Ken Garth :
Pour beaucoup de constructeurs, la part non récupérée de la TVH représente en fait un montant qui pourrait rendre le projet rentable. Les constructeurs ont beaucoup de difficulté à atteindre la rentabilité, particulièrement dans le marché actuel où les taux d'intérêt sont élevés.
Thomas Kontogianis :
Bienvenue à ce nouvel épisode de notre série de balados sur la fiscalité transfrontalière. Je m'appelle Thomas Kontogianis et je suis associé au sein des Services aux entreprises de BDO, à Montréal. Je travaille principalement auprès de clients des secteurs de l'immobilier et de la construction et je fais partie de l'équipe de la direction nationale des Services au secteur de l'immobilier et de la construction.
Aujourd'hui, nous discuterons du remboursement de la TPS ou de la portion fédérale de la TVH auquel les constructeurs d'immeubles d'habitation locatifs peuvent être admissibles. Pour en parler, je reçois Ken Garth, associé au sein de l'équipe des Services en matière de taxes indirectes de BDO, et George Tadross, directeur principal au sein de cette même équipe. Ken et George, je vous souhaite la bienvenue.
George Tadross :
Merci.
Ken Garth :
Merci Thomas.
Thomas Kontogianis :
Faisons tout d'abord un survol rapide de la réalité actuelle du marché immobilier et de certains changements proposés récemment.
Ken Garth :
Comme nous le savons tous, une grave crise du logement sévit actuellement. Il y a une pénurie d'habitations abordables. Les gens n'arrivent pas à se loger. Pour commencer, il faut dire que beaucoup de personnes ne savent pas très bien comment fonctionne le régime de la TPS pour les projets de construction d'immeubles d'habitation locatifs.
Imaginons ceci. Un constructeur bâtit un gros immeuble, dont il sera propriétaire. Une fois les travaux finis, il louera les unités. Bien des gens l'ignorent, mais lorsque l'immeuble sera construit et que les logements seront loués, il devra payer à l'Agence du revenu du Canada la TPS ou la TVH, selon la province où il se trouve, en fonction de la valeur de l'immeuble une fois qu'il est achevé.
Prenons un exemple courant. Un immeuble de 120 appartements sort de terre en Ontario et vaut environ 30 millions de dollars une fois achevé. Au moment où le premier locataire s'y installe, le propriétaire doit encore une fois mettre la main dans sa poche et en sortir 3,9 millions de dollars en versement de TVH. C'est une somme très élevée.
Pour bien des projets d'immeubles résidentiels, le constructeur a droit au remboursement de la TPS ou de la TVH pour habitations neuves, mais il couvre seulement une partie de la TPS ou de la portion fédérale de la TVH. Ce remboursement est offert depuis 2000 environ. Entre l'entrée en vigueur de la TPS et ce moment, aucun remboursement n'était accordé pour la construction d'immeubles locatifs. Puis, il y a 24 ans, le gouvernement a instauré ce remboursement.
Mais, comme je l'ai dit, il ne permet pas de récupérer tout le montant de la taxe payée. Dans le cas de la TPS de 5 %, le remboursement correspond à 36 % du montant versé. De plus, le montant du remboursement diminue graduellement dès que la valeur de chaque habitation dépasse 350 000 $. Si la valeur est de 450 000 $ ou plus, l'habitation ne donne plus droit au remboursement fédéral.
Par ailleurs, plusieurs provinces ont une taxe de vente, comme le Québec, ou une taxe de vente harmonisée, comme l'Ontario et les provinces maritimes. Actuellement, l'Ontario est la seule de ces provinces à offrir un remboursement sur la portion provinciale de la TVH, à hauteur de 75 % de la TVH de 8 %. Dans ce cas aussi, le montant du remboursement est plafonné à 24 000 $.
George Tadross :
En plus, les seuils auxquels le remboursement fédéral diminue n'ont pas été actualisés depuis l'instauration de la TPS en 1991. Or, comme on le sait, la valeur des immeubles a grimpé en flèche depuis ce temps.
Reprenons l'exemple de l'immeuble de 120 logements offerts en location. Le remboursement de la taxe représenterait environ 2,3 millions de dollars en Ontario et seulement 540 000 $ environ dans les autres provinces. En Ontario, la part non récupérée s'élèverait donc à environ 1,6 million de dollars. Dans les autres provinces appliquant la TVH, ce montant pourrait dépasser les 4 millions de dollars.
Ken Garth :
Oui, et pour un grand nombre de constructeurs, la part non récupérée de la TVH représente en fait un montant qui pourrait rendre le projet rentable. Les constructeurs ont beaucoup de difficulté à atteindre la rentabilité, particulièrement dans le marché actuel où les taux d'intérêt sont élevés. Ils mettent des projets en chantier seulement s'ils peuvent en tirer un profit.
Certains constructeurs d'immeubles locatifs avec qui nous travaillons et qui paient des montants élevés en cotisations de TVH arrivent en effet dans le rouge à la fin de leur projet. Ils ne veulent ensuite plus rien construire, ce qui est un problème.
Thomas Kontogianis :
Le nouveau remboursement dont nous parlons aujourd'hui est donc une bonne nouvelle, et il est pertinent que le gouvernement aille dans cette direction, car les coûts élevés des projets freinent manifestement les mises en chantier. Voyons plus en détail les changements proposés et ce qu'ils signifient pour les promoteurs immobiliers. En premier lieu, comment le remboursement de la TPS sera-t-il bonifié?
George Tadross :
C'est une bonne question, Thomas. Ce remboursement bonifié, le « remboursement pour logements construits spécialement pour la location », est essentiellement une version améliorée du remboursement actuel accordé pour les immeubles d'habitation locatifs neufs. Il vise à abolir la TPS, et probablement aussi la TVH, en Ontario notamment, pour certains projets de construction d'habitations neuves.
Thomas Kontogianis :
C'est très intéressant. À quels types de projets s'appliquera ce remboursement?
George Tadross :
Il s'appliquera généralement aux nouvelles habitations construites spécialement pour la location, par exemple des immeubles d'appartements, c'est-à-dire des habitations qui comprennent une cuisine et une salle de bain. Ce pourra aussi être des immeubles dotés d'au moins dix habitations construites spécialement pour la location, par exemple dans le cas d'établissements de soins de longue durée, où les habitations n'ont pas nécessairement de cuisine.
Le remboursement s'appliquera à des immeubles entièrement neufs, à des adjonctions à des immeubles locatifs comprenant au moins quatre nouvelles habitations ou à la conversion d'immeubles commerciaux. Les travaux de construction doivent avoir commencé après le 13 septembre 2023.
Thomas Kontogianis :
Un large éventail de projets seraient visés, donc. C'est très intéressant. Comme tu l'as indiqué, le remboursement concernerait les projets de construction lancés après le 13 septembre. Comment détermine-t-on le début de la construction?
Ken Garth :
Au départ, l'ARC n'a pas vraiment établi de critères précis à ce sujet, ce qui a plongé beaucoup de gens dans l'incertitude. Depuis, elle a précisé qu'il s'agissait de la date de la première pelletée de terre. La construction commence donc au début des travaux d'excavation visant à couler les fondations.
L'étape des demandes de permis, de l'élaboration des plans et des dessins d'architecture et autres est considérée comme antérieure au début de la construction. La date prise en compte est celle où l'excavation commence.
Thomas Kontogianis :
Selon vous, quel est l'objectif du gouvernement en bonifiant le remboursement?
Ken Garth :
Premièrement, le gouvernement veut réduire le coût du logement au pays. En effet, nous savons tous que les habitations sont devenues hors de prix, ce qui touche tant les locataires que les acheteurs. Deuxièmement, il cherche à augmenter le parc d'immeubles d'habitation à logements multiples. Les gens doivent se loger, et il n'y a pas assez de gros immeubles du genre à l'heure actuelle.
Le gouvernement espère encourager les mises en chantier de ce type de gros immeubles d'habitation en location et d'appartements en abolissant la portion non remboursée du versement de TPS, dont nous avons parlé il y a quelques instants, bref en éliminant en quelque sorte la TPS sur les coûts de construction, et il en ira de même de la TVH dans certains cas.
En plus de cette annonce, le gouvernement fédéral invite aussi les provinces comme l'Ontario et les provinces maritimes à accorder un remboursement semblable pour la portion provinciale de la TVH.
Thomas Kontogianis :
Merveilleux. Allons un peu loin. Ce remboursement bonifié pourrait-il avoir des conséquences négatives sur le secteur de l'immobilier?
George Tadross :
Eh bien, Thomas, il pourrait y en avoir quelques-unes. Prenons la date du 13 septembre. Les projets commencés avant cette date ne seraient pas admissibles selon les règles prévues actuellement. Les promoteurs seraient donc désavantagés par rapport à ceux dont les projets ont commencé après le 13 septembre. Nous ne savons pas encore très bien s'il sera possible de modifier un projet à une étape ultérieure pour le rendre admissible.
Autre élément, quelle sera l'approche d'audit de l'ARC? À l'heure actuelle, la juste valeur marchande des projets est un aspect important, et l'ARC applique des valeurs de 10 % à 15 % supérieures à ce qui est déclaré dans les demandes de remboursement. Dans certains cas, cette différence représente des millions de dollars additionnels à verser en taxe. L'évaluation de la juste valeur marchande ne sera sans doute pas un facteur aussi déterminant en ce qui concerne le remboursement bonifié, et l'ARC ne s'y attardera donc peut-être pas autant. Par contre, elle pourrait se pencher davantage sur l'immeuble lui-même pour en vérifier la nature réelle et déterminer s'il est admissible ou non en tant qu'immeuble de logements construits spécialement pour la location.
Ken Garth :
En plus, comme le nouveau remboursement ne s'appliquera pas aux habitations en copropriété, le traitement ne sera pas le même pour les copropriétés en location et les immeubles d'appartements. Les constructeurs d'immeubles d'habitation à logements multiples pourront profiter du nouveau remboursement, contrairement à ceux qui mettent en chantier un gros immeuble d'habitation en copropriété.
Nous avons justement discuté des nouvelles règles du remboursement avec un client qui prévoyait construire un immeuble d'habitation en copropriété. Étant donné les avantages fiscaux importants dont il pourrait profiter, il a plutôt décidé de construire un gros immeuble d'appartements pour avoir droit au remboursement bonifié. Comme on le voit, les nouvelles règles proposées changent déjà la donne.
Le zonage municipal est un autre élément à prendre en compte. Il ne s'agit évidemment pas d'une question fiscale, mais il a tout de même son importance. À mon avis, les municipalités devront actualiser leurs règlements de zonage, car beaucoup restreignent actuellement la construction des types d'immeubles qui donneraient droit au remboursement bonifié.
N'oublions pas que les immeubles doivent compter au moins quatre habitations répondant aux critères pour que le remboursement s'applique. Ce n'est pas le cas des duplex ni des triplex. Dans certaines municipalités, les règlements interdisent les immeubles à densité élevée dans les secteurs résidentiels. Entendons-nous, personne ne nie qu'il faut augmenter le nombre de logements. Les gens appuient le concept, mais ils ne veulent pas de ce type d'immeubles comme voisins. La mentalité du « pas dans ma cour » prévaut.
Je crois que les municipalités devront assouplir quelque peu leurs règlements et autoriser une certaine densification des immeubles résidentiels locatifs dans les quartiers.
Thomas Kontogianis :
Le gouvernement fédéral semble avoir fait un important premier pas, mais les municipalités devront suivre. Il a aussi invité les provinces à prendre des mesures qui vont dans le même sens. Comment diriez-vous que les provinces réagissent et donnent suite aux changements déjà apportés au régime de la TPS?
George Tadross :
Eh bien, en ce qui concerne les provinces appliquant la TVH, l'Ontario est évidemment celle dont les mesures auront le plus d'effet, étant donné sa population élevée. Je dirais que c'est probablement là que les besoins sont présentement les plus criants en matière de logement.
La province a déjà indiqué qu'elle harmonisera ses règles afin que le remboursement pour logements construits spécialement pour la location s'applique aussi à la portion provinciale de la TVH, et non pas seulement à la portion fédérale. Parmi les autres provinces qui appliquent la TVH, l'Île-du-Prince-Édouard et Terre-Neuve ont aussi indiqué qu'elles emboîteront le pas. Toutefois, les répercussions de ces changements ne seront sans doute pas aussi grandes.
Dans le cas de Terre-Neuve, la province a déjà annoncé un plafond pour le remboursement bonifié. La Colombie-Britannique avait initialement annoncé qu'elle adopterait des mesures du même genre, mais les règles s'appliquant à la TVP compliquent un peu les choses. Il semble qu'elle optera plutôt pour une exonération fiscale pour transfert de propriété. Le Québec a quant à lui indiqué dès le départ qu'il ne prévoyait pas bonifier le remboursement de la TVQ à la suite de la modification des règles s'appliquant à la TPS.
Thomas Kontogianis :
D'accord, je vois. Les provinces n'ont pas toutes réagi de la même façon et ne sont pas nécessairement encore prêtes à suivre le gouvernement fédéral. Changeons d'angle d'analyse. Le nouveau remboursement sera très avantageux pour les promoteurs, mais qu'en sera-t-il des autres acteurs de la chaîne d'approvisionnement, comme les entreprises de construction, les fournisseurs de matériaux, les architectes? Quelles seront les conséquences sur le reste du secteur? Les autres acteurs doivent-ils modifier leurs activités et leurs pratiques?
George Tadross :
Pour eux, il n'y aura aucun changement, je dirais, mais une certaine confusion règne. Lorsque cette initiative a été présentée au départ, les médias ont indiqué que le gouvernement allait annoncer l'abolition de la TPS sur les projets de construction de logements spécialement pour la location, ce qui a suscité des interrogations au sein de l'équipe des Services en matière de taxes indirectes. En effet, la TPS ne fonctionne pas vraiment ainsi.
La TPS est une taxe sur la valeur ajoutée qui s'applique sur la plupart des fournitures. Aucun mécanisme ne permet vraiment d'exempter certains coûts de construction, et ce n'est pas ce dont il s'agit. Bien sûr, la loi est beaucoup plus complexe. Le remboursement bonifié viendra éliminer la TPS des coûts de construction, car les crédits de taxe sur les intrants des constructeurs n'auront pas à être récupérés selon l'évaluation à la juste valeur marchande déterminée au moment de la fourniture à soi-même.
Néanmoins, des constructeurs nous ont déjà dit que certains fournisseurs ne leur facturaient pas la TPS ou la TVH parce que le projet était admissible au remboursement bonifié. Bien entendu, ces fournisseurs ne comprennent pas bien le remboursement bonifié ni les règles. Ils pourraient en subir les conséquences.
Les promoteurs, les entrepreneurs et les fournisseurs de machinerie, d'outils, de bois d'œuvre et de matériaux de construction devront tous encore percevoir la TPS. Ce qui changera, c'est que le constructeur pourrait profiter d'un remboursement bonifié.
Thomas Kontogianis :
D'accord. C'est bon à savoir. J'imagine que la confusion demeure sur le marché, avec l'arrivée de nouvelles règles. Y a-t-il quelque chose que nous devrions savoir à ce sujet ou au sujet du remboursement en général?
George Tadross :
Un aspect intéressant de ce nouveau remboursement est la façon dont vous devez en produire la demande. L'Agence du revenu du Canada (« ARC ») n'a pas mis à jour la version papier ou PDF du formulaire GST524. En revanche, elle a mis à jour la déclaration électronique que vous pouvez remplir en ligne. Il s'agit donc d'un formulaire Web à remplir directement dans le navigateur. Il est actuellement disponible dans Mon dossier d'entreprise.
Fait intéressant, en raison de la relation unique entre l'ARC et Revenu Québec, qui administre la TPS en son nom pour les résidents du Québec, ce dernier a mis à jour la version PDF de son formulaire en fonction de la bonification du remboursement.
Thomas Kontogianis :
Ken et George, je vous remercie de vous être entretenus avec moi aujourd'hui au sujet du remboursement de la TPS, de la TVH et des incidences pour les constructeurs d'immeubles d'habitation locatifs.
Cette bonification sera très avantageuse pour les constructeurs de gros immeubles d'appartements. Elle favorisera la rentabilité des projets, et il est permis d'espérer qu'elle fera augmenter le parc d'habitations en location et d'appartements au fil du temps. Comme vous l'avez indiqué plus tôt, des constructeurs disent déjà avoir changé leurs plans pour avoir droit au nouveau remboursement. Plutôt que de construire un immeuble de copropriétés, ils optent par exemple pour un immeuble d'appartements ou revoient à la hausse le nombre d'habitations en fonction du seuil minimum de quatre.
Le marché s'adapte déjà et les nouvelles mesures entraîneront des mises en chantier. Au bout du compte, les locataires verront sans doute la situation s'améliorer à long terme, puisque l'élargissement du parc immobilier rendra le marché plus abordable.
Si votre entreprise souhaite obtenir des conseils et mieux comprendre le remboursement et ses conséquences, communiquez avec Ken et son équipe. BDO compte de nombreux spécialistes chevronnés qui ont de l'expérience dans ce domaine.
Merci d'avoir été des nôtres pour ce plus récent épisode du balado sur la fiscalité transfrontalière. Ici Thomas Kontogianis, qui vous donne rendez-vous à un prochain épisode. Merci.