Le gouvernement fédéral, en partenariat avec les provinces et les territoires, a annoncé la création du programme d'Aide d'urgence du Canada pour le loyer commercial (AUCLC) destiné aux petites entreprises. Celui-ci permettra aux propriétaires d'immeubles commerciaux admissibles d'abaisser d'au moins 75 % ou d'annuler les loyers des petites entreprises locataires touchées par la COVID-19 pour les mois d'avril, mai et juin 2020. Plus tôt cet été, le gouvernement fédéral a annoncé la prolongation de l'AUCLC pour les petites entreprises d'un mois supplémentaire jusqu'à la fin de juillet 2020 et, plus récemment, il a annoncé la reconduction du programme jusqu'à la fin d'août 2020. Administré par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) et mis en œuvre par MCAP et First Canadian Title (FCT), le processus de demande pour l'AUCLC a été lancé au printemps.
Si vous détenez un immeuble commercial ou que votre petite entreprise est locataire, vous vous posez sans doute quelques questions sur l'AUCLC et les avantages qu'il présente pour vous. Vous trouverez ci-après les informations connues et des précisions sur la manière dont BDO peut vous aider.
Le programme d'AUCLC fournira des prêts-subventions non garantis aux propriétaires d'immeubles commerciaux admissibles afin de couvrir jusqu'à 50 % d'un maximum de 5 paiements de loyers mensuels bruts des petites entreprises locataires admissibles aux prises avec des difficultés financières découlant directement de la COVID-19.
Les propriétaires d'immeubles sont tenus d'utiliser les fonds reçus de l'AUCLC pour les petites entreprises afin de rembourser aux locataires touchés tout loyer payé au-delà de 25 % pendant la période d'admissibilité, à moins que le locataire choisisse d'appliquer ce montant au loyer futur. Bien que le remboursement des locataires soit la priorité, les propriétaires sont également autorisés à affecter ces fonds aux coûts et dépenses directement liés à la propriété, y compris tout financement détenu par le propriétaire et les obligations d'entretien et de réparation.
La petite entreprise locataire doit couvrir le reste des loyers mensuels bruts, jusqu'à concurrence de 25 % du loyer. Le loyer mensuel brut est un calcul défini aux fins de l'AUCLC pour les petites entreprises. Un tableau permettant de déterminer ce qui est inclus et exclu pour ce calcul se trouve sur le site Web de la SCHL.
Les prêts feront l'objet d'une remise le 31 décembre 2020, pour autant que le propriétaire remplisse toutes les modalités applicables du programme, qui comprennent le respect de l'entente de réduction des loyers ainsi que la vérification de l'exactitude et de la véracité de toutes les attestations et de tous les documents justificatifs présentés avec la demande. Si le propriétaire déclare faillite ou restructure, réorganise ou dissout son entreprise, il devra rembourser ce prêt. En cas de défaut de paiement, la SCHL pourra exercer tous les recours nécessaires contre le propriétaire pour recouvrer les fonds accordés dans le cadre du programme de l'AUCLC.
Les gouvernements fédéral, provinciaux et territoriaux continuent d'encourager les propriétaires à présenter une demande d'AUCLC pour les petites entreprises et les exhortent à être plus conciliants envers les locataires qui éprouvent des difficultés en cette période marquée par l'incertitude. Plusieurs provinces, dont l'Ontario, l'Alberta et la Colombie-Britannique, ont adopté des lois visant à empêcher les expulsions commerciales dans le but d'accroître le nombre de demandes soumises au titre du programme par des propriétaires d'immeubles commerciaux qui comptent parmi leurs locataires des petites entreprises admissibles.
L'AUCLC pour les petites entreprises offrira des prêts-subventions aux propriétaires d'immeubles commerciaux admissibles plutôt que des allègements de loyer directs aux petites entreprises locataires ou sous-locataires touchées par la pandémie.
Le propriétaire d'un immeuble commercial devra présenter une demande et être admissible au programme.
Les critères d'admissibilité pour les propriétaires d'immeubles sont les suivants :
- Le demandeur doit être le propriétaire du bien immobilier commercial qui abrite au moins une petite entreprise locataire touchée;
- Le demandeur doit conclure (ou avoir conclu) une entente de réduction de loyer juridiquement contraignante pour la période d'avril, mai et juin 2020, diminuant d'au moins 75 % le loyer de la petite entreprise locataire touchée;
- Le demandeur doit veiller à ce que l'entente de réduction de loyer conclue avec chaque locataire touché comprenne un moratoire sur les évictions pour la période pendant laquelle le propriétaire accepte d'appliquer les produits du prêt et une déclaration des revenus de location incluse dans l'attestation.
Pour être admissible à l'AUCLC pour les petites entreprises, le propriétaire ne peut exercer une fonction politique fédérale ou provinciale et ne doit pas être une entité contrôlée par une personne exerçant une telle fonction.
Selon la SCHL, l'AUCLC pour les petites entreprises s'applique aux propriétaires d'immeubles commerciaux qui comprennent des petites entreprises locataires ou sous-locataires admissibles ainsi que des composantes résidentielles et des immeubles collectifs résidentiels qui abritent des entreprises commerciales locataires. La SHCL a également précisé que l'AUCLC pour les petites entreprises est offerte aux propriétaires d'immeubles commerciaux qui n'ont pas de prêt hypothécaire.
Les propriétaires d'immeubles nouvellement construits ou récemment achetés peuvent également être admissibles à l'AUCLC pour les petites entreprises, tout comme les propriétaires d'immeubles ayant des baux à court terme au mois, pourvu que les autres critères du programme soient respectés et qu'il y ait un bail juridiquement contraignant avec un locataire admissible en vigueur au plus tard le 1er avril 2020. L'AUCLC pour les petites entreprises ne s'applique pas aux immeubles appartenant aux gouvernements fédéral, provinciaux ou municipaux lorsque le gouvernement est le bailleur de la petite entreprise locataire. Il y a certaines exceptions, notamment :
- lorsqu'il y a des baux commerciaux à long terme avec des tiers en vue d'exploiter l'immeuble (par exemple, les aéroports), le tiers est admissible à l'AUCLC en tant que propriétaire;
- lorsqu'il y a un bail à long terme consenti à une Première Nation, à une organisation ou à un gouvernement autochtone, la Première Nation, l'organisation ou le gouvernement autochtone est admissible à l'AUCLC pour les petites entreprises en tant que propriétaire;
- les établissements d'enseignement postsecondaire, les hôpitaux, les caisses de retraite et les sociétés d'État dont les crédits sont limités et qui sont désignés comme étant admissibles à l'AUCLC pour les petites entreprises.
Le site Web de la SCHL fournit des lignes directrices pour les cas où le propriétaire et le locataire ont un lien de dépendance, notamment lorsque le propriétaire possède la petite entreprise qui est son seul locataire. Dans ce cas, le gouvernement permet aux propriétaires et aux locataires qui ont un lien de dépendance d'être admissibles à l'AUCLC tant que toutes les exigences générales du programme s'appliquent et qu'un bail valide et exécutoire est en place à une valeur qui n'est pas supérieure aux conditions du marché.
La section d'aide du portail du site Web de la SCHL fournit des directives détaillées sur ce qui suit :
- Scénarios de sous-location;
- Modifications aux ententes de réduction de loyer;
- Fiducies et agences.
Aux fins de la détermination de l'admissibilité, la SCHL définit les « petites entreprises locataires ou sous-locataires touchées » comme des entreprises, y compris les organismes sans but lucratif et les organismes de bienfaisance, qui respectent les conditions suivantes :
- Ne versent pas plus de 50 000 $ de loyer mensuel brut par emplacement, tel que défini dans un contrat de location valide et exécutoire;
- Ne génèrent pas plus de 20 M$ en revenus annuels bruts, calculés au niveau des entités consolidées;
- Ont vu leurs revenus diminuer d'au moins 70 % par rapport aux revenus d'avant la pandémie de COVID-19.
Les petites entreprises qui ont ouvert leurs portes le 1er mars 2020 ou après cette date ne sont pas admissibles à l'AUCLC pour les petites entreprises.
Les petites entreprises locataires qui sont admissibles à l'AUCLC en vertu des critères d'admissibilité ci-dessus pourront demander la prolongation supplémentaire d'un mois ou deux jusqu'en août 2020 sans avoir à démontrer qu'elles ont subi une baisse de revenu de 70 % en juillet ou en août 2020. Il suffira aux locataires de compter sur le respect de cette exigence pour avril, mai et juin. La demande de prolongation de juillet ou août est effectuée sur une base volontaire, et ce ne sont pas tous les locataires de la demande initiale qui devront être inclus dans la demande de prolongation. Les demandes existantes et nouvelles sont admissibles à la prolongation pour juillet ou août. Il convient de prendre note qu'un propriétaire pourra opter pour une prolongation pour le mois de juillet uniquement ou à la fois pour les mois de juillet et août. Seuls les propriétaires qui avaient déjà opté pour une prolongation pour le mois de juillet (soit avant que la prolongation pour le mois d'août soit offerte) pourront opter pour une prolongation pour le mois d'août.
Pour déterminer l'ampleur de la baisse des revenus, une petite entreprise exploitée entre avril et juin 2019 compare ses revenus bruts gagnés en avril, mai et juin 2020 aux mêmes mois en 2019. Une petite entreprise qui n'était pas en activité en avril, mai et juin 2019 comparera ses revenus bruts moyens d'avril, mai et juin 2020 à ceux de janvier et février 2020.
Les revenus à cette fin doivent être des revenus tirés d'activités ordinaires au Canada. La petite entreprise devra calculer les revenus à l'aide de sa méthode comptable habituelle en excluant les revenus des postes extraordinaires. Les organismes de bienfaisance enregistrés et les organismes sans but lucratif devront inclure la plupart des formes de revenus dans ce calcul, exclusion faite des revenus provenant de personnes ayant un lien de dépendance. Ces organismes seraient alors autorisés à inclure les revenus provenant de sources gouvernementales dans le calcul.
Le site Web de la SCHL indique que le montant du prêt-subvention est exonéré des taxes de vente (TPS et TVH). De plus, la TPS et la TVH sont également exclues du calcul du montant brut du loyer, ce qui signifie que le montant du loyer mensuel est calculé avant les taxes de vente. En outre, les propriétaires ne sont pas tenus de percevoir la TPS/TVH sur les paiements reçus de la SCHL en vertu de l'AUCLC pour le programme de petites entreprises. Bien que l'Agence du revenu du Canada (ARC) n'ait pas encore fourni de directives aux propriétaires sur la nécessité de percevoir la TPS/TVH auprès de leurs locataires sur le montant de loyer total à payer chaque mois, on s'attend à ce que les propriétaires qui délivrent une note de crédit d'un montant correspondant à la réduction de loyer accordée au locataire devront percevoir la TPS/TVH auprès des locataires uniquement sur le montant de loyer réellement payé au cours de la période où ils reçoivent un allègement en vertu du programme. L'ARC devrait publier des directives officielles au cours des prochaines semaines.
Le portail de demande de l'AUCLC pour les petites entreprises a été ouvert le 25 mai 2020.
La demande se fait en deux étapes :
Étape 1 : Les propriétaires d'immeuble doivent s'inscrire et créer un compte.
Étape 2 : Les propriétaires d'immeuble doivent remplir la demande et téléverser les formulaires requis.
MCAP ou FCT pourraient communiquer avec le propriétaire pendant le processus d'approbation, qui peut prendre jusqu'à deux semaines.
Pour être admissibles au programme, les documents justificatifs doivent comprendre :
Attestations
- Les propriétaires doivent faire signer une attestation à chacun de leurs locataires et sous-locataires admissibles qui sont des petites entreprises touchées. Il incombe aux locataires de démontrer leur conformité aux exigences et leur admissibilité au programme.
- Les propriétaires doivent attester de leur admissibilité aux exigences du programme et signer une attestation confirmant que les renseignements relatifs au propriétaire et à l'immeuble fournis dans la demande sont exacts.
Ententes
- Les propriétaires doivent conclure une entente de réduction de loyer juridiquement contraignante avec chaque locataire touché pour confirmer la réduction du loyer conformément aux modalités et aux conditions du programme. Cette entente est conditionnelle à l'approbation finale de la demande d'AUCLC pour les petites entreprises.
- Les propriétaires doivent accepter les modalités énoncées dans la demande et dans l'entente de prêt-subvention.
Qui plus est, le demandeur doit obligatoirement fournir des renseignements précis sur l'immeuble, sur lui-même et sur le locataire :
- Renseignements sur l'immeuble : adresse, type d'immeuble, relevé d'impôt foncier, registre des loyers le plus récent pour chaque immeuble et nombre d'espaces commerciaux;
- Renseignements sur le demandeur : renseignements bancaires (y compris les relevés bancaires), coordonnées du propriétaire, renseignements sur la copropriété et coordonnées des copropriétaires;
- Renseignements sur le locataire : coordonnées du locataire, nom commercial enregistré, superficie louée et loyer mensuel brut pour la période d'avril, mai et juin 2020.
Le programme offre du soutien pour les mois d'avril, mai, juin, juillet et août 2020, mais celui-ci pourra être reçu rétroactivement. Ainsi, les propriétaires d'immeubles pourront encore présenter une demande d'aide après la période de cinq mois à condition de pouvoir démontrer qu'ils étaient admissibles pendant ces mois-là. Les propriétaires qui n'ont pas encore demandé l'AUCLC pour les petites entreprises, y compris ceux qui prévoient opter pour la prolongation pour les mois de juillet et août peuvent présenter une demande jusqu'au 31 août 2020. Les propriétaires qui ont déjà présenté une demande pour le programme et qui désirent obtenir du financement supplémentaire pour juillet ou août pourront demander la prolongation d'un ou deux mois jusqu'au 14 septembre 2020. Dans les cas où le loyer a été perçu auprès du locataire avant une acceptation au programme, le propriétaire sera tenu de rembourser le loyer payé par la petite entreprise locataire pour la période concernée. Toutefois, si le propriétaire et le locataire s'entendent, le propriétaire peut plutôt accorder un crédit au locataire pour le loyer d'un mois futur.
Où puis-je trouver de plus amples renseignements?
Si vous êtes propriétaire d'un immeuble commercial et que vous souhaitez en apprendre davantage sur la façon dont l'AUCLC pourrait vous aider à offrir un allègement de loyer à vos petites entreprises locataires touchées, communiquez avec votre conseiller de BDO.
L'information présentée est à jour en date du 26 août 2020.
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