Comme vous le savez sans doute déjà, le marché immobilier connaît une solide croissance dans de nombreuses régions au Canada depuis quelques années. De même, l'essor du logement dans certaines régions de l'Ontario et à Vancouver a retenu l'attention des médias. Les gouvernements fédéral et provinciaux ont d'ailleurs tenté de ralentir l'activité sur ces marchés, notamment en resserrant les règles liées au financement hypothécaire, en instaurant la déclaration obligatoire de la vente d'une résidence principale et en imposant de nouvelles règles à l'égard des acheteurs étrangers d'immeubles résidentiels. Les conséquences à long terme de ces mesures restent à déterminer, mais pour de nombreux investisseurs, l'achat d'immeubles demeure une option intéressante. Vous avez déjà investi dans un immeuble ou vous envisagez de le faire? Le présent article portera sur certaines conséquences fiscales liées à la vente d'une maison.
Vendre une maison avec un gain
En règle générale, lorsqu'un contribuable résidant au Canada vend sa maison à un prix supérieur au coût, la différence entre les deux montants est considérée comme un gain. Dans la mesure où la maison est la résidence principale du contribuable, celui-ci peut mettre tout ou partie du gain en capital à l'abri de l'impôt en réclamant l'exemption pour résidence principale.
L'un des mythes les plus courants sur la vente de biens immeubles veut que lorsqu'un particulier vend sa maison, le gain qui en découle soit toujours considéré comme du capital et que seule la moitié du gain (dans la mesure où il n'est pas assujetti à l'exemption pour résidence principale) soit incluse dans le revenu. Il est important de comprendre que ce n'est pas toujours le cas. En effet, dans certains cas un gain découlant de la vente d'un immeuble sera considéré comme un revenu d'entreprise et sera imposable à 100 %. Veuillez noter qu'aux fins de l'impôt, le terme « entreprise » inclut tout « projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial ». Selon le cas, une entreprise peut être une opération commerciale occasionnelle mettant en cause un immeuble. Lorsqu'un contribuable vend une maison, et qu'il est établi que l'opération comporte un risque ou une affaire de caractère commercial, le bénéfice ne pourra pas être déclaré comme gain en capital.
Comme il n'existe aucune ligne directrice législative permettant de déterminer si la vente d'un immeuble génère un revenu ou du capital, les tribunaux et l'Agence du revenu du Canada (ARC) tiennent compte des facteurs suivants :
- les intentions du contribuable en ce qui concerne l'immeuble au moment de l'achat;
- la faisabilité des intentions du contribuable;
- la situation géographique et le zonage de l'immeuble acquis;
- la mesure dans laquelle le contribuable a donné suite à ses intentions;
- les preuves selon lesquelles les intentions du contribuable ont changé après l'achat de l'immeuble;
- la nature de l'entreprise, de la profession, du métier ou du commerce du contribuable et de ses associés;
- la mesure dans laquelle l'acquisition de l'immeuble a été financée au moyen de fonds empruntés et, le cas échéant, les modalités du financement obtenu;
- la durée de la période au cours de laquelle le contribuable a détenu l'immeuble;
- la présence de personnes, autres que le contribuable, qui détiennent une participation dans l'immeuble;
- l'emploi des autres personnes détenant une participation dans l'immeuble, de même que leurs intentions et agissements, tels qu'ils ont été déclarés;
- les facteurs motivant la vente de l'immeuble;
- la preuve de la longue expérience du contribuable ou des associés dans le secteur de l'immobilier.
Parmi les facteurs importants considérés par les tribunaux et l'ARC, il y a les intentions du contribuable en ce qui concerne l'immeuble au moment de l'achat. Par exemple, lorsqu'un particulier achète un immeuble dans le but de procéder à une revente précipitée (également appelé « flip »), le gain sur la vente est généralement considéré comme un revenu d'entreprise. Même si la revente précipitée n'est pas l'intention principale du contribuable, la vente pourrait être imposée en tant que revenu d'entreprise si, au moment de l'achat, l'intention secondaire du contribuable était de revendre la maison à profit advenant le cas où il ne peut donner suite à son intention principale.
Revente précipitée de propriétés
L'ARC a déclaré que « les personnes, y compris les agents immobiliers, qui achètent et revendent des résidences sur une courte période s'adonnent à la revente précipitée de propriétés ». Compte tenu du nombre croissant de reventes précipitées au cours des dernières années, l'ARC a établi trois catégories de personnes qui s'adonnent à ce type d'activité :
Le traitement fiscal approprié dépend des circonstances de chaque cas. Toutefois, en règle générale, les gains découlant d'une revente précipitée sont entièrement imposables à titre de revenu d'entreprise.
L'ARC reconnaît que la revente précipitée d'immeubles n'est pas illégale, mais a dit craindre que les contribuables ne déclarent pas ce type d'opération correctement. À cette fin, elle a « affecté des ressources pour assurer le respect des règles fiscales pour les ventes de biens et autres opérations immobilières ». L'agence a également déclaré acquérir et analyser des données provenant de tiers pour surveiller les opérations immobilières. Plus précisément, l'ARC a recours à une méthode axée sur le risque pour déceler et traiter les cas d'inobservation et tient compte des tendances du marché immobilier. Par conséquent, il ne serait pas étonnant que des contribuables qui participent à certaines opérations immobilières fassent l'objet d'une vérification accrue.
Immeubles locatifs
Vous vous demandez peut-être quelles seraient les conséquences fiscales pour un contribuable qui loue un immeuble avant de le vendre. Prenons un scénario simple où un contribuable achète une copropriété, puis la loue pendant de nombreuses années dans le but de toucher un revenu constant. Dans ce cas-ci, la copropriété sera généralement considérée comme une immobilisation et les revenus de location seront entièrement imposables. N'oubliez pas qu'un particulier peut déduire toutes les dépenses raisonnables qu'il engage pour gagner un revenu de location, par exemple l'entretien et les réparations, ainsi que les intérêts hypothécaires. Il existe deux principaux types de dépenses : les dépenses courantes et les dépenses en capital. Le présent article ne fera aucune comparaison détaillée entre les deux. Toutefois, il convient de noter qu'en règle générale, les dépenses qui donnent lieu à un avantage qui dure plusieurs années sont considérées comme des dépenses en capital. Un contribuable ne pourra pas déduire le coût total de l'achat de l'immeuble locatif et des dépenses en capital y afférentes (par exemple les améliorations ou les gros électroménagers) au cours d'une même année. Toutefois, il pourra demander une déduction pour amortissement (également appelé amortissement fiscal) à des taux prédéterminés sur les dépenses d'immobilisation amortissables, ce qui lui permettra de réduire son impôt sur le revenu. Veuillez noter qu'il n'est pas possible d'amortir la fraction du bien immobilier acquis qui constitue le coût des terrains sous-jacent et adjacent (le même principe s'applique aux copropriétés).
Si un contribuable demande la déduction pour amortissement à l'égard d'un revenu de location, puis qu'il vend l'immeuble locatif, il pourrait devoir payer de l'impôt sur la fraction du gain qui représente l'amortissement qui a été déduit. Par exemple, si le produit de la vente est supérieur à la fraction non amortie du coût en capital de l'immeuble locatif, l'excédent (jusqu'à concurrence du coût original) sera imposé à titre de récupération de l'amortissement au cours de l'année de la vente. La récupération est imposée à un taux d'inclusion de 100 %. Il est important de noter que même si l'immeuble a généré des revenus de location, la fraction du gain supérieure à la récupération au moment de la vente pourrait ne pas être considérée comme du capital. En fait, la vente d'un immeuble locatif devra être étudiée à la lumière des différents facteurs ci-dessus, notamment des intentions du contribuable au moment de l'achat.
Les conséquences fiscales et les exigences de déclaration liées aux placements immobiliers peuvent rapidement devenir des questions complexes. Votre conseiller BDO peut vous aider à explorer les différentes questions et obligations de déclaration liées à vos placements immobiliers.
L'information contenue dans cette publication est à jour en date du 5 juillet 2017.
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