Inobservation dans le secteur immobilier – Réponse de l’Agence du revenu du Canada

30 juillet 2019

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L’Agence du revenu du Canada (ARC) cible souvent le secteur immobilier à l’occasion de ses vérifications, notamment en surveillant régulièrement l’observation fiscale liée aux transactions immobilières. Ce ciblage s’explique principalement par les importantes recettes fiscales découlant de ces vérifications. Récemment, le gouvernement du Canada a déclaré que, « depuis 2015, les vérifications de l’Agence ont fait état de plus de 1 milliard de dollars en impôt additionnel lié au secteur immobilier ». En 2018, l’ARC a cotisé 171 millions de dollars de plus en impôts bruts supplémentaires liés à l’immobilier par rapport à 2017, soit une augmentation de 65 %. Aussi, les pénalités imposées ont totalisé plus de 57 millions de dollars.

Point de mire de l’ARC : les transactions immobilières

L’ARC n’entend pas changer de cible, du moins, pas de sitôt. Le budget fédéral 2019 propose de fournir 50 millions de dollars à l’ARC sur une période de 5 ans, à compter de 2019, puis 10 millions de dollars sur une base récurrente, afin de créer un Groupe de travail sur les immeubles. Ce groupe de travail se concentrera d’abord sur les régions du Grand Toronto et du Grand Vancouver, « en suivant le risque à mesure qu’il évolue au fil du temps ». En faisant appel à l’aide de vérificateurs et d’agents de renseignement d'affaires dotés de connaissances, d’une formation et d’une expertise particulières, l’ARC prévoit d’améliorer sa capacité de détecter et de traiter les transactions immobilières dans le cadre desquelles les parties omettent de payer les taxes requises.

Objectif principal de l’ARC

Le budget fédéral 2019 stipule que les équipes de vérification de l’ARC emploieront des outils avancés d’évaluation du risque, des techniques analytiques et des données de tierces parties, en plus de collaborer avec les provinces et les territoires pour échanger des renseignements. Ces équipes feront en sorte que les dispositions fiscales soient respectées et, en particulier, elles veilleront à ce qui suit :

  • Les contribuables déclarent toute vente de leur résidence principale dans leur déclaration de revenus;
  • Tout gain en capital qui résulte d’une vente d’immeuble, lorsque l’exonération fiscale pour résidence principale ne s’applique pas, soit désigné comme étant imposable;
  • Le profit de la revente précipitée d’immeuble (appelée property flipping en anglais) est déclaré en tant que revenu;
  • Les commissions gagnées lors de transactions immobilières sont déclarées comme un revenu imposable;
  • Aux fins de la taxe sur les produits et services/taxe de vente harmonisée (TPS/TVH), les constructeurs d’immeubles d’habitation neufs versent le montant de taxe approprié à l’ARC.

Les revenus prévus de cette initiative sont de 68 millions de dollars sur 5 ans, à compter de 2019.

Explorons plus en détail l’objectif de l’ARC et ce qu’il peut signifier pour vous.

Déclaration de la vente d’une résidence principale

L’exemption pour résidence principale est un avantage qui vous permet généralement de profiter d’une exonération de l’impôt sur le gain en capital qui est réalisé lorsque vous vendez l’immeuble qui est votre résidence principale. En règle générale, l’exemption s’applique chaque année où l’immeuble est désigné comme étant votre résidence principale.

Il est essentiel que les contribuables observent les règles de déclaration de la vente d’une résidence principale. Vous devez remplir l’annexe 3 et la produire avec votre déclaration de revenus pour l’année où vous vendez l’immeuble, si l’immeuble était votre résidence principale pour chaque année où vous en étiez le propriétaire. Vous devez déclarer l’année de l’acquisition, le produit de la disposition et la description de l’immeuble à l’ARC. Si l’immeuble n’était pas votre résidence principale pour chaque année où vous en étiez le propriétaire (p. ex., si un immeuble différent, comme un chalet, était désigné comme votre résidence principale pour l’une des années au cours de la même période de propriété), vous devez produire le formulaire T2091 (IND), Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu’une fiducie personnelle), avec votre déclaration de revenus et indiquer le gain en capital qui est imposable.

Déclaration des gains en capital

Si vous réalisez un gain en capital à la vente d’un immeuble, vous devez le déclarer au moyen de l’annexe 3 et la produire avec votre déclaration de revenus. Si vous possédez plus d’une propriété à un certain moment, lors de la vente d’une propriété, vous pouvez désigner qu’une seule de ces propriétés au titre de l’exemption pour résidence principale pour les années d’imposition applicables.

Déclaration du profit découlant de la revente précipitée de propriétés

Une revente précipitée de propriétés survient lorsqu’une personne achète et revend des propriétés dans un court laps de temps afin d’en tirer un profit. Ce type de transaction n’est pas illégal. Cependant, l’ARC souhaite faire savoir aux contribuables qu’ils doivent lui déclarer le profit réalisé à l’égard d’une telle transaction. L’ARC a constaté que certaines reventes précipitées de propriétés n’étaient pas déclarées, ou encore, déclarées incorrectement. Tout profit découlant de la revente précipitée de propriétés est généralement considéré comme étant entièrement imposable.

Les circonstances de chaque cas détermineront si le profit doit être déclaré à titre de revenu d’entreprise ou de gain en capital, mais l’ARC a établi trois principales catégories de contribuables qui s’adonnent aux reventes précipitées de propriétés :

  1. Les entrepreneurs ou rénovateurs professionnels, qui, bien souvent, achètent et revendent un immeuble pour réaliser un profit (habituellement après avoir effectué des travaux de rénovation);
  2. Les spéculateurs ou investisseurs moyens, qui ont l’habitude d’acheter des propriétés avant la fin de leur construction, puis qui cèdent la clause du contrat liée au droit de vente à un autre spéculateur ou à l’acheteur final;
  3. Les rénovateurs, qui, souvent, achètent un immeuble, le rénovent et l’habitent pendant une courte période, puis le revendent à profit pour demander l’exemption pour résidence principale.

Déclaration des commissions gagnées

Si vous êtes un agent immobilier salarié, vous devez indiquer le total de vos commissions selon l’ensemble de vos feuillets T4 dans votre déclaration de revenus. Toutefois, si vous êtes un agent immobilier autonome, vous devrez déterminer les montants brut et net de votre revenu de commissions et les indiquer dans votre déclaration de revenus. Sur son site Web, l’ARC fournit des directives pour déterminer si vous êtes un agent immobilier salarié ou autonome.

Questions liées à la TPS/TVH dans le secteur immobilier

Les constructeurs doivent composer avec divers défis d’ordre technique en ce qui a trait à la TPS/TVH en raison de la complexité des règles applicables à la construction et à la vente d’immeubles, en particulier dans le cas d’immeubles résidentiels nouvellement construits. Les constructeurs perçoivent et remboursent la TPS/TVH à la vente de nouveaux logements, et les acheteurs, s’ils y sont admissibles, peuvent réclamer un remboursement pour immeubles d’habitation locatifs neufs. Si un constructeur change l’utilisation d’un complexe résidentiel nouvellement construit pour offrir les unités en location à long terme, les règles de la TPS/TVH font en sorte que la TPS/TVH irrécouvrable sur la juste valeur marchande du complexe résidentiel incombe au constructeur. Le constructeur pourrait demander un remboursement pour immeubles d’habitation locatifs neufs si les logements locatifs individuels y donnent droit. Les règles d’autocotisation et de remboursement sont complexes en plus de donner lieu à une responsabilité fiscale, à des intérêts et à des pénalités pour le constructeur si la déclaration est erronée. Le risque financier associé à une déclaration incorrecte de la TPS/TVH est particulièrement important pour les constructeurs d’imposants complexes de logements locatifs dont la juste valeur marchande atteint des dizaines de millions de dollars, voire plus. D’autres règles en matière de TPS/TVH exposent les constructeurs à des risques, notamment dans le cas de propriétés construites sur des terrains loués, lorsque l’acheteur acquiert une maison ou une unité en copropriété nouvellement construite avec cession du bail foncier sous-jacent. Il y a également les règles applicables aux petits et moyens constructeurs qui rénovent partiellement des propriétés. Ces constructeurs ne peuvent pas réclamer le crédit de taxe sur les intrants, ce qui en surprendra certains si la vente d’une propriété est exemptée de la TPS/TVH, car l’immeuble résidentiel n’aurait pas fait l’objet de rénovations majeures. Ces problèmes et règles associés à la TPS/TVH ne représentent que quelques exemples de situations qui demeureront une priorité pour l’ARC alors qu’elle s’emploie à augmenter ses vérifications.

Déclarations sélectionnées pour une vérification

L’ARC a récemment intensifié ses activités de surveillance de la conformité dans le secteur immobilier, plus précisément en ce qui a trait aux sphères où la spéculation s’est accrue. Si votre déclaration est sélectionnée pour une vérification, voici certains facteurs dont l’ARC tiendra compte pour déterminer si vous avez déclaré correctement la vente d’un immeuble :

  • Le type d’immeuble vendu;
  • Depuis combien de temps vous le possédiez;
  • Si vous avez déjà vendu des immeubles similaires;
  • Si vous avez fait des travaux pour améliorer l’immeuble;
  • La raison pour laquelle vous avez vendu l’immeuble;
  • Votre intention lorsque vous avez acheté l’immeuble.

Si vous êtes un entrepreneur ou rénovateur professionnel, un spéculateur, un investisseur moyen ou un rénovateur, l’ARC porte une attention particulière à vos ventes d’immeubles. Communiquez avec votre conseiller BDO pour obtenir des renseignements sur vos obligations fiscales à l’égard de vos placements immobiliers.


L’information présentée est à jour en date du 30 juin 2019.

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