Alerte fiscale – Nouveaux droits de mutation immobilière résidentielle de 15 % pour les acheteurs étrangers en Ontario

avril 2017

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Le 20 avril 2017, le gouvernement de l’Ontario a lancé le controversé « plan de l’Ontario pour le logement équitable » (le plan) qu’il considère comme étant « un train de mesures pour aider plus de personnes à trouver un logement abordable ». Le plan prévoit des mesures qui auront une incidence importante sur le marché immobilier résidentiel de l’Ontario et comprend 16 mesures visant à répondre à la demande de logements, à assurer la protection des locataires, l’accroissement de l’offre de logements ainsi que la protection des acheteurs et le partage accru des renseignements.

L’impôt sur la spéculation pour les non-résidents

Le gouvernement a instauré un nouvel impôt sur la spéculation pour les non-résidents (ISNR) de 15 % applicable à l’achat ou à l’acquisition d’un immeuble résidentiel situé dans la région du grand Toronto (RGT) et dans la région élargie du Golden Horseshoe (REGH)1, ou d’un intérêt dans un tel bien, par des particuliers qui ne sont pas citoyens ou résidents permanents du Canada ou par des sociétés étrangères et des « fiduciaires imposables ». 

En règle générale, un fiduciaire imposable est une entité étrangère détenant un titre ou est une personne ou une entité canadienne qui détient un titre pour le compte d’un non-résident2.

L’ISNR s’applique en sus des droits de cession immobilière imposés en Ontario et son entrée en vigueur est prévue pour le 21 avril 2017. Les conventions d’achat-vente exécutoires conclues le 20 avril 2017 ou avant cette date ne sont pas assujetties à l’ISNR. L’ISNR ne s’applique pas lorsque l’acquéreur est une entité étrangère ou un fiduciaire imposable dans le cas d’aliénations enregistrées d’un intérêt à titre de bénéficiaire dans un bien résidentiel.

L’ISNR s’applique à la cession de biens-fonds comportant au moins une résidence unifamiliale, mais pas plus de six. Cependant, l’ISNR ne s’applique pas à d’autres types de biens, comme les immeubles multirésidentiels à usage locatif comportant plus de six logements, les terres agricoles, les terrains commerciaux et les terrains industriels. Pour les biens à usage mixte, l’impôt s’appliquera à la valeur de la portion résidentielle du bien. Une exemption ou une remise de l’ISNR peut être offerte dans certaines situations. Par exemple, lorsqu’un particulier achète une maison en Ontario pendant qu’il a un visa de travail, il peut demander une remise après avoir travaillé à temps plein en Ontario pendant une période continue d’un an à compter de la date d’achat. Il est important de prendre note que toutes les cessions immobilières enregistrées le 21 avril 2017 ou après cette date doivent contenir une déclaration reconnaissant expressément que l’application de l’ISNR a été prise en considération.

L’impôt s’appliquera aux ententes de copropriété sur la valeur totale du bien transféré même si un seul des cessionnaires est une entité étrangère ou un fiduciaire imposable. Par ailleurs, chaque cessionnaire est conjointement et solidairement responsable de tout ISNR exigible, y compris ceux qui ne sont pas des entités étrangères ou des fiduciaires imposables.

L’ISNR de l’Ontario est semblable aux droits de mutation immobilière de 15 % de la Colombie-Britannique instaurés par le gouvernement provincial en 2016 qui s’appliquent aux transactions immobilières résidentielles dans la région du Grand Vancouver.

Mesures de protection des locataires

Le gouvernement a également mis en place des mesures de contrôle des loyers qui s’appliqueront à tous les logements locatifs privés en Ontario, y compris ceux construits après 1991. Le plan prévoit également que le gouvernement déposera des modifications législatives qui renforceront la Loi sur la location à usage d’habitation afin de mieux protéger les locataires et élaborera notamment un bail normalisé accompagné d’informations explicatives. 

Ces changements s’appliqueront à l’ensemble de l’Ontario. 

Mesures visant l’accroissement de l’offre de logements

Le plan présente plusieurs mesures pour accroître l’offre de logements en Ontario, y compris :

  • L’établissement d’un programme afin de tirer profit de la valeur des biens fonciers provinciaux partout en Ontario afin de créer un marché immobilier mixte et une offre de nouveaux logements permanents, durables et abordables.
  • Le dépôt de mesures législatives qui permettraient aux municipalités d’instaurer un impôt sur les immeubles résidentiels vacants pour encourager les propriétaires à vendre ou à louer les logements inoccupés.
  • L’assurance que l’impôt foncier prélevé sur les nouveaux immeubles multirésidentiels à usage locatif est comparable à celui étant perçu sur les autres types de biens résidentiels.
  • Le lancement d’un programme doté d’une enveloppe de 125 millions de dollars qui seraient affectés sur une période de cinq ans pour encourager la construction d’immeubles à logements locatifs en offrant la remise d’une partie des frais d’aménagement.
  • La souplesse donnée aux municipalités d’utiliser les outils fiscaux pour favoriser la construction de projets immobiliers, par exemple la possibilité de prélever un impôt plus élevé sur les terrains vacants ayant été désignés pour la construction de nouveaux projets immobiliers. 

Autres mesures visant la protection des acheteurs et le partage accru des renseignements

Le plan prévoit également s’attaquer aux pratiques qui peuvent contribuer à l’évitement fiscal et à la spéculation excessive sur le marché immobilier, comme le « flip immobilier sur papier ». Les détails n’ont pas été annoncés sur les mesures précises envisagées. De plus, le gouvernement s’engage à travailler avec les professionnels de l’immobilier et les consommateurs pour passer en revue les règles que les agents immobiliers doivent suivre pour s’assurer que les consommateurs sont représentés équitablement dans les transactions immobilières. Cela comprendra la sensibilisation des consommateurs sur leurs droits, notamment dans les cas où un agent immobilier représente plus d’une partie dans une transaction immobilière. 

Le gouvernement ontarien prévoit collaborer avec le gouvernement fédéral et l’Agence du revenu du Canada en vue d’envisager la possibilité d’établir des exigences pour la production de déclarations plus détaillées afin de s’assurer que les contribuables paient les bons montants d’impôts sur le revenu et de taxes de vente au palier fédéral et provincial pour les achats et les ventes de biens immobiliers en Ontario. Bien que ce ne soit pas mentionné spécifiquement, il pourrait s’agir d’examiner de façon plus approfondie si les propriétaires effectuent des « flips immobiliers », qui pourraient faire en sorte que les gains soient imposés comme un revenu plutôt que comme des gains en capital (en particulier, comme des gains en capital admissibles à l’exemption pour résidence principale). 

Finalement, le gouvernement promet de collaborer avec les municipalités et d’élaborer de nouvelles dispositions qui exigeront notamment que les municipalités envisagent un éventail approprié de grandeur d’appartements dans les immeubles à forte densité pour accommoder différentes tailles de ménages et différents niveaux de revenu. 

Conclusion

Le gouvernement de l’Ontario a publié un vaste ensemble d’initiatives qui aura une forte incidence sur le marché immobilier résidentiel ontarien. Ces changements pourraient avoir des conséquences importantes sur les investisseurs, les acheteurs, les propriétaires et les promoteurs immobiliers résidentiels. Si vous avez des questions à propos du plan et de l’incidence qu’il peut avoir sur vous, communiquez avec l’un de nos experts BDO ou avec votre conseiller BDO local

Dave Walsh  
Chef des services en fiscalité   
 
Stan Zinman
Chef des services en fiscalité internationale    
Chef des services en fiscalité du secteur immobilier  
   
Rachel Gervais
Chef des services en fiscalité de la RGT    
Salmaan Alvi
Chef national des services au secteur de l’immobilier et de la construction    

  






 


1 REGH englobe les zones géographiques de l’Ontario suivantes : Brant, Dufferin, Durham, Haldimand, Halton, Hamilton, Kawartha Lakes, Niagara, Northumberland, Peel, Peterborough, Simcoe, Waterloo, Wellington et York.
2 Les entités étrangères sont définies comme étant :
•    Un étranger – une personne autre qu’un citoyen canadien ou un résident permanent du Canada.
•    Une société étrangère – une société correspondant à l’une ou l’autre des définitions suivantes :

  • une société en personne morale non constituée au Canada;
  • une société constituée en personne morale au Canada, mais qui est contrôlée par un étranger ou une autre société étrangère (à moins que les actions de la société soient inscrites à une bourse canadienne); 
  • une société contrôlée, directement ou indirectement, par une entité étrangère aux fins de l’article 256 de la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada).

Un fiduciaire imposable correspond à l’une ou l’autre des définitions suivantes : 
•    une entité étrangère détenant un titre en fiducie pour le compte de bénéficiaires;
•    un citoyen canadien, un résident permanent du Canada ou une société qui détient un titre en fiducie pour des bénéficiaires qui sont des entités étrangères.


L’information présentée est à jour en date du 21 avril 2017. 

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