Évitez les conséquences fiscales inattendues et consultez un conseiller en fiscalité BDO pour demeurer au fait des nouveautés en matière d’impôt sur le revenu qui pourraient avoir une incidence sur vos activités de location à court terme.
Publié le : 18 avril 2024
Mis à jour le : 18 avril 2024
Pour faire face aux problèmes de logement qui touchent les collectivités de partout au Canada, le gouvernement fédéral a annoncé, dans l’Énoncé économique de l’automne 2023, une proposition visant à refuser la déduction des dépenses liées à la location à court terme non conforme engagées au cours de l’année.
Un projet de loi dont l’entrée en vigueur est prévue le 1er janvier 2024 a depuis été publié. La proposition a pour objectif d’inciter la location d’immeubles résidentiels à long terme plutôt qu’à court terme en vue d’atténuer la crise du logement qui sévit en ce moment.
Cet article présente les types de locations de courte durée touchées par la proposition, la manière de profiter de l’allégement transitoire accordé uniquement pour 2024 et les incertitudes qui subsistent dans l’attente de directives supplémentaires de la part du gouvernement.
Mon immeuble locatif est-il visé par la proposition?
Si vous louez un immeuble résidentiel pour de courtes périodes par l’intermédiaire de plateformes telles qu'Airbnb ou Vrbo, vous vous demandez sans doute dans quelle mesure la proposition est susceptible de vous toucher. Tout d’abord, sachez qu’un immeuble résidentiel est la totalité ou une partie d’une maison, d’un logement, d’une copropriété, d’un chalet, d’une maison mobile, d’une roulotte, d’une maison flottante ou d’un autre immeuble dont l’utilisation est autorisée à des fins résidentielles en vertu des lois applicables.
Pour savoir si la proposition visant à refuser la déduction des dépenses s’applique à votre immeuble locatif, vous devez comprendre la définition d’une location à court terme non conforme, laquelle est, à un moment donné, un immeuble résidentiel offert en location pour une période de moins de quatre-vingt-dix jours consécutifs et qui :
- se trouve dans une province ou une municipalité qui n’autorise pas l’exploitation d’une location à court terme;
- ne satisfait pas aux exigences en matière d’enregistrement, de licence et de permis qui s’appliquent dans la province ou la municipalité dans laquelle se situe la location à court terme.
À la lumière de cette définition, vous devez vous assurer de bien comprendre et de respecter toutes vos obligations réglementaires pour que votre immeuble ne soit pas considéré comme une location à court terme non conforme.
Selon le projet de loi, les propriétaires qui louent leur immeuble résidentiel pour une période d’au moins quatre-vingt-dix jours peuvent néanmoins être visés par la proposition si l’immeuble est sous-loué par un locataire pour une période de moins de quatre-vingt-dix jours.
Comment le montant des dépenses non déductibles est-il calculé?
Dans les cas où la proposition s’applique, un montant non conforme est établi en additionnant toutes les dépenses effectuées ou engagées au titre de la location à court terme durant l’année d’imposition.
Si la location à court terme est non conforme pendant une partie de l’année, le montant total des dépenses de location est calculé au prorata du nombre de jours de non-conformité par rapport au nombre total de jours pendant lesquels la propriété résidentielle a été louée à court terme de façon à déterminer la partie des dépenses non déductibles.
Actuellement, une incertitude subsiste quant à la manière dont certaines dépenses, comme les charges payées d’avance, la déduction pour amortissement, les frais de financement et les charges pour créances irrécouvrables, doivent être traitées lors de la détermination du montant non conforme selon la proposition. En effet, ces dépenses sont habituellement déduites aux fins de l’impôt sur le revenu au cours de l’année ou des années suivant celle durant laquelle elles ont été engagées.
En quoi consiste l’allégement transitoire offert en 2024?
Pour l’année d’imposition 2024, la location à court terme sera réputée conforme pendant toute l’année si vous respectez toutes les exigences locales en matière d’enregistrement, de licence et de permis au 31 décembre 2024.
Grâce à cet allégement transitoire, vous avez jusqu’au 31 décembre 2024 pour vous conformer à toutes ces exigences et ainsi déduire les dépenses engagées pour votre location à court terme, ce qui vous permettra de réduire votre impôt sur le revenu pour l’année 2024.
Selon le projet de loi, cet allégement transitoire pourrait s’appliquer différemment pour les contribuables (comme les sociétés) dont la fin d’exercice ne correspond pas à l’année civile.
Quelles sont les conséquences de l’application de la proposition sur l’impôt sur le revenu des particuliers ?
Si vous possédez une location à court terme non conforme, le montant non conforme ne sera pas déductible aux fins de l’impôt sur le revenu.
Prenons un exemple
Joe est propriétaire d’un immeuble à revenus, une copropriété située à Guelph, en Ontario, qu’il louait à long terme à un étudiant à l’université. Ce dernier est en voie d’obtenir son diplôme et ne renouvellera pas son bail à la fin de la session.
Joe décide de louer son appartement sur Airbnb à partir du 1er mai, et ce, pour le reste de l’année. Il touche 12 000 dollars de loyer et engage 8 000 dollars de dépenses raisonnables pour exploiter la location à court terme, ce qui lui permet de dégager un revenu net de 4 000 dollars.
Malheureusement, Joe a omis de se conformer aux exigences locales en matière d’enregistrement, de licence et de permis à compter du 1er mai, et il ne s’y conformait toujours pas au 31 décembre 2024.
Joe pourrait croire qu’il n’aura à payer de l’impôt que sur son revenu net de 4 000 $, mais sa location à court terme non conforme serait assujettie à la proposition législative. Dans son cas, le montant non conforme serait de 8 000 $ (c’est-à-dire 8 000 $ de dépenses raisonnables multiplié par 245 jours non conformes et divisé par 245 jours de location à court terme). Le revenu imposable de Joe passerait donc à 12 000 $ (c’est-à-dire 4 000 $ de bénéfices plus 8 000 $ de dépenses non déductibles) du fait de la proposition législative.
En supposant que le taux marginal d’imposition le plus élevé en Ontario est de 53,53 %, Joe serait assujetti à un impôt sur le revenu des particuliers de 6 424 $ sur sa location à court terme non conforme pour 2024, soit 4 282 $ de plus que ce qu’il avait prévu.
BDO peut vous aider
L’information présentée est à jour en date du 1er mars 2024.
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