Le facteur fiscal 2013-06

18 juin 2013

Vous pouvez maintenant télécharger le numéro 2013-06 du Facteur fiscal. Dans ce numéro, nous traitons :

Ne laissez pas votre résidence estivale devenir un piège fiscal : Stratégies d'économie d'impôt pour les propriétaires de chalet
Le chalet familial : Conseils pour la planification successorale
Calcul des gains en capital liés à la propriété d'un chalet : Avez-vous accumulé tous les coûts admissibles?


Ne laissez pas votre résidence estivale devenir un piège fiscal : stratégies d'économie d'impôt pour les propriétaires de chalet

Dans ce numéro nous discutons exclusivement d'une propriété de vacances telle qu'un chalet. Cependant, les questions traitées s'appliquent à tout type de propriété de vacances détenue en plus de la résidence principale. Les conseils sur la planification dont il est question ici ne concernent que les propriétés de vacances situées au Canada et non aux États-Unis ou dans un autre pays. Si vous possédez une propriété à l'extérieur du Canada ou envisagez un tel achat, communiquez avec votre conseiller de BDO afin de discuter des questions fiscales qui touchent spécifiquement les propriétés de vacances à l'international.

Le début officiel de l'été n'est que dans quelques jours et pour plusieurs Canadiens, cela signifie que cette attente presqu'interminable des jours paisibles et chauds au chalet arrive bientôt à son terme. Que vous l'appeliez chalet, cottage, cabane, camp ou maison d'été, les précieux souvenirs de jeunesse d'étés passés près du lac avec la famille et les amis sont souvent à l'origine de l'achat d'une résidence estivale. Cependant, entreprendre l'achat et l'entretien d'un chalet, de même que la planification de sa vente ou de sa transmission peuvent souvent vous ramener brutalement à la réalité. Le présent article traitera de certaines questions clés en matière de fiscalité touchant la propriété d'un chalet.

Acheter dans le but de revendre

Les visions d'étés passés à relaxer et à partager des moments de qualité avec la famille font qu'il est difficile de résister à l'attrait de posséder un chalet. Cependant, les chalets peuvent souvent être dispendieux, car en plus du prix d'achat initial, ils exigent un entretien continu (comme toute propriété) nécessitant souvent des réparations ou rénovations coûteuses. Rappelez-vous que ce que vous dépensez pour votre chalet peut avoir une incidence importante sur les impôts à payer au moment de sa vente ou de sa disposition.

Lorsque vous disposerez éventuellement de votre chalet, de votre vivant ou à votre décès, et que la valeur de la propriété aura augmenté, vous devrez payer à ce moment-là un impôt sur la différence entre le produit de la vente ou la juste valeur marchande du chalet et le total de son « prix de base rajusté », auxquels s'ajouteront tous les frais de vente (sujet à l'exemption de gain en capital sur la résidence principale qui sera discutée plus loin dans le texte). Le prix de base rajusté (PBR) désigne le total du coût initial de la propriété et de tous les investissements supplémentaires admissibles réalisés au cours des années où vous en étiez propriétaire. Si vous avez hérité de votre chalet de toute personne autre que votre conjoint, alors le coût initial correspondra à la juste valeur marchande du chalet au moment où vous en avez hérité.

D'autres facteurs sont à prendre en compte si vous ou votre conjoint avez été propriétaire du chalet avant 1972 ou si vous avez choisi en 1994 d'augmenter le PBR de votre chalet en utilisant l'exonération du gain en capital de 100 000 $ offerte à l'époque. Si l'une de ces situations s'applique, communiquez avec votre conseiller de BDO pour discuter de la façon de déterminer le PBR de votre propriété.

L'excédent du produit de la disposition, qu'il soit réputé ou réalisé, sur le PBR (et tous les frais de vente) correspond généralement à un gain en capital aux fins d'impôt sur le revenu. L'impôt sera calculé à un taux approximatif de 22 % du gain. (Le taux supérieur d'impôt sur les gains en capital pour les particuliers au Canada varie entre le minimum de 19,5 % et le maximum de 25 % selon la province ou le territoire de résidence. Par souci de simplicité, dans le présent article, nous utiliserons un taux moyen de 22 % comme taux marginal supérieur pour les gains en capital des particuliers au Canada.) Il existe par conséquent de bonnes raisons pour minimiser tous les gains en s'assurant que la documentation du coût de la propriété est aussi exhaustive que possible. Il peut être complexe de déterminer quels types de coûts représentent des dépenses en immobilisations qui sont ensuite ajoutées au PBR de la propriété. Consultez l'article connexe « Calcul des gains en capital liés à la propriété d'un chalet : Avez-vous accumulé tous les coûts admissibles? » pour obtenir plus de précisions sur le calcul du PBR de votre chalet.

Une documentation exacte du coût de votre chalet est cruciale si l'Agence du revenu du Canada (ARC) vient à exiger une justification du PBR de la propriété. La tenue de dossiers en bonne et due forme comprend la conservation des documents d'achat originaux que vous avez reçus lorsque vous avez acheté le chalet, ainsi que tous les reçus ou factures qui étayent les rénovations ou améliorations ultérieures.

Louer son chalet

Si vous ne passez plus autant de temps qu'avant à votre chalet ou si l'entretien d'une deuxième demeure devient de plus en plus lourd sur le plan financier, vous pourriez envisager de louer votre chalet. Peu importe la raison, la possibilité de conserver un accès continu au chalet tout en gagnant un revenu pour compenser les dépenses peut être intéressante. Avant de louer votre chalet, il serait peut-être utile de connaître certaines considérations fiscales, en particulier celles touchant le « changement d'usage » et la réalisation des pertes de revenus locatifs.

Lorsque vous commencez à louer un bien d'usage personnel autrement que d'une manière accessoire, on considère que vous avez changé l'usage de la propriété aux fins d'impôt sur le revenu. Lorsque cette situation se produit, la disposition du bien se fait à la juste valeur marchande. En conséquence, l'impôt doit être calculé sur la différence entre la juste valeur marchande de la propriété au moment du changement d'usage et le PBR de la propriété. Tout gain en capital qui en résulte peut être réduit en utilisant l'exemption pour résidence principale (qui fait l'objet d'une discussion plus loin).

Il est également possible de choisir de reporter la disposition réputée sur un changement d'usage. Lorsque ce choix est fait, la propriété peut continuer à être considérée comme une résidence principale admissible pendant une période de quatre ans ou plus selon les circonstances appropriées. Des lignes directrices précises existent pour effectuer ce choix et il faut user de prudence pour ne pas annuler celui-ci par inadvertance. Votre conseiller de BDO peut vous fournir plus de renseignements à ce sujet, ainsi que d'autres stratégies de planification si vous décidez de louer votre chalet.

Les revenus tirés de la location de votre chalet seront imposables. Toutefois, vous pouvez réclamer des dépenses applicables pour réduire ces revenus. Les dépenses peuvent inclure une portion raisonnable des frais de fonctionnement du chalet, de même que les frais directement associés à la location de la propriété (tels que le nettoyage, la publicité, les commissions et autres frais des agents de location, et les frais de gestion de la propriété). Vous pourriez être aussi admissible à la réclamation d'une dépréciation, appelée déduction pour amortissement (DPA) aux fins d'impôt sur le revenu, afin de réduire le revenu de location.

Il existe certains aspects à connaître si vous décidez de réclamer une DPA sur votre bien locatif. Premièrement, vous ne pouvez pas réclamer une DPA si cela génère ou augmente une perte locative. Par conséquent, le montant de la DPA que vous pouvez réclamer est limité à ce qui est suffisant pour réduire votre revenu de location net à zéro, peu importe le montant de DPA auquel vous avez droit pour l'année. De plus, le fait de réclamer une DPA pendant les années où vous louez votre propriété peut se traduire par une somme à inclure aux revenus de l'année à laquelle la propriété est vendue. Ce revenu additionnel est désigné sous le nom de « récupération de la DPA » et vient s'ajouter à tout gain en capital réalisé par la vente de la propriété. Un dernier point à noter: si vous choisissez de reporter la disposition réputée pour un changement d'usage, vous ne pouvez réclamer une DPA. Agir ainsi annulerait le choix et ferait en sorte que les règles sur la disposition réputée s'appliquent à l'année d'imposition pour laquelle la DPA est réclamée. Parlez à votre conseiller de BDO des répercussions fiscales potentielles d'une réclamation de DPA pour votre bien locatif.

Il est possible que les dépenses admissibles à la déduction soient supérieures aux revenus gagnés, ce qui donne lieu à perte locative. La possibilité d'utiliser les pertes locatives pour mettre les autres sources de revenus à l'abri de l'impôt dépend des circonstances particulières. La jurisprudence suggère que la capacité de réclamer une perte locative dépend de l'importance de l'usage personnel et du fait que la location de la propriété ait ou non un but commercial. À ce sujet, l'ARC considérera la location occasionnelle de votre chalet d'une manière totalement différente de l'achat d'un chalet effectué à titre de placement avec l'intention d'en retirer un revenu locatif. Votre conseiller de BDO sera en mesure de vous fournir des lignes directives plus précises sur la déductibilité des pertes locatives.

Vendre son chalet

Tout comme la décision de louer, la mise en vente de votre chalet peut être motivée par de nombreuses raisons. La vente de votre chalet peut entraîner la réalisation d'un gain en capital si sa valeur augmente pendant que vous en êtes le propriétaire. Comme il en a été question plus tôt, ce gain sera imposé à un taux approximatif de 22 %.

L'exemption pour résidence principale peut être accessible comme abri fiscal pour le gain réalisé sur la vente du chalet. Un chalet peut être désigné comme étant une résidence principale même si vous ne vous en servez pas à ce titre, pourvu qu'il soit « normalement habité » à un moment donné durant l'année. La notion de logement « normalement habité » inclurait le fait de vivre au chalet pour une courte période, tant que la raison principale de le posséder n'est pas d'en retirer un revenu. L'ARC ne considère pas que la location accessoire ou occasionnelle d'une propriété soit suffisante pour empêcher celle-ci d'être considérée comme une résidence principale. Aussi, comme il a été mentionné, si le chalet est loué régulièrement, les années de location peuvent être considérées comme admissibles aux fins de l'exemption pour résidence principale si un choix de reporter le changement d'usage a été effectué lorsque vous commencez à louer votre chalet, et si vous respectez certains autres critères.

Un couple ne peut désigner qu'une seule de ses résidences comme résidence principale pour chacune des années où il possède plusieurs propriétés résidentielles. Avant 1982, il était possible pour chaque conjoint d'être propriétaire d'un bien et de le désigner comme résidence principale, permettant ainsi la disposition libre d'impôt de plus d'une résidence par couple. Cette possibilité n'existe plus pour les propriétés achetées après 1981, et un choix doit être fait lors de la vente de la première propriété pour savoir laquelle des propriétés devrait être désignée comme résidence principale chaque année. Plusieurs facteurs doivent être pris en compte, y compris les prédictions relatives à l'augmentation ou à la diminution de la valeur de la résidence restante à l'avenir. Pour les propriétés achetées avant 1982, la possibilité d'effectuer des désignations distinctes de résidence principale entre conjoints s'applique encore, mais seulement pour les années de propriété avant 1982, et seulement lorsque l'un des conjoints était le propriétaire exclusif de la propriété au moment de sa disposition. Votre conseiller de BDO peut vous aider à choisir la meilleure façon d'utiliser votre exemption pour résidence principale.

Les chalets sont souvent situés sur des terrains importants. Par conséquent, il n'est pas rare pour un propriétaire de chalet d'envisager de diviser le terrain sur lequel la propriété se trouve afin d'en vendre une portion et ainsi créer de la valeur. La vente de terrain peut générer un gain en capital ou un revenu entièrement imposable lorsqu'un tel terrain est considéré comme faisant partie d'un inventaire ou comme un projet comportant un risque de caractère commercial. Lorsqu'un gain en capital découle de la disposition d'une partie vacante de terrain reliée au chalet, il est aussi possible de mettre ce gain à l'abri de l'impôt en utilisant l'exemption pour résidence principale.

Essentiellement, une résidence principale est composée du bâtiment plus tout fonds de terre contigu pouvant être raisonnablement considéré comme « facilitant l'usage et l'agrément » de la résidence. En général, un fonds de terre contigu de plus d'un demi-hectare (approximativement 1.24 acres) est réputé non admissible à faire partie de la résidence principale à moins que le contribuable puisse prouver que son utilisation est nécessaire à l'usage et à l'agrément continus de la résidence. L'interprétation et la jurisprudence semblent appuyer la possibilité pour un contribuable de réclamer l'exemption pour résidence principale sur la vente de l'excédent de terrain, à condition de pouvoir démontrer que ce fonds de terre est nécessaire à l'usage et à l'agrément continus de la propriété jusqu'au moment de sa division. Ce sont les faits qui permettront de savoir si le fonds de terre respecte ce critère, mais l'ARC a clairement énoncé que les terrains assujettis à des règlements de zonage particuliers interdisant leur division seraient admissibles à faire partie de la résidence principale pendant cette période pertinente.

De plus, dans un récent jugement (Cassidy c. Canada), la Cour d'appel fédérale a décidé que le test pour déterminer si le fonds de terre sous-jacent répond au critère de la résidence principale doit être réalisé sur une base annuelle et uniquement en fonction des années pour lesquelles il peut être démontré que le fonds de terre est nécessaire à l'usage et à l'agrément de la résidence, pour que celle-ci soit admissible à la désignation de résidence principale. Les règles sur l'exemption pour résidence principale peuvent être complexes. Communiquez avec votre conseiller de BDO si vous planifiez de diviser le terrain de votre chalet dans le but d'en vendre une partie.

Vous n'envisagez peut-être pas de vendre votre chalet, mais plutôt de transférer la propriété du chalet à vos enfants de votre vivant ou à votre décès. Dans l'article suivant, nous étudierons quelques questions entourant le transfert de votre chalet à vos enfants ou à des membres de la famille.

L'été est une excellente période pour échapper aux exigences de la vie urbaine en se retirant au chalet. Qu'il s'agisse d'un chalet, d'une cabane ou d'un cottage, une propriété de vacances est censée être votre petite parcelle de paradis et non un gouffre financier qui pourrait vous coûter cher. La planification fiscale pour réduire les pièges potentiels lors de l'achat, de la location ou de la vente d'un chalet peut vous aider à minimiser les dépenses supplémentaires et à éviter des désagréments.

Retour en haut de page


Le chalet familial : conseils pour la planification successorale

Tout propriétaire de chalet vous dira qu'un chalet représente plus qu'une simple maison près d'un lac. Il se produit une sorte de magie lorsqu'une famille se réunit dans un chalet. Les précieux souvenirs gravés dans les mémoires au cours des années passées au chalet peuvent créer un lien sentimental important avec ce lieu, et par conséquent, les propriétaires de chalet décideront parfois de prendre des mesures pour renforcer ce lien en s'assurant que le chalet demeure dans la famille après leur décès. Malheureusement, trop souvent le transfert ou le don d'un chalet aux enfants ou aux membres de la famille a des conséquences financières et personnelles inattendues.

Plusieurs facteurs peuvent influencer votre désir de conserver le chalet dans la famille. Toutefois, avant de prendre la décision de transférer ou de donner la propriété à vos enfants, il est utile de réfléchir à ce que l'héritage du chalet implique pour eux. Est-ce que vos enfants ont manifesté leur intérêt d'être propriétaires du chalet ou si cela leur est indifférent? De plus, examinez s'il y a lieu de prévoir d'éventuels conflits entre frères et sœurs lorsqu'ils devront finalement partager non seulement le chalet, mais aussi son entretien. Une discussion franche avec vos enfants avant d'entreprendre toute planification financière peut être nécessaire pour être certain que le chalet ne deviendra pas la pomme de discorde de la famille.

Si vous décidez de transférer le chalet à vos enfants, vous pouvez le faire de plusieurs façons :

Utiliser une fiducie personnelle

L'utilisation d'une fiducie constitue une option populaire pour planifier une succession. Une fiducie permet de séparer le contrôle et la gestion d'un actif de sa propriété. Une fiducie entre vifs vous permet de donner la propriété de votre chalet à vos bénéficiaires, le plus souvent vos enfants, tout en vous permettant de profiter de l'usage continu du chalet. Lorsque vous transférez votre chalet à une fiducie au profit de vos enfants (ou d'autres bénéficiaires), il existe une disposition réputée à la juste valeur marchande. Tel que discuté précédemment dans l'article, vous pourriez décider de mettre tout gain à l'abri de l'impôt en utilisant votre exemption pour résidence principale. De même, tous les 21 ans, il y aura une disposition réputée de la propriété en fiducie à la juste valeur marchande. Les impôts devront être payés sur le gain accumulé à ce moment si la fiducie est encore propriétaire du bien. Le transfert soit à une fiducie en faveur de soi-même ou à une fiducie mixte au profit du conjoint est une exception à ces deux dispositions réputées. Vous trouverez d'autres renseignements sur ces types de fiducies et sur les questions entourant l'établissement et l'administration d'une fiducie dans notre bulletin fiscal intitulé Pour bien comprendre les fiducies.

Si le chalet est, par la suite vendu par la fiducie au lieu d'être distribué aux bénéficiaires, il y aura une disposition aux fins d'impôt sur le revenu et les impôts seront exigibles sur la plus value accumulée depuis son acquisition jusqu'à sa disposition. La fiducie peut réclamer l'exemption pour résidence principale afin de mettre les gains à l'abri, mais procéder ainsi peut causer des problèmes pour les bénéficiaires de la fiducie. La désignation par la fiducie du chalet comme résidence principale pour une année en particulier peut empêcher tous les bénéficiaires de désigner leur propriété personnelle comme résidence principale pour cette année. Cela pourrait avoir une incidence sur la façon dont vos enfants pourront mettre les gains futurs découlant de leurs propres maisons à l'abri de l'impôt. Inversement, si un bénéficiaire a déjà désigné une autre propriété pour toute année pertinente, cela pourrait empêcher la fiducie de désigner le chalet comme une résidence principale pour ces années.

Conserver un chalet en fiducie est un avantage important, car on peut éviter les frais d'homologation à son décès dans les provinces où ces frais sont applicables. Cela est possible parce que la propriété détenue par une fiducie n'est pas considérée comme faisant partie de votre succession. Pour plus de renseignements sur les fiducies et la planification successorale, veuillez communiquer avec votre conseiller de BDO.

Une fiducie testamentaire ou une fiducie créée en vertu de votre testament et entrant en vigueur à votre décès peut être utilisée pour transmettre la propriété du chalet à vos enfants à votre mort. Au moment de votre décès, vous serez réputé avoir disposé du chalet à sa juste valeur marchande et votre succession paiera l'impôt sur le gain accumulé. (Une exception aux règles sur la disposition réputée serait que vos actifs soient transférés directement à votre conjoint ou à une fiducie exclusive au conjoint, puisqu'il s'agirait d'un transfert libre d'impôt.) En cas de gain imposable, l'exemption pour résidence principale peut être utilisée pour mettre à l'abri l'ensemble ou une partie de ce gain, le cas échéant. Au moment du décès, le chalet devient un actif de la fiducie testamentaire.

La fiducie testamentaire a l'avantage d'être traitée comme un particulier aux fins d'impôt sur le revenu et profite ainsi d'un accès aux taux d'imposition progressifs. Veuillez noter cependant que le gouvernement a annoncé son intention dans le budget fédéral 2013 de mener des consultations sur la possibilité d'éliminer cet avantage. Les changements prévus relatifs à l'imposition des fiducies testamentaires font l'objet d'une discussion dans notre article du Facteur fiscal 2013-05 intitulé « La mort et les impôts : possibles modifications à l'imposition des fiducies testamentaires ».

Si vous décidez de léguer le chalet à vos bénéficiaires à votre décès, vous pourriez envisager d'acheter une police d'assurance-vie pour payer les impôts qui seront exigibles sur la disposition réputée à votre décès. Pour une discussion approfondie sur les stratégies de planification post-mortem, consultez votre conseiller de BDO.

Tenance conjointe avec droit de survie

Une autre option à examiner est le transfert de la propriété du chalet directement à vos enfants de votre vivant. Pour ce faire, vous pouvez transférer le titre en propriété conjointe avec droit de survie, ce qui signifie qu'au décès d'un des propriétaires, le chalet passe simplement aux mains du propriétaire conjoint, et vous contournez ainsi le transfert à la succession et les frais d'homologation. Au Québec, les concepts de copropriété indivise, d'usufruit ou du droit d'usage pourront être utilisés. A noter que l'usufruit ou le droit d'usage aura un traitement fiscal analogue à celui d'une fiducie. Le transfert du chalet en une tenance conjointe (ou en droit civil québécois, en copropriété indivise) constituera généralement une disposition partielle à des fins fiscales et entraînera la réalisation d'un gain en capital si la valeur de la propriété a augmenté. Le transfert de la tenance conjointe à votre conjoint serait une exception à cette règle.

Veuillez noter que réclamer l'exemption pour résidence principale peut entraîner des répercussions futures lorsque l'on se prévaut de cette option. De plus, il y aura des conséquences juridiques et autres au fait de conclure une entente de tenance conjointe avec vos enfants, puisque vous ne serez plus le propriétaire unique du bien. Parlez avec votre conseiller de BDO et demandez des conseils à un avocat ou notaire avant de transférer le titre de votre chalet dans une tenance conjointe pour éviter tout imprévu.

Vendre le chalet à ses enfants de son vivant

Vous pourriez aussi envisager la vente pure et simple de votre chalet à vos enfants. Dans ce cas également, il y aura une disposition aux fins d'impôt sur le revenu lorsque vous vendrez la propriété. Le gain en capital sera calculé en fonction de la juste valeur marchande de la propriété, peu importe le prix de vente réel à vos enfants, car la vente sera considérée comme ayant eu lieu entre parties avec lien de dépendance. Veuillez noter que si vous vendez votre chalet à vos enfants pour moins que la juste valeur marchande, non seulement vous payerez de l'impôt comme si vous l'aviez vendu à la juste valeur marchande, mais vos enfants devront payer un PBR égal au montant qu'ils ont versé, créant de façon potentielle ainsi une double imposition.

Une autre stratégie de planification à garder à l'esprit consiste à répartir en parts égales le gain sur la vente à vos enfants sur une période de cinq ans. De cette façon, vous pouvez étaler la réalisation du gain en capital et son imposition sur une période de temps plutôt que d'avoir à payer de l'impôt sur l'ensemble du gain dans une année. Pour obtenir de plus amples renseignements sur l'utilisation d'une provision relative aux gains en capital, parlez avec votre conseiller de BDO.

En conclusion

Un chalet est bien plus que la simple somme de ses parties. Il y a cet élément intangible, cette particule d'enchantement qui transforme le chalet en un endroit spécial. Il n'est donc pas surprenant que les propriétaires de chalet désirent voir la magie se perpétuer au-delà de leur vie jusqu'aux générations futures. Il existe plusieurs manières d'atteindre ce but. Gardez à l'esprit que la décision de transférer ou de donner un chalet aux générations futures n'est pas toujours facile et qu'un transfert réussi exige que vous vous engagiez à prendre en compte les aspects émotionnels et financiers du processus de prise de décision.

Votre conseiller de BDO peut vous aider à assurer que la transmission du chalet ne transforme pas l'endroit qui rassemble votre famille en celui qui pourrait potentiellement la diviser.

Retour en haut de page


Calcul des gains en capital liés à la propriété d'un chalet : avez-vous accumulé tous les coûts admissibles?

Si vous détenez une participation dans plus d'une résidence, lorsque vous disposerez de l'une d'entre elles, le gain en capital sera probablement imposable. Pour plusieurs particuliers possédant un chalet ou une autre propriété de vacances, le gain réalisé sur la disposition de cette propriété ne sera très souvent pas protégé par l'exemption pour la résidence principale, étant donné que le gain réalisé sur l'autre résidence pourrait être plus élevé. Lorsque l'exemption pour la résidence principale n'est pas offerte, le gain en capital sera calculé de la manière habituelle, c'est-à-dire que le gain brut est égal au produit moins les coûts de vente et le prix de base rajusté (PBR). La moitié de ce montant est imposable.

Puisqu'il existe habituellement une bonne documentation sur le produit que vous recevrez et sur les coûts de vente, si la disposition du bien résulte d'une vente, la clé pour réduire votre gain est souvent liée au fait de s'assurer que tous les coûts admissibles ont été inclus dans le PBR du bien et que vous possédez la documentation appropriée relative à ces coûts. Vous pouvez vous servir du tableau ci-dessous comme d'une liste de contrôle permettant de repérer les principaux éléments à prendre en considération au moment de la détermination du PBR.

La documentation constitue donc un élément essentiel, puisque l'Agence du revenu du Canada (ARC) a la réputation de procéder à la vérification des gains en capital sur les résidences secondaires. L'ARC met habituellement l'accent sur le calcul du PBR et sur la valeur du produit lorsque la disposition du bien ne provient pas d'une vente sans lien de dépendance (c'est-à-dire une donation ou une disposition au moment du décès). En ce qui concerne les ajouts au PBR, l'ARC recherchera les preuves des dépenses et tentera de savoir pour quelle raison ces coûts ne sont pas inscrits dans la catégorie des réparations ou de l'entretien réguliers.

Si vous avez des questions sur le calcul des gains en capital sur votre chalet, veuillez communiquer avec votre conseiller de BDO.

Liste de contrôle des éléments du PBR liés à la propriété d'un chalet et documents requis​

Acquisition initiale du bien

Les éléments suivants provenant du contrat d'achat ainsi que les autres coûts (documentés par des factures, des relevés et des preuves de paiement) doivent être fournis :

  • Prix d'achat du chalet si l'achat a eu lieu après 1971 (communiquez avec votre conseiller de BDO pour les propriétés détenues en date du 31 décembre 1971 ou si vous avez choisi en 1994 d'augmenter le PBR).
  • Si la propriété du bien résulte d'un héritage ou d'une donation , fournir la preuve de la valeur du bien au moment de l'entrée en possession, par exemple une évaluation.
  • Droits de mutation immobilière au moment de l'acquisition.
  • Frais de raccord aux services publics.
  • Commissions de courtage.
  • Inspections immobilières.
  • Honoraires juridiques.
  • Coût de l'arpentage ou d'assurance de titres.
  • Autres déboursés dans le cadre de la convention d'achat, autres que les remboursements des frais annuels à l'ancien propriétaire, notamment l'impôt foncier et les frais liés aux services publics payés avant la clôture.
  • Réparations et entretiens liés aux propriétés dans un état de détérioration au moment de l'acquisition. En règle générale, il peut être possible d'inclure des coûts qui ne seraient normalement pas admissibles au PBR d'ouverture, par exemple, les coûts liés au remplacement du toit, à l'achat du matériel d'agencement et de plomberie, au remplacement du revêtement de sol, etc. L'état de détérioration du bien doit avoir été pris en compte dans le prix d'achat (c.-à.-d. que le prix aurait été plus élevé si le chalet avait été en meilleur état et les coûts ont été engagés pour cette raison).
Améliorations n'étant pas directement reliées au bâtiment

Les améliorations apportées au terrain n'étant pas liées à l'entretien des éléments actuels peuvent aussi être inclus. Les coûts pourraient concerner l'installation d'une nouvelle fosse septique, d'un nouveau puits, d'un réseau d'alimentation en eau, etc. Veuillez également vous assurer d'inclure les améliorations apportées au terrain, notamment le règlement des problèmes d'évacuation, la construction d'une voie d'accès, d'un droit de passage ou de sentiers ou les réparations de terrasses ou de quais. Les objets transportables ne sont généralement pas admissibles (même si la définition d'un objet transportable doit être soigneusement prise en compte d'un point de vue pratique). Les documents requis doivent inclure des factures et des preuves de paiement.

Rénovations

Tout changement apporté à la structure d'un chalet créant un élément non présent à l'acquisition sera généralement considéré comme un ajout au PBR. La documentation devra inclure des factures (y compris les détails relatifs à la nature des travaux d'amélioration) ainsi que des preuves de paiement. La liste ci-dessous en présente quelques exemples :

  • L'ajout de nouvelles pièces ou le fait de finir son sous-sol.
  • La construction d'une nouvelle terrasse ou le remplacement d'une ancienne terrasse par une terrasse plus grande.
  • Le déplacement de murs ou de cloisons à l'intérieur de la structure.
  • La construction d'une nouvelle salle de bain, y compris le coût des agencements.
Entretien courant et améliorations du bâtiment

La tâche la plus difficile consiste probablement à décider si les coûts des réparations et de l'entretien constituent des ajouts au PBR ou uniquement des dépenses courantes ne pouvant être incluses dans ce prix. En général, il s'agit de savoir si, pendant la période durant laquelle vous en êtes le propriétaire, la structure a été améliorée ou si les réparations ont simplement permis de ramener le bâtiment à un état dans lequel il se trouvait précédemment. L'installation d'un nouveau toit en est un bon exemple. Si le toit du chalet était en bon état lorsque vous êtes en êtes devenu propriétaire, alors il y a tout lieu de penser que le simple remplacement des bardeaux constitue une dépense d'entretien courant. Cependant, si une toiture différente et de meilleure qualité a été posée pour remplacer le toit existant, cette dépense pourrait être considérée comme un ajout au PBR. Il est essentiel que les documents mettent en évidence les raisons pour lesquelles les améliorations ont été apportées au bien. Voici d'autres exemples illustrant la possibilité d'améliorations effectuées sur la propriété :

  • Nouvelles fenêtres et nouvelles portes
  • Nouveau revêtement de sol et nouveaux lambris
  • Remplacement des agencements dans la salle de bain ou dans la cuisine

Enfin, dernière remarque pour les propriétaires de chalets amateurs de bricolage : vous ne pouvez pas comptabiliser les coûts imputés pour les travaux de bricolage que vous avez vous-même exécutés, mais vous pouvez utiliser le coût des matériaux utilisés pour effectuer les améliorations.


Notre site utilise des témoins nous permettant de vous offrir un service plus réactif et personnalisé. En consultant notre site, vous acceptez l'utilisation des témoins. Veuillez lire notre déclaration de confidentialité pour en savoir plus sur les témoins que nous utilisons et sur la façon de les bloquer ou de les supprimer.