Alerte Fiscale : Changements Annoncés À L’exemption Pour Résidence Principale

13 octobre 2016

Depuis un certain temps, les autorités fiscales craignent de plus en plus que certains contribuables, en particulier des non-résidents du Canada, évitent de payer de l’impôt sur les gains réalisés lors de la vente de biens immobiliers situés au Canada en abusant des règles relatives à l’exemption pour résidence principale. Le 3 octobre 2016, le ministre des Finances Bill Morneau a annoncé plusieurs mesures liées à l’impôt sur le revenu pour mettre un frein à cet emploi abusif.

L’une de ces mesures s’appliquera à tous les contribuables canadiens qui vendent ou qui ont vendu une résidence après le 31 décembre 2015. Comme nous l’expliquons en détail plus loin, l’Agence du revenu du Canada (ARC) abandonne sa politique de longue date selon laquelle les contribuables n’étaient pas tenus de rapporter la disposition de leur résidence principale dans leur déclaration de revenus advenant que le gain réalisé soit ramené à zéro en vertu de l’exemption pour résidence principale. Ce changement signifie qu’à compter de 2016, les particuliers devront déclarer toutes les dispositions de biens immobiliers, même s’il s’agit d’une résidence principale dont le gain est exonéré d’impôt. Le ministre Morneau a également mis en place des mesures qui visent à limiter les types de contribuables admissibles à l’exemption pour résidence principale.

Exemption pour résidence principale

Bien que de nombreux Canadiens considèrent que le gain réalisé sur la vente de leur résidence soit « libre d’impôt », cette exonération résulte plutôt de l’application des règles relatives à l’exemption pour résidence principale. En d’autres termes, cette exemption peut réduire ou éliminer le gain en capital réalisé à la disposition d’un bien immobilier ayant le statut de « résidence principale », ce qui entraîne une diminution de l’impôt sur le revenu. Une « résidence principale » s’entend d’un bien résidentiel (comme une maison) appartenant à une personne et devant être « normalement habité » au cours de l’année par cette personne, son époux ou conjoint de fait actuel, son ex-époux ou ex-conjoint de fait ou l’un de ses enfants. La personne peut détenir la résidence seule ou avec d’autres copropriétaires; dans certaines circonstances, le bien peut également appartenir à une fiducie personnelle. Des règles spéciales s’appliquent aux personnes qui souhaitent se prévaloir de l’exemption lorsqu’il y a eu un changement d’usage du bien, par exemple lorsqu’une résidence principale est convertie en bien locatif (ou l’inverse).

Pour profiter de l’exemption, un contribuable doit désigner un bien résidentiel comme étant sa résidence principale pour chaque année pendant laquelle lui, son conjoint (ou conjoint de fait) et/ou un de leurs enfants d’âge mineur ont « normalement habité » le bien. Depuis 1982, un seul bien peut être désigné comme résidence principale par cellule familiale au cours d’une année d’imposition.

Déclaration de la vente d’une résidence principale

Auparavant, l’ARC n’exigeait pas que soit déclarée la vente d’une résidence principale, sauf si un gain en capital imposable était réalisé. Le contribuable devait seulement conserver les renseignements relatifs à la disposition et les fournir à l’ARC sur demande.

À compter de 2016 (c.-à-d. pour les dispositions de résidence principale effectuées à compter du 1er janvier 2016), l’ARC exigera que les contribuables souhaitant se prévaloir de cette exemption déclarent la vente d’une résidence principale dans l’annexe 3 (Gains en capital) de leur déclaration T1. Pour aider les contribuables à respecter cette exigence, cette annexe sera modifiée pour qu’un contribuable puisse désigner un bien ayant été disposé comme étant sa résidence principale. Le contribuable devra fournir l’année d’acquisition ainsi que le produit de disposition. Cette exigence s’appliquera également aux dispositions réputées à la suite d’un changement d’usage d’un bien.

Auparavant, le formulaire T2091, Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu’une fiducie personnelle) devait être produit seulement si un gain en capital imposable était réalisé. Ceci survenait lorsqu’un contribuable ne pouvait désigner un bien comme étant sa résidence principale pendant toutes les années durant lesquelles il en avait été le propriétaire. Il semble que l’ARC ne changera pas cette politique, c.-à-d. que le formulaire T2091 sera exigé dans les seules situations ou la disposition d’une résidence principale donne lieu à de l’impôt à payer. De plus, aucun changement ne sera apporté à l’obligation de produire le formulaire T1079, Désignation d’un bien comme résidence principale par une fiducie personnelle lorsqu’une fiducie désigne un bien à titre de résidence principale.

Ces nouvelles exigences de déclaration signifient qu’un contribuable ne pourra se prévaloir de l’exemption pour résidence principale que s’il déclare la vente de sa résidence dans sa déclaration de revenus et qu’il la désigne à titre de résidence principale. Cette nouveauté constitue un changement de politique administrative considérable, et elle pourrait avoir des conséquences importantes pour un contribuable qui ne serait pas au fait de ces changements en matière de déclaration. Pour offrir un allègement dans les cas où la désignation n’a pas été déclarée, les mesures proposées prévoient des dispositions législatives permettant à l’ARC d’accepter la désignation tardive d’une résidence principale. Toutefois, une pénalité pourrait s’appliquer. Cette pénalité correspondra au moins élevé des montants suivants : 8 000 $ ou 100 $ pour chaque mois entier écoulé entre la date limite de la production de la déclaration T1 et la date à laquelle le contribuable demande à l’ARC d’accepter une désignation tardive. Prenez note que l’ARC offrira une mesure transitoire pour l’année d’imposition 2016, et que cette pénalité ne sera appliquée qu’aux cas jugés les plus « graves ». L’ARC n’a pas défini ce qui sera considéré comme un cas « grave ».

De plus, les mesures proposées contiennent des dispositions qui permettront à l’ARC de cotiser les contribuables au-delà de la période normale de nouvelle cotisation relativement à la disposition d’un bien immobilier, lorsque les contribuables n’auront pas déclaré la disposition du bien dans leur déclaration de revenus de l’année visée par la disposition.

Autres changements à l’admissibilité à l’exemption pour résidence principale

Par ailleurs, le gouvernement a proposé d’autres mesures visant à éliminer des échappatoires fiscales qui permettaient auparavant à des propriétaires étrangers et à des immigrants arrivant au Canada de se prévaloir de l’exemption pour résidence principale à l’égard d’investissements immobiliers réalisés au Canada.

Une de ces échappatoires était l’utilisation de la règle du « un plus » pour mettre à l’abri de l’impôt une partie du gain en capital réalisé sur une résidence achetée par un investisseur étranger. La règle du « un plus », aux fins de l’exemption pour résidence principale, permet de tenir compte de l’année au cours de laquelle un contribuable dispose de sa résidence principale et en achète une nouvelle. Ainsi, même si un seul bien peut être désigné comme résidence principale au cours d’une année d’imposition, la règle du « un plus » fait en sorte qu’aucun gain en capital ne soit réalisé lorsqu’un contribuable a été le propriétaire de deux biens au cours d’une même année d’imposition. Toutefois, cette règle, qui a été établie pour favoriser l’équité du régime fiscal pour certains contribuables, créait un avantage pour d’autres. Ainsi, un investisseur étranger ou un immigrant arrivé au Canada après l’année de l’acquisition d’un bien situé au Canada pouvait utiliser la règle « un plus » pour réduire ou éliminer le gain en capital réalisé sur la disposition du bien s’il s’agissait d’une résidence principale. Cette situation était possible parce que les règles permettaient qu’une année pendant laquelle le bien appartenait à un non-résident soit une année admissible aux fins du calcul de l’exemption pour résidence principale. Les nouvelles règles proposent de corriger ce problème en limitant l’application de la règle du « un plus » aux contribuables qui résidaient au Canada au cours de l’année où ils auront acquis le bien. Cette mesure s’appliquera aux dispositions survenues à compter du 3 octobre 2016

De plus, de nouvelles mesures ont été mises en place pour mettre un frein à l’utilisation de fiducies par des non-résidents pour acquérir des biens et se prévaloir de l’exemption pour résidence principale. À cette fin, une mesure a été mise en place pour que certaines fiducies ne puissent plus désigner un bien comme résidence principale après 2016. Dans le cas des dispositions effectuées au cours des années d’imposition commençant après 2016, les fiducies au profit de l’époux ou du conjoint de fait, les fiducies en faveur de soi-même (ou une fiducie similaire au profit exclusif de son auteur tout au long de la vie de celui-ci), les fiducies admissibles pour personne handicapée et les fiducies au profit d’un bénéficiaire d’âge mineur dont les parents sont décédés seront les seules fiducies qui pourront désigner un bien à titre de résidence principale. Ainsi, les gains accumulés après 2016 sur les biens immobiliers détenus par des fiducies non admissibles deviendront imposables et ne bénéficieront pas de l’exemption pour résidence principale.

D’autres nouvelles règles exigeront que le bénéficiaire de la fiducie (ou un membre de sa famille) soit résident du Canada au cours de l’année où il habite la résidence principale et qu’il fasse partie de la famille de la personne qui a créé la fiducie.

Pour de plus amples renseignements sur ces changements, veuillez communiquer avec votre conseiller BDO.


L'information contenue dans ce document est en date du 6  Octobre 2016.

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