructeurs doivent prévoir un budget de construction avant d'entreprendre le projet. Le budget comprend généralement les coûts des matériaux, lesquels sont fixés pour une courte période variant de 30 à 90 jours. Une fois les coûts de la main-d'œuvre, les perturbations de la chaîne d'approvisionnement et la hausse des prix de l'essence pris en compte, les budgets peuvent rapidement devenir désuets et ne plus refléter les prévisions réelles.
  4. Financement de la construction : Il prend généralement la forme de demandes de versements mensuels anticipés examinées par un métreur qui déclare l'état d'avancement du projet de construction, le dépassement des coûts et d'autres renseignements essentiels. En vertu d'un prêt de construction, chaque versement anticipé est conditionnel à l'obtention par le prêteur d'un rapport concluant.

Le saviez-vous?

Lors de la procédure de mise sous séquestre de Triumph Development HK Bradford Twin Regency Inc. prononcée par le tribunal qui a commencé en mars 2022, le budget de construction initial d’un projet de copropriétés de 239 unités réparties sur sept étages développé par l’entreprise de Bradford, en Ontario, est passé de 83,1 millions de dollars à 100 millions de dollars, soit une augmentation de 16,9 millions de dollars, entre novembre 2020 et mars 2021.

Parallèlement, dans son dépôt d’avril 2022 en vertu de la Loi sur les arrangements avec les créanciers de compagnies, Hazelton Development Corporation déclarait que les coûts de construction de son projet de copropriétés résidentielles de 261 unités réparties sur 14 étages, connu sous le nom de Highlight of Mississauga, avaient augmenté de 11,67 millions de dollars par rapport au budget initial . Dans sa déclaration sous serment pour respecter l’application de la Loi sur les arrangements avec les créanciers de compagnies d’Hazelton, le dirigeant de l’entreprise a déclaré :

« Comme plusieurs autres projets immobiliers de la région du Grand Toronto, le Projet a subi les répercussions de la hausse vertigineuse des coûts des matériaux et de la main-d’œuvre provoquée par la prolongation des perturbations de la chaîne d’approvisionnement et de la pénurie de main-d’œuvre. Cette situation a miné la rentabilité et la viabilité du Projet. »

Surmonter les obstacles

Bien qu'il soit recommandé de consulter un spécialiste sectoriel et un conseiller professionnel, voici certaines pistes de solutions qui varient selon l'état d'avancement du projet et l'importance des problèmes rencontrés par le constructeur :

  1. Conserver le fonds de terre en réserve jusqu'à ce que le marché se stabilise. Quoique les coûts de détention puissent engendrer des pertes ainsi que de plus faibles RCI, cela peut tout de même être plus avantageux que de mener à terme un projet d'aménagement « à perte ».
  2. Financer par actions l'achat du terrain. Si vous décidez de conserver le fonds de terre en réserve jusqu'à ce que le marché se stabilise, vous n'avez pas à débourser de coûts de détention.
  3. Incorporer une entité distincte pour chacun des projets d'aménagement et considérer les entités de façon autonome d'un point de vue financier afin de minimiser les demandes d'indemnisation au dirigeant de l'entreprise pour abus de confiance en vertu de la Loi sur la construction.
  4. Augmenter l'estimation des coûts des éventualités dans les prochains projets de construction et transférer les hausses aux acheteurs au moyen de clauses d'indexation.
  5. Essayer d'obtenir des contrats de sous-traitance de la plus longue durée possible et collaborer avec des entrepreneurs que vous connaissez afin de faciliter les renégociations de tarifs potentielles et d'éviter des retards de construction.
  6. Faire preuve de diligence raisonnable auprès des sous-traitants que vous embauchez afin de vous assurer de collaborer avec des travailleurs hautement expérimentés et compétents.
  7. Intégrer des clauses de résiliation anticipée à vos contrats de vente préalables à la construction qui couvrent le financement garanti, les permis et la vente d'un nombre suffisant d'unités pour justifier la construction ou l'obtention d'un financement.
  8. Bien que la plupart des constructeurs tentent d'éviter la publicité négative associée à ce genre de mesure, lorsque la situation l'exige, songez à mettre en application les clauses de résiliation anticipée et demandez à l'acheteur de payer davantage ou mettez la propriété sur le marché à un prix plus élevé.

Composer avec la possibilité d'une insolvabilité

Advenant l'annulation du financement de votre projet construction, un manque de fonds ou une impasse à l'étape de l'aménagement, songez à faire appel à syndic autorisé en insolvabilité. Il pourra vous aider à vous prévaloir de la loi en place sur la restructuration, par exemple la Loi sur les arrangements avec les créanciers de compagnies ou les dispositions d'une proposition en vertu de la section 1 prévues par la Loi sur la faillite et l'insolvabilité.

Ces options de restructuration procurent généralement aux constructeurs les avantages suivants :

  1. Un arrêt des procédures de la part des créanciers pour permettre au constructeur de rétablir la situation financière et opérationnelle du projet d'aménagement;
  2. Un accès à du financement de débiteur-exploitant afin de se procurer les fonds nécessaires pour terminer le projet; Dans la plupart des cas, la priorité est accordée au financement de débiteur-exploitant et non à la sûreté des prêteurs actuels.
  3. La résiliation des contrats de vente préalable à la construction, tel que convenu dans le cadre des procédures de restructuration antérieures;
  4. L'examen et le règlement de revendications de privilège par un seul tribunal;
  5. Une occasion de présenter un plan de restructuration et de permettre aux créanciers de comparer la différence entre un recouvrement de la dette au moyen d'une procédure de faillite ou d'une procédure de séquestre;
    1. Si le plan de restructuration est accepté, il permettra au constructeur de reporter et de réduire l'ensemble de ses paiements aux créanciers.
    2. Un plan de restructuration peut comprendre la vente du projet d'aménagement du constructeur afin que les profits soient utilisés pour rembourser les créanciers actuels dans le but de maximiser les recouvrements de toutes les parties prenantes.
  6. Une occasion de renoncer à des contrats déficitaires ou à des contrats de sous-traitance pouvant nuire à l'achèvement du projet d'aménagement.

Précautions à prendre par les acheteurs lors d'un achat préalable à la construction d'une propriété

Investir dans un projet immobilier peut s'avérer une tâche colossale, surtout lors de l'achat préalable à la construction d'une propriété, car le risque que le constructeur retarde le transfert de la propriété, résilie votre contrat d'achat ou annule le projet d'aménagement plane toujours. Les acheteurs, surtout ceux qui accèdent à une propriété pour la première fois, sont admissibles dans la plupart des provinces et territoires à un plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Voici quelques conseils pour éviter les mauvaises surprises lors de l'achat d'une propriété :

  1. Faites des recherches sur votre constructeur afin de déterminer s'il est autorisé à bâtir de nouvelles résidences ou si des plaintes ont été déposées contre lui auprès d'agences comme le Bureau d'éthique commerciale.
  2. Passez en revue votre contrat d'achat avec un avocat spécialisé en immobilier avant de le signer et assurez-vous que toute entente verbale soit documentée et intégrée au contrat d'achat et aux documents connexes, lesquels doivent stipuler la date d'achèvement prévue du projet ainsi que la date butoir pour les prorogations autorisées (p. ex., la date de prise de possession ou la date de transfert de la propriété).
  3. La date de prise de possession et la date de transfert de la propriété doivent être fixes et indépendantes d'autres événements pouvant être autorisés ou non.
  4. Si le constructeur proroge les dates mentionnées précédemment, songez à résilier le contrat d'achat dans les délais permis et exigez un remboursement des dépôts et des autres sommes versées.
  5. Si le constructeur a prévu les modalités habituelles de résiliation anticipée au contrat d'achat, vous pourriez bénéficier d'un délai de rétractation de trois jours pour évaluer vos options. Si des modalités relatives à la viabilité du projet sont prévues au contrat d'achat, vous pourriez bénéficier d'une plus longue période de réflexion pour décider si vous souhaitez résilier votre contrat.
  6. Prenez connaissance de vos droits en vertu du contrat d'achat relativement à une indemnisation pour retard de prise de possession lorsque celle-ci se produit après la date ferme de prise de possession (pour une copropriété) ou la date ferme de transfert de la propriété (pour une propriété franche).
  7. Assurez-vous de bien comprendre vos droits de protection du dépôt légal lors de l'achat d'une propriété franche ou d'une copropriété, car la couverture varie selon le cas.

Quoi faire lorsque le constructeur annule le projet ou résilie le contrat d'achat

Si le constructeur résilie le contrat d'achat, mais qu'il songe toujours à mener le projet à terme, vous devriez d'abord évaluer s'il vaut la peine de payer les frais supplémentaires exigés pour maintenir votre contrat d'achat. Vous pourriez décider d'y mettre fin et de réclamer le remboursement de votre dépôt ou d'intenter une poursuite. Toutefois, la plupart des constructeurs incorporent habituellement une entité distincte dont le seul but consiste à réaliser le projet d'aménagement; il est donc probable qu'ils ne détiennent qu'un nombre limité d'actifs voire aucun actif.

BDO peut vous aider

Les perturbations du secteur des infrastructures continueront de se répercuter sur les constructeurs, les acheteurs et l'ensemble des parties prenantes. Notre équipe de conseillers offre d'excellents services professionnels complets, guide les clients dès les premières étapes de préparation du projet et contribue à atténuer les problèmes.

Communiquez avec nous pour obtenir plus de renseignements.

Toronto (Ontario)
Gary Cerrato, PAIR, SAI,
Associé et vice-président principal, Services en restructuration et redressement d'entreprises

Josie Parisi, CPA, CA, EEE, PAIR, SAI,
Associée et vice-présidente principale, Services en restructuration et redressement d'entreprises

Vancouver (C.-B.)
Chris Bowra, CPA, CA, PAIR, SAI
Vice-président, Services en restructuration et redressement d'entreprises

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