Le chalet familial : conseils pour la planification successorale

03 août 2018

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Nos clients, Ronald et Suzanne, ont récemment rencontré leur conseiller en fiscalité de BDO pour discuter de planification successorale pour le chalet familial. Ils souhaitent que le chalet reste au sein de la famille après leur décès et avoir un plan pour transférer le titre de propriété à leurs enfants. Ils veulent savoir quelles options s’offrent à eux, notamment le moyen le plus efficace sur le plan fiscal pour transférer le chalet à leurs enfants.

Ils sont propriétaires d’un chalet à Sainte-Agathe-des-Monts depuis près de 19 ans. Ils ont deux enfants d’âge adulte, Léa et Stéphane. Ronald et Suzanne possèdent également une maison à Montréal. Ronald,
âgé de 68 ans, a récemment pris sa retraite et Suzanne, âgée de 66 ans, continue de travailler à temps partiel. Ils détiennent des placements qui, en plus de leurs autres sources de revenus, leur fournissent un revenu suffisant pour maintenir leur style de vie.

Possédez-vous un chalet au Canada que vous désirez léguer à vos enfants ou à d’autres membres de votre famille? Vous vous posez peut-être les mêmes questions que Ronald et Suzanne. Voici ce qu’ils ont appris à la suite de leur discussion avec leur conseiller de BDO :

La situation de Ronald et Suzanne n’est pas hors du commun. Il arrive souvent que les propriétaires de chalet veuillent garder le bien au sein de la famille après leur décès. Malheureusement, en l’absence d’une planification rigoureuse, le transfert ou le don d’un chalet aux enfants ou à d’autres membres de la famille peut engendrer un fardeau fiscal imprévu.

Avant de décider de transférer ou donner le bien à leurs enfants, Ronald et Suzanne doivent en discuter avec eux pour savoir s’ils désirent hériter du bien. Ronald et Suzanne doivent également déterminer si le partage du chalet et son entretien pourraient être source de conflits entre Léa et Stéphane.

Si la relation entre Léa et Stéphane peut être menacée par le transfert du chalet, il serait peut-être préférable pour Ronald et Suzanne de songer plutôt à vendre le bien à un acheteur non lié. Dans ce cas, le patrimoine restant généré à la suite de la vente après le décès de Ronald et Suzanne peut être divisé entre leurs deux enfants dans le cadre de la succession.


Notre article FAQ liée à la fiscalité : stratégies de planification fiscale pour les propriétaires de chalet traite de certains points à prendre en compte sur le plan fiscal pour les propriétaires de chalet, notamment la vente du bien.


Si Ronald et Suzanne décident de transférer le chalet à leurs deux enfants, ils peuvent s’y prendre de plusieurs façons :

Utilisation d’une fiducie personnelle

Une fiducie sépare le contrôle et la gestion d’un actif de son droit de propriété. Le transfert de leur chalet dans une fiducie entre vifs, soit une fiducie créée du vivant de Ronald et Suzanne, peut leur permettre de transmettre le chalet à leurs enfants en tant que bénéficiaires de la fiducie. Par ailleurs, une fiducie entre vifs permettra à Ronald et Suzanne de continuer à profiter du chalet. En plus de l’avantage associé à la planification fiscale, le fait de détenir un chalet dans une fiducie entre vifs permet d’éviter les frais d’homologation au décès dans les provinces et territoires où de tels frais s’appliquent. Ces frais ne sont pas exigés parce qu’un bien détenu au sein d’une fiducie n’est pas considéré comme faisant partie de la succession d’un défunt.

Si Ronald et Suzanne transfèrent le chalet dans une fiducie entre vifs, cela entraînera une disposition réputée à la juste valeur marchande au moment du transfert. Si la valeur de leur chalet a augmenté depuis qu’ils en ont fait l’acquisition, un gain en capital sera probablement réalisé lors du transfert. Cependant, Ronald et Suzanne pourraient mettre une partie de ce gain en franchise d’impôt sur le revenu en utilisant l’exemption pour résidence principale.

Comme ils sont également propriétaires d’une résidence en ville, ils devront décider s’il est judicieux d’utiliser leur exemption pour résidence principale lors de la disposition réputée de leur chalet occasionnée par son transfert dans la fiducie. En effet, une seule de leurs résidences peut être désignée comme résidence principale pour toutes les années où ils étaient propriétaires des deux biens. Par conséquent, pour déterminer les années pendant lesquelles, le cas échéant, ils désignent le chalet à titre de résidence principale, ils devront tenir compte de nombreux facteurs. À savoir, quel bien aura au bout du compte le gain en capital annuel moyen le plus élevé au cours de la période pendant laquelle ils en étaient propriétaires et à quel moment prévoient-ils que le gain en capital sur chaque bien soit déclenché aux fins de l’impôt.

Ronald et Suzanne doivent également garder à l’esprit que tous les 21 ans, une disposition réputée du bien de la fiducie à sa juste valeur marchande aura lieu. Des impôts seront exigibles sur le gain accumulé à ce moment si la fiducie est toujours propriétaire du bien. Pour éviter ces deux règles relatives à la disposition réputée, il est possible de transférer le chalet à une fiducie mixte au profit du conjoint (voir ci-dessous).

Incidence des changements législatifs récents sur leur décision

Oui, Ronald et Suzanne doivent tenir compte des changements législatifs de 2016 visant à éliminer les échappatoires liées à l’utilisation de l’exemption pour résidence principale. Par exemple, si le chalet est ensuite vendu par la fiducie au lieu d’être transféré à Léa et Stéphane, il y aura une disposition aux fins de l’impôt sur le revenu, et des impôts deviendront exigibles. Dans ce cas, la fiducie ne pourra pas réclamer l’exemption pour résidence principale sur les gains accumulés depuis le transfert du bien à la fiducie. Pour les années commençant après 2016, seules certaines fiducies personnelles sont admissibles à une exemption pour résidence principale. Ces « fiducies admissibles » comprennent :

  • les fiducies en faveur de soi-même, les fiducies au profit du conjoint (entre-vifs ou testamentaires), les fiducies mixtes au profit du conjoint ou certaines autres fiducies au profit exclusif du constituant au cours de la vie de celui-ci;
  • les fiducies admissibles pour personne handicapée, sous réserve de certaines conditions;
  • les fiducies pour orphelin (le bénéficiaire déterminé est un enfant mineur dont les deux parents sont décédés).

De plus, lorsque le bien est transféré dans la fiducie après le 2 octobre 2016, les modalités de la fiducie doivent prévoir que le bénéficiaire déterminé a le droit d’utiliser et de jouir du bien à titre de résidence principale pendant toute la période de l’année au cours de laquelle le bien est détenu dans la fiducie.

Dans le cas de fiducies personnelles qui ne sont plus considérées comme des fiducies admissibles après 2016, mais qui ont été créées avant 2016, des dispositions relatives aux droits acquis permettront d’appliquer l’exemption pour résidence principale sous certaines conditions, et ce, seulement à l’égard des gains accumulés sur les biens jusqu’au 31 décembre 2016. Lorsqu’un bien est disposé à compter de 2017, les gains accumulés restants ne seront pas admissibles à une exemption pour résidence principale.

Fiducie mixte au bénéfice du conjoint

Il y aurait peut-être lieu d’envisager une fiducie mixte au profit du conjoint plutôt qu’une fiducie familiale. Puisque Ronald et Suzanne sont tous deux âgés de plus de 65 ans, ils seront en mesure de transférer leur titre de propriété à une fiducie mixte au profit du conjoint sans que les règles relatives à la disposition réputée ne s’appliquent. Les modalités de la fiducie devront stipuler qu’ils ont le droit à l’usage et à la jouissance du chalet. Léa et Stéphane seront également nommés comme bénéficiaires du capital de la fiducie. Lorsque Ronald et Suzanne seront décédés, leurs enfants deviendront propriétaires du chalet et une disposition réputée du chalet sera dès lors réalisée. La fiducie paiera ensuite l’impôt sur toute augmentation de valeur associée au prix de base rajusté (PBR) du chalet. Puisqu’une fiducie mixte au profit du conjoint est admissible aux fins de l’exemption pour résidence principale, sous réserve du respect d’autres critères, la fiducie peut se prévaloir de l’exemption pour résidence principale, le cas échéant, pour réduire l’impôt sur les gains accumulés réalisés au décès du dernier époux.

Fiducie testamentaire

Pour transférer la propriété du chalet à leurs enfants après leur décès, Ronald et Suzanne pourraient faire appel à une fiducie testamentaire, soit une fiducie créée au moment du décès. Lorsque le premier époux trépasse, le chalet peut être transféré directement à l’époux qui lui survit (ou à la fiducie testamentaire au profit de l’époux) en franchise d’impôt. Lorsque le second époux s’éteint, le chalet sera réputé avoir été disposé à sa juste valeur marchande et la succession (ou la fiducie au profit de l’époux) versera l’impôt sur le gain en capital accumulé. Dans le cas où il y a un gain imposable, l’exemption pour résidence principale pourrait être utilisée pour mettre en franchise d’impôt la totalité ou une partie de ce gain, le cas échéant. Après le décès du couple, le chalet sera un actif de la fiducie testamentaire, dont les enfants du couple seront bénéficiaires.

Toutefois, le recours à une fiducie testamentaire pourrait être moins avantageux sur le plan fiscal que le transfert du titre de propriété aux enfants à la suite du décès. En effet, cette fiducie n’est pas admissible aux titres de l’exemption pour résidence principale. Par conséquent, tout gain accumulé sur le bien entre le moment où il est transféré à la fiducie et sa vente éventuelle sera entièrement imposable au sein de la fiducie. Dans ce cas, il peut être plus avantageux de transférer le bien à Léa et Stéphane après le décès du dernier parent plutôt qu’à une fiducie testamentaire, à moins que le couple n’ait des motifs autres que fiscaux pour empêcher ses enfants de posséder directement le chalet, notamment la protection des biens contre les créanciers ou en cas de rupture du mariage.

Si Ronald et Suzanne décident de léguer le chalet à Léa et Stéphane après leur décès en utilisant une fiducie testamentaire, ils pourraient envisager de souscrire une police d’assurance-vie pour payer les impôts qui deviendront payables par la fiducie au moment de la disposition présumée au décès.

Propriété conjointe avec droit de survie

Ronald et Suzanne auraient aussi l’option de transférer le chalet directement à leurs enfants de leur vivant. Pour ce faire, ils peuvent transférer le titre de propriété en propriété conjointe avec droit de survie. Lorsque l’un des propriétaires décède, le chalet est tout simplement transféré à l’autre ou les autres copropriétaires, contournant ainsi potentiellement le transfert à la succession et évitant ainsi les frais d’homologation. Au Québec, le concept de copropriété indivise, d’usufruit ou de droit d’usage peut être utilisé. Il est à noter que l’usufruit et le droit d’usage ont un traitement analogue à celui des fiducies aux fins de l’impôt.

Le transfert d’un chalet en une propriété conjointe (ou en droit civil québécois, en copropriété indivise) constituera une disposition partielle aux fins de l’impôt et déclenchera généralement la réalisation d’un gain en capital si la valeur de la propriété a augmenté. Une exception à cette règle est lorsque vous transférez la propriété à votre conjoint.

L’exemption pour résidence principale peut entraîner des répercussions futures lorsque l’on se prévaut de cette option. De plus, conclure une entente de propriété conjointe avec leurs enfants entraînera des implications juridiques et d’autres natures pour Ronald et Suzanne, puisqu’ils ne seront plus les seuls propriétaires du bien.

Vente du chalet aux enfants

Ronald et Suzanne peuvent aussi envisager de vendre le chalet à leurs enfants de leur vivant. Dans ce cas, il y aura une disposition aux fins de l’impôt sur le revenu au moment de la vente. Le gain en capital sera calculé en fonction de la juste valeur marchande du bien, peu importe le prix de vente réel, puisque la vente est considérée comme ayant eu lieu entre parties avec lien de dépendance. Si Ronald et Suzanne vendent le chalet à leurs enfants à un prix inférieur à la juste valeur marchande, ils paieront quand même l’impôt comme s’ils avaient reçu la juste valeur marchande en contrepartie, et leurs enfants auront un prix de base rajusté égal au montant qu’ils ont versé, ce qui pourrait entraîner une double imposition.

Ronald et Suzanne pourraient également envisager de répartir en parts égales le gain réalisé avec la vente sur cinq ans, ce qui pourrait leur permettre d’utiliser la provision pour gains en capital. De cette façon, ils pourront étaler l’imposition du gain en capital sur plusieurs années plutôt que d’avoir à payer l’impôt sur l’ensemble du gain dans une année.

Apprenez-en plus au sujet de nos Services en fiscalité nationale ou communiquez avec nous.


Il existe de nombreuses options pour qu’un chalet reste dans la famille et ainsi en faire profiter les générations futures. Bien que ce ne soit pas toujours facile, le transfert ou le don d’un chalet à vos enfants ou aux membres de votre famille, tant sur le plan émotionnel que financier, contribuera largement à assurer une transition en douceur.


L’information présentée est à jour en date du 31 juillet 2018.

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