Considérations fiscales pour les hôtes sur Airbnb

12 septembre 2018

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Vous cherchez des moyens de gagner un peu plus d’argent? Si c’est le cas, vous ferez peut-être comme des milliers de Canadiens qui louent leur logement ou leur résidence secondaire par le truchement d’Airbnb ou d’une autre plateforme en ligne. Avant de vous lancer sur ce marché en croissance, vous devez en évaluer les conséquences fiscales. Pour vous aider à prendre une décision éclairée, nous examinons de plus près les points à prendre en compte aux fins de l’impôt sur le revenu et de la TPS/TVH qui ont des répercussions financières sur les hôtes à court terme canadiens.

Comment déclarer un revenu gagné au moyen d’Airbnb?

Lorsque vous tirez un revenu de la location de votre résidence, vous devez inclure le revenu de location brut et les dépenses connexes dans votre déclaration de revenus.

Aux fins de l’impôt sur le revenu, il existe une distinction entre un revenu tiré d’un bien et un revenu tiré d’une entreprise, et il n’est pas toujours évident de déterminer à quelle catégorie appartient votre revenu de location. Pour ce faire, l’Agence du revenu du Canada (ARC) estime qu’il faut tenir compte du nombre et du genre de services que vous fournissez à vos locataires.

Habituellement, vous serez considéré gagner un revenu de location si vous louez des locaux et fournissez des services essentiels comme le chauffage, l’éclairage, le stationnement et les services d’une salle de lavage. Dans ce cas, le revenu que vous obtenez sera considéré comme un revenu tiré d’un bien et devra être déclaré sur le formulaire T776 (État des loyers de biens immeubles) et à la ligne 126 de votre déclaration de revenus des particuliers.

À l’inverse, si vous exploitez plutôt un gîte touristique et offrez des services à vos invités (comme le nettoyage, la sécurité et les repas), vous serez probablement considéré exploiter une entreprise, et le revenu gagné sera considéré comme un revenu d’entreprise dans votre déclaration de revenus des particuliers. En règle générale, plus vous offrez de services à titre d’hôte, plus il est probable que vos activités de location soient considérées être une entreprise.

Dois-je percevoir la TPS/TVH?

Votre revenu de location sur Airbnb peut être assujetti à la TPS/TVH. En effet, la location d’une habitation pour une période inférieure à 30 jours continus est soumise à la TPS/TVH. La location d’une habitation à long terme est exonérée aux fins de la TPS/TVH. Si les revenus de location à court terme (en plus du revenu de toute autre activité commerciale que vous exercez) sont supérieurs à 30 000 $ au cours d’une période de 12 mois, vous êtes tenu de vous inscrire aux fins de la TPS/TVH et percevoir cette taxe sur ce revenu. Veuillez prendre note que vous devriez également déterminer si une taxe de vente provinciale ou un autre prélèvement ou taxe local s’applique sur les locations d’une habitation à court terme.

Comment réclamer des dépenses à titre d’hôte sur Airbnb

Le traitement à l’égard de l’impôt sur le revenu pour les dépenses que vous engagez à tire d’hôte sur Airbnb variera en fonction du type de dépenses engagées : dépenses courantes ou dépenses en capital.

  • Les dépenses courantes sont celles qui sont engagées régulièrement, comme l’électricité, ou celles qui ne procurent pas un avantage durable.
  • Les dépenses en capital procurent généralement un avantage durable.

Les réparations ou les rénovations apportées à votre résidence avant de pouvoir la louer et les dépenses qui prolongent la durée d’utilisation de votre bien ou l’améliorent au-delà de son état initial sont habituellement des dépenses en capital.

Dépenses courantes

Vous pouvez déduire une partie de nombreuses dépenses courantes en fonction d’un pourcentage lorsque vous louez votre résidence par l’entremise d’Airbnb. Ces dépenses comprennent les suivantes :

  • Intérêt hypothécaire
  • Impôts fonciers
  • Services publics
  • Entretien (comme la peinture ou l’entretien ménager des espaces loués)
  • Assurance-habitation

Si vous gagnez un revenu de location d’une unité en copropriété, vous pouvez également déduire les frais de copropriété qui représentent votre part des frais pour les réparations, la conservation et l’entretien ainsi que pour les autres dépenses courantes associées aux parties communes.

N’oubliez pas que vous ne pouvez pas déduire les droits de mutation immobilière, les versements en capital de l’hypothèque ou la valeur de votre travail.

Calcul de vos dépenses courantes

Si vous louez votre résidence en entier, vous devez calculer en pourcentage le nombre de jours ou de semaines que représente la location sur l’année entière au cours de laquelle vous avez été propriétaire de la résidence. Vous devez ensuite utiliser ce pourcentage pour calculer vos coûts de façon proportionnelle. Par exemple, si vous avez loué votre résidence en novembre et en décembre pendant que vous étiez en vacances en Floride, vous pourriez déduire environ 17 % (61/365 ou 2/12) des dépenses admissibles.

Si vous louez une partie de votre résidence seulement, vous pouvez réclamer le montant de vos dépenses lié à l’espace loué. Par exemple, en utilisant l’exemple mentionné ci-dessus, si vous avez décidé de louer 1 500 pieds carrés de votre maison de 3 000 pieds carrés pendant que vous étiez dans le sud, vous pourriez déduire 50 % (1 500/3 000) des dépenses déjà calculées selon 17 %. N’oubliez pas que vous pouvez également calculer les dépenses admissibles en fonction de la superficie en mètres carrés ou en fonction du nombre de pièces de votre résidence que vous louez.

Puis-je récupérer la TPS/TVH?

Si vous vous inscrivez aux fins de la TPS/TVH et que vous la percevez sur le revenu de location, vous pourriez récupérer la TPS/TVH payée sur certains coûts d’exploitation, notamment :

  • Commission de référencement à un site Web
  • Publicité
  • Frais d’entretien ou de maintenance

Dépenses en capital

Contrairement aux dépenses courantes mentionnées ci-dessus, les dépenses en capital ne peuvent pas être déduites d’un seul coup; elles doivent plutôt être déduites au cours d’une période de plusieurs années à titre de déduction pour amortissement (DPA). La DPA que vous pouvez demander varie en fonction de votre type de bien locatif et de la date à laquelle vous en avez fait l’acquisition. Autrement dit, vous pouvez déduire un pourcentage du coût en capital du bien sur plusieurs années. Selon l’utilisation de l’habitation, vous pourriez récupérer une partie ou la totalité de la TPS/TVH payée sur les dépenses en capital.

Mise en garde : location et incidence fiscale à long terme

Les décisions relatives à un bien locatif peuvent engendrer des conséquences surprenantes des décennies plus tard.

Si vous réclamez une DPA sur votre résidence, vous ne pourrez pas demander l’exemption pour résidence principale à l’égard de celle-ci lorsque vous la vendrez. Par ailleurs, lorsque vous commencez à louer un bien à usage personnel autrement que d’une manière accessoire ou occasionnelle, on considère que vous avez changé l’usage de la propriété aux fins d’impôt sur le revenu. Vous devez donc tenir compte des répercussions considérables sur l’impôt sur le revenu. Pour en savoir plus sur ces points touchant à l’impôt sur le revenu, lisez notre article FAQ liée à la fiscalité : Stratégies de planification fiscale pour les propriétaires de chalet.

Il faut également tenir compte des conséquences importantes en matière de TPS/TVH qui peuvent découler de la location de votre résidence. Si votre résidence est louée à concurrence de 90 % ou plus pour des périodes de moins de 60 jours, elle peut perdre son statut d’« immeuble d’habitation ». Si cela se produit, toute vente ultérieure sera alors assujettie à la TPS/TVH, ce qui pourrait constituer une mauvaise surprise pour les acheteurs potentiels qui devront payer la TPS/TVH à l’acquisition. Toutefois, si vous décidez plus tard de mettre fin à la location de votre résidence ou de la louer moins fréquemment et de faire en sorte qu’elle redevienne une résidence personnelle (ou une habitation en vue d’une location à long terme exonérée de la taxe), vous devrez payer la TPS/TVH à l’ARC en fonction de la juste valeur marchande de la résidence au moment du changement. Dans certaines circonstances, vous pourriez produire une demande de remboursement pour récupérer une partie de cette taxe.

Conserver des registres

La location de votre résidence peut sembler une bonne façon de générer un revenu supplémentaire, mais la décision de devenir un hôte doit être prise de façon éclairée; aussi, vous devez bien en comprendre les conséquences fiscales.

Cette décision rend également plus complexe votre responsabilité en ce qui a trait à la tenue de registres. Assurez-vous de tenir des registres détaillés de tous les revenus de location que vous gagnez et des dépenses que vous engagez. Il est également avantageux de consigner votre utilisation personnelle de la résidence tout au long de l’année pour étayer son utilisation à titre de résidence personnelle. Vous pouvez valider vos achats et vos coûts d’exploitation au moyen de documents justificatifs comme des factures, des reçus et des contrats.

Pour savoir comment vous organiser en matière d’impôts lorsque vous louez un bien, communiquez avec notre équipe des Services en fiscalité canadienne


L’information présentée est à jour en date du 3 août 2018.

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