Le 14 septembre 2023, le ministère des Finances du Canada a annoncé son intention d’exonérer les promoteurs immobiliers de la taxe de 5 % sur les produits et services payables sur certains immeubles d’habitation neufs construits pour la location à long terme, comme les immeubles de logements, les résidences pour étudiants et les foyers pour personnes âgées.
Cet allégement prendra la forme d’une bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles mis en chantier entre le 14 septembre 2023 et le 31 décembre 2030 inclusivement, et dont la construction est terminée d’ici le 31 décembre 2035.
Quels types de logements sont admissibles au remboursement bonifié?
Le remboursement bonifié de la TPS s’applique aux nouveaux logements construits dans des immeubles qui auraient été admissibles au remboursement actuel pour immeubles d’habitation locatifs neufs et qui comptent :
- au moins quatre appartements privés (c’est-à-dire des logements comportant une cuisine, une salle de bains et une salle de séjour privés) ou au moins dix chambres ou suites privées (c’est-à-dire une résidence de dix logements pour étudiants, personnes âgées ou personnes en situation de handicap);
- au moins 90 % de logements résidentiels voués à la location à long terme.
Un allégement sera également offert pour la conversion d’immeubles non résidentiels en immeubles résidentiels respectant ces conditions.
Selon l’Énoncé économique de l’automne de 2023, les coopératives d’habitation offrant la location à long terme seraient également admissibles au remboursement bonifié pour les nouveaux logements locatifs, pourvu que certaines conditions soient remplies. Cette mesure ne s’appliquerait pas aux coopératives d’habitation dont les occupants ont des titres de propriété ou des parts de capitaux propres.
Quelle incidence aura la bonification du remboursement?
Avant l’annonce d’aujourd’hui, le constructeur d’un immeuble dont les unités d’habitation ont une juste valeur marchande de 500 000 $ aurait dû établir une autocotisation de 25 000 $ par logement à l’égard de la TPS, ce montant étant non recouvrable. Il n’aurait été admissible à aucun allégement fédéral, car la valeur de chacun de ses logements excédait 450 000 $. Le remboursement bonifié vise donc à compenser la TPS que le constructeur doit établir par autocotisation sur la valeur de chaque logement, ce qui se traduira par une économie de 100 000 $ pour les quatre unités que compte l’immeuble (pourvu que toutes les conditions soient remplies).
Quels types de logements ne sont pas admissibles au remboursement bonifié?
La bonification du remboursement de la TPS pour immeubles d’habitation locatifs a pour but de stimuler l’offre de nouveaux logements résidentiels. Ainsi, elle n’est pas offerte pour :
- les logements en copropriété, les maisons unifamiliales, les duplex, les triplex, les coopératives d’habitation et les maisons situées sur des terrains loués et dans des parcs à roulottes résidentiels;
- la rénovation d’immeubles résidentiels existants.
Existe-t-il un allégement équivalent en regard de la taxe de vente provinciale ou de la portion provinciale de la TVH?
Depuis que le gouvernement fédéral a annoncé le lancement du programme de remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d’habitation locatifs neufs, deux provinces ont emboîté le pas en proposant des programmes de remboursement similaires touchant la portion provinciale de la TVH.
Le nouveau programme de remboursement de la TVH de l’Île-du-Prince-Édouard pour les projets de logements locatifs admissibles offrira un remboursement de la totalité (100 %) de la composante provinciale de la TVH jusqu’à concurrence de 35 000 $ par logement. Pour être admissible à ce remboursement, la mise en chantier doit commencer à compter du 14 septembre 2023 et être achevée d’ici le 31 décembre 2028. Les projets qui seront terminés après 2028, mais avant 2035, auront droit à une remise partielle du montant de remboursement de la TVH de l’Île-du-Prince-Édouard.
Les règles de remboursement améliorées du gouvernement de l’Ontario sont semblables à celles présentées par le gouvernement fédéral en septembre. Auparavant, le remboursement pour un immeuble d’habitation locatif neuf en Ontario était de 75 % de la portion provinciale de la TVH jusqu’à concurrence d’un remboursement maximal de 24 000 $. En vertu des nouvelles mesures, le remboursement pour un immeuble d’habitation locatif neuf de l’Ontario s’élèvera à la totalité (100 %) de la portion provinciale de la TVH, sans limites du montant de remboursement pour les immeubles d’habitation neufs construits à des fins locatives admissibles.
À l’heure actuelle, la Nouvelle-Écosse, le Nouveau-Brunswick et Terre-Neuve-et-Labrador ne proposent pas de remboursement de la composante provinciale de la TVH pour un immeuble d’habitation locatif neuf.
Prochaines étapes
Les Services en matière de taxes indirectes de BDO Canada s.r.l./S.E.N.C.R.L. surveilleront de près l’évolution de cette mesure d’allégement de la TPS. Nous nous attendons à ce que les provinces emboîtent le pas au gouvernement fédéral et annoncent elles aussi des changements.
L’information présentée est à jour en date du 22 novembre 2023.
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