Alerte Fiscale - Coentreprises du secteur immobilier - Comprendre les conséquences de la TPS/TVH et TVQ

mars 2014

Il ne serait pas exagéré d'affirmer que les simples fiducies, les sociétés prête-noms et les coentreprises ont récemment été la cible des activités de vérifications de l'Agence du revenu du Canada (ARC) et, par conséquent, ont fait l'objet d'un grand nombre de vérifications aux fins de la taxe sur les produits et services et de la taxe de vente harmonisée (TPS/TVH). À cet égard, Revenu Québec (RQ) a entrepris des vérifications aux fins de la TPS et de la taxe de vente du Québec (TVQ) semblables auprès des sociétés
prête-noms.

La question que l'ARC et RQ contestent touche aux réclamations des crédits de taxe sur les intrants (CTI) aux fins de la TPS/TVH et aux remboursements de taxe sur les intrants (RTI) aux fins de la TVQ que font ces entités à l’égard des activités liées à une coentreprise. Dans bien des cas, les participants à une coentreprise utilisent un prête-nom (qui, aux fins de cet article, comprend les simples fiducies et les sociétés prête-noms) comme détenteur de la propriété légale d'un immeuble lié aux activités d'une coentreprise. Comme une coentreprise n'a pas le droit de s'inscrire aux fins de la TPS/TVH ou de la TVQ, les participants à une coentreprise choisissent souvent, en vertu de la Loi sur la taxe d'accise et de la Loi sur la taxe de vente du Québec, d'utiliser un prête-nom pour rendre compte de la TPS/TVH et de la TVQ au nom de la coentreprise. Au cours de récentes vérifications, les administrations ont adopté la position voulant qu'un prête-nom ne puisse pas rendre compte de la TPS/TVH et de la TVQ dans le cadre d’une coentreprise, puisque celui-ci ne satisfait pas à la définition administrative d'un « participant ». Pour qu'une personne soit considérée comme participant à la coentreprise, la politique administrative de l'ARC exige que :

  • cette personne soit un propriétaire bénéficiaire de l’immeuble;
  • cette personne soit responsable de la gestion et des opérations de la coentreprise et exerce suffisamment de contrôle sur la gestion des opérations de la coentreprise.

Il est à noter que RQ a une position administrative similaire basée sur la législation applicable au Québec.

Un participant qui satisfait à ces exigences administratives peut choisir d'être nommé comme l'« entrepreneur » de la coentreprise et rendre compte de la TPS/TVH et de la TVQ pour toutes les activités de la coentreprise.

Il ne faut pas oublier que dans le cadre d’une entente typique de coentreprise, le prête-nom n'est pas le propriétaire bénéficiaire de l’immeuble. En outre, dans la plupart des cas, le prête-nom ne détient pas le contrôle sur la gestion ou les opérations de la coentreprise. La raison étant qu'un prête-nom est habituellement établi pour mettre en oeuvre les décisions prises par les propriétaires de la coentreprise, mais il ne détient pas le pouvoir discrétionnaire et indépendant de prendre des décisions. Par le passé, les instances gouvernementales proposaient de refuser tous les CTI et RTI demandés par un prête-nom et demandaient que les propriétaires bénéficiaires  de l’immeuble réclament les crédits refusés sur leur déclaration de TPS/TVH et/ou de TVQ. Il en résulte souvent un passif important pour la coentreprise, car un intérêt serait imposé sur les CTI et RTI qui ont été refusés au prête-nom.

Réponse de l'Agence du revenu du Canada

En février 2014, l'ARC a publié l'Avis sur la TPS/TVH No 284, Simples fiducies, sociétés prête-nom et coentreprises (Avis sur la TPS/TVH No 284) et a annoncé une mesure de tolérance administrative temporaire en ce qui a trait à ces vérifications. Plus précisément, l'ARC a annoncé que ses vérificateurs ont été informés de ne pas établir de cotisations pour toute TPS/TVH due lorsqu'un prête-nom n'est pas un participant valide d'une coentreprise. Cette tolérance administrative de l'ARC est conditionnelle à la confirmation que toutes les déclarations ont été produites, que tous les montants ont été versés et que les participants à la coentreprise se conforment pleinement aux règles. De plus, la coentreprise doit dorénavant régler ses affaires de manière à s'assurer qu'à l'avenir seul un participant admissible soit l'entrepreneur de la coentreprise. Comme cette tolérance administrative est temporaire et qu'elle s'applique aux périodes de déclaration se terminant avant le 1er janvier 2015, les prête-noms et les coentreprises devraient prendre les dispositions nécessaires pour satisfaire aux exigences avant cette date.

Réponse de Revenu Québec

La haute direction de Revenu Québec a fait des annonces similaires à Association de planification fiscale et financière (APFF) en ce qui a trait aux vérifications aux fins de la TPS/TVH et TVQ pour les coentreprises. Plus précisément, la haute direction de RQ a affirmé que si les montants de taxes ont été versés à RQ, des avis de cotisations ne seront pas émis dans les cas où le prête-nom ne constitue pas un participant valide à une coentreprise. De plus, les pénalités et les intérêts imposés sur les avis de cotisation déjà émis avant cette annonce seront renversés. Comme pour celle de l'ARC, cette tolérance administrative est conditionnelle à la confirmation que toutes les déclarations sont produites et que tous les montants de taxes ont été versés selon les délais prescrits. De plus, la coentreprise doit dorénavant être conforme et s'assurer qu'à l'avenir seul un participant admissible soit l'entrepreneur de la coentreprise. Il faut souligner que ces critères doivent être satisfaits avant le 1er janvier 2015.

Il faut également prendre note que RQ a fait d'autres annonces à l'APFF en ce qui a trait aux avis de cotisation pour lesquels un prête-nom a été utilisé pour déclarer la TPS/TVH et TVQ et qu'il n'y a qu'un seul propriétaire. Dans un tel cas, il est considéré qu’une coentreprise n'existe pas. En fait, dans ce cas, le propriétaire doit verser les taxes et demander les CTI et RTI. Les montants seront cotisés auprès du prête-nom pour les CTI et les RTI réclamés, mais seulement pour une période rétroactive de 24 mois. Le véritable propriétaire pourra s'inscrire rétroactivement afin de pouvoir recouvrer les CTI et RTI qui ont été refusés. Il faut noter que les montants cotisés auprès du prête-nom n'engendreront qu'une pénalité de 4 % dans la mesure où cela n'engendre pas de perte fiscale pour RQ.

S'assurer de la conformité des propriétaires de coentreprises

On ne saurait trop recommander que les prête-noms et les coentreprises adoptent les mesures nécessaires dès maintenant et qu'ils examinent leurs ententes contractuelles afin de déterminer s'ils sont conformes avec les politiques administratives de l'ARC et les annonces de RQ et, s'il y a lieu, qu'ils adoptent les mesures nécessaires pour devenir conformes. Il faut s'attendre à ce que l'ARC et RQ poursuivent leurs vérifications auprès des prête-noms. Serez-vous prêts lors de la prochaine visite de l'ARC et de RQ? Si vous avez des questions au sujet de ces nouvelles annonces, veuillez vous adresser à votre conseiller de BDO.


information contenue dans ce document est en date du 10 mars 2014.

Cette publication a été préparée avec soin. Cependant, elle n’est pas rédigée en termes spécifiques et doit seulement être considérée comme des recommandations d’ordre général. On ne peut se référer à cette publication pour des situations particulières et vous ne devez pas agir ou vous abstenir d'agir sur la base des informations qui y sont présentes sans avoir obtenu de conseils professionnels spécifiques. Pour évoquer ces points dans le cadre de votre situation particulière, merci de contacter BDO Canada s.r.l./S.E.N.C.R.L. BDO Canada s.r.l./S.E.N.C.R.L., ses partenaires, collaborateurs et agents n'acceptent ni n'assument la responsabilité ou l’obligation de diligence pour toute perte résultant d'une action, d’une absence d'action ou de toute décision prise sur la base d'informations contenues dans cette publication.

BDO Canada s.r.l./S.E.N.C.R.L., une société canadienne à responsabilité limitée/société en nom collectif à responsabilité limitée, est membre de BDO International Limited, société de droit anglais, et fait partie du réseau international de sociétés membres indépendantes BDO. BDO est la marque utilisée pour désigner le réseau BDO et chacune de ses sociétés membres.