L’Aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial (AUCLC) propose d’alléger le loyer des petites entreprises locataires

19 mai 2020

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Le 24 avril 2020, le gouvernement fédéral a annoncé qu’il lancerait le programme d’Aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial (AUCLC) pour alléger le loyer des petites entreprises qui éprouvent des difficultés financières en raison de la COVID-19.

Le gouvernement fédéral a conclu une entente avec les provinces et territoires pour partager les coûts et mettre en œuvre l’AUCLC dans le but de réduire de 75 % le loyer des petites entreprises canadiennes les plus durement touchées par la pandémie de COVID-19. Ce programme est d’une durée de trois mois et sera appliqué de manière rétroactive à compter d’avril 2020.

L’administration du programme sera effectuée par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Le 14 mai 2020, la SCHL a fourni des précisions supplémentaires au sujet de l’AUCLC et de ses critères d’admissibilité, notamment l’élimination de la restriction qui faisait en sorte que le programme s’appliquait uniquement aux immeubles grevés de prêts hypothécaires.

Si vous détenez un immeuble commercial ou que votre petite entreprise est locataire, vous vous posez sans doute quelques questions sur l’AUCLC et ses avantages pour vous. Vous trouverez ci-après les informations connues à ce jour et des précisions sur la manière dont BDO Canada s.e.n.r.cl./s.r.l./LLP (BDO) peut vous aider.

Qu’est-ce que l’AUCLC destinée aux petites entreprises?

L’AUCLC permettra aux propriétaires d’immeubles commerciaux admissibles d’abaisser d’au moins 75 % ou d’annuler les loyers des petites entreprises qui sont leurs locataires pour les mois d’avril, mai et juin 2020.

Le programme fournira des prêts-subventions aux propriétaires d’immeubles commerciaux admissibles afin de couvrir 50 % de trois paiements de loyers mensuels des petites entreprises locataires admissibles aux prises avec des difficultés financières découlant directement de la COVID-19.

Le prêt accordé sera radié si le propriétaire d’immeuble respecte les modalités applicables pour le programme, y compris l’entente par laquelle il ne doit pas chercher à récupérer les montants des réductions de loyer une fois le programme terminé.

La petite entreprise locataire couvrirait le reste des loyers bruts, soit jusqu’à 25 % du loyer.

Les gouvernements fédéral, provinciaux et territoriaux continuent d’exhorter les propriétaires fonciers à être plus conciliants envers les locataires qui font face à des difficultés en cette période marquée par l’incertitude.

Qui est admissible?

L’AUCLC pour les petites entreprises offrira des prêts-subventions aux propriétaires d’immeubles commerciaux admissibles, plutôt que des allégements de loyer directs aux petites entreprises locataires ou sous-locataires touchées par la pandémie.

Le propriétaire d’un immeuble commercial devra présenter une demande et être admissible au programme.

Les critères d’admissibilité pour les propriétaires d’immeuble sont les suivants :

  • Le demandeur est un propriétaire d’immeuble qui génère des revenus de location à partir d’immeubles commerciaux situés au Canada;
  • Le demandeur est le propriétaire de l’immeuble commercial abritant les petites entreprises locataires touchées;
  • Le demandeur a conclu ou conclura une entente de réduction de loyer qui diminuera d’au moins 75 % le loyer mensuel de la petite entreprise locataire touchée pour la période d’avril (rétroactif), de mai et de juin 2020;
  • L’entente de réduction de loyer conclue avec les locataires touchés comprend un moratoire d’expulsion pour la période pendant laquelle le propriétaire accepte d’appliquer les produits du prêt;
  • Le demandeur a indiqué des revenus de location sur sa déclaration de revenus (de particulier ou de société) pour l’année d’imposition 2018 ou 2019 ou les deux.

Selon la SCHL, l’AUCLC destinée aux petites entreprises s’applique aux propriétaires d’immeubles commerciaux qui comprennent des petites entreprises locataires ou sous-locataires admissibles ainsi que des composantes résidentielles et des immeubles collectifs résidentiels qui abritent des entreprises commerciales locataires. La SHCL a également précisé que l’AUCLC destinée aux petites entreprises est offerte aux propriétaires d’immeubles commerciaux qui n’ont pas de prêt hypothécaire.

La première annonce liée au programme laissait planer un doute au sujet de l’exigence selon laquelle le demandeur « doit être propriétaire d’immeuble ». Depuis, des lignes directrices ont été ajoutées sur le site Web de la SCHL pour les cas où le propriétaire et le locataire ont un lien de dépendance, notamment lorsque le propriétaire possède la petite entreprise qui est son seul locataire. Dans ce cas, le gouvernement permet aux propriétaires et aux locataires qui ont un lien de dépendance d’être admissibles à l’AUCLC à condition qu’il y ait eu un contrat de location valide et exécutoire en place au plus tard le 1er avril, et que le loyer exigible en vertu dudit contrat est au taux du marché.

Aux fins de la détermination de l’admissibilité, la SCHL définit les « petites entreprises locataires ou sous-locataires touchées » comme des entreprises, y compris les organismes sans but lucratif et de bienfaisance qui :

  • ne versent pas plus de 50 000 $ de loyer mensuel brut par emplacement, tel que défini dans un contrat de location valide et exécutoire;
  • ne génèrent pas plus de 20 M$ en revenus annuels bruts, calculés au niveau des entités consolidées;
  • ont cessé temporairement leurs activités (c.-à-d. qu’elles ne génèrent plus de revenus) ou dont les revenus ont diminué d’au moins 70 % par rapport aux revenus d’avant la pandémie de COVID-19.

Pour déterminer l’ampleur de la baisse des revenus, une petite entreprise peut comparer les revenus gagnés en avril, en mai et en juin 2020 aux mêmes mois en 2019, ou à une moyenne des revenus gagnés au cours des mois de janvier et de février 2020.

Les revenus à cette fin doivent être des revenus tirés d’activités ordinaires au Canada. La petite entreprise devra calculer les revenus à l’aide de sa méthode comptable habituelle en excluant les revenus des postes extraordinaires. Les organismes de bienfaisance enregistrés et sans but lucratif devront inclure la plupart des formes de revenus dans ce calcul, à l’exclusion des revenus provenant de personnes ayant un lien de dépendance. Ces organismes seraient alors autorisés à inclure les revenus provenant de sources gouvernementales dans le calcul.

Comment présenter une demande?

Selon le site Web de la SCHL, le portail des demandes entrera en service pour les propriétaires d’immeubles le 25 mai. Entre-temps, la SCHL a publié certains détails concernant les renseignements que les propriétaires d’immeubles devront fournir pour prouver leur admissibilité, notamment :

  • preuve d’une entente de réduction du loyer existante;
  • moratoire d’expulsion;
  • preuve que la petite entreprise locataire subit des difficultés financières (c.-à-d. attestation confirmant que les revenus ont diminué de 70 %).

De plus amples renseignements seront bientôt disponibles, y compris le moment et la façon de présenter une demande de l’AUCLC pour les petites entreprises.

La date limite pour présenter une demande d’AUCLC est le 31 août 2020. Le programme offre du soutien pour les mois d’avril, de mai et de juin 2020, mais celui-ci pourra être reçu rétroactivement. Ainsi, les propriétaires d’immeubles pourront encore présenter une demande d’aide après la période de trois mois à condition de pouvoir démontrer qu’ils étaient admissibles pendant ces mois-là. Dans les cas où le loyer a été perçu auprès du locataire avant une acceptation au programme, le propriétaire sera tenu de rembourser le loyer payé par la petite entreprise locataire pour la période concernée. Toutefois, si le propriétaire et le locataire s’entendent, le propriétaire peut plutôt accorder un crédit au locataire pour le loyer d’un mois futur.

Quel est le rôle des provinces et des territoires par rapport à l’AUCLC?

Le gouvernement fédéral a conclu une entente de principe avec toutes les provinces et tous les territoires pour mettre en œuvre l’AUCLC. Le gouvernement fédéral et les gouvernements provinciaux et territoriaux ont convenu de diviser également la moitié du loyer couvert par l’AUCLC.

Seules quelques-unes des provinces ont confirmé leur partenariat avec le gouvernement fédéral pour l’AUCLC. Par conséquent, on ignore à quelle hauteur la majorité des provinces et des territoires contribueront à l’AUCLC et comment ces fonds seront attribués.

Le Québec, l’Ontario, l’Alberta, la Colombie-Britannique, la Nouvelle-Écosse, l’Île-du-Prince-Édouard et le Yukon ont publié certains renseignements concernant leur participation à l’AUCLC ou ont déjà annoncé une aide semblable pour les petites entreprises.

Québec

Le gouvernement du Québec a annoncé qu’il contribuera à l’AUCLC en assumant 25 % des coûts, jusqu’à concurrence d’un investissement de 137 millions de dollars.

Ontario

Le gouvernement de l’Ontario s’est engagé à verser 241 millions de dollars en partenariat avec le gouvernement fédéral dans le cadre du Programme d’aide d’urgence de l’Ontario et du Canada pour le loyer commercial (le « programme »). La SCHL administrera ce programme selon les critères d’admissibilité décrits ci-dessus. De plus, l’Ontario a fourni d’autres précisions concernant les critères pour les immeubles à usage mixte admissibles. Aux fins de ce programme, seuls les immeubles commerciaux ayant une partie résidentielle et les immeubles résidentiels à utilisations multiples ayant une composante commerciale de 30 % sont admissibles à une aide relativement à leurs locataires commerciaux.

De plus, le programme prévoit financer jusqu’à 50 % du loyer lié aux coûts fixes, de sorte que le financement reçu par l’entremise du programme et les 25 % restants payés par le locataire ne couvriront pas les profits que le propriétaire tire des revenus de location. Autrement dit, en présentant une demande, le propriétaire accepte de renoncer à ses profits pour une période de trois mois.

Alberta

L’Alberta s’attend à verser jusqu’à 67 millions de dollars à l’AUCLC, le restant des coûts étant largement couvert par le gouvernement fédéral.

Colombie-Britannique

La Colombie-Britannique a annoncé qu’elle versera environ 80 millions de dollars au programme d’AUCLC.

Nouvelle-Écosse

Le gouvernement de la Nouvelle-Écosse s’est engagé à verser 9 millions de dollars à l’AUCLC destinée aux petites entreprises.

Île-du-Prince-Édouard

Le 30 mars 2020, le gouvernement de l’Î.-P.-É. a mis en place le Commercial Lease Rent Deferral Program (« CLRDSP ») pour venir en aide aux petites et moyennes entreprises. Le CLRDSP invite expressément les propriétaires à reporter de trois mois le paiement du loyer de leurs locataires commerciaux, répartissant ainsi le montant du loyer différé sur le reste de la durée du bail. Compte tenu de la nature de ce programme, il n’est pas certain que la province engagera des fonds supplémentaires pour contribuer à l’AUCLC.

Yukon

En avril, le gouvernement du Yukon a annoncé la création du Programme de secours aux entreprises yukonnaises, qui vise à aider les entreprises du Yukon qui ont vu leur chiffre d’affaires baisser d’au moins 30 % et qui ont besoin d’une aide immédiate. Les entreprises admissibles peuvent demander une subvention pouvant atteindre jusqu’à 30 000 $ par mois pour couvrir les frais fixes engagés du 23 mars au 22 mai 2020, y compris le loyer, les services publics et l’assurance d’entreprise. Compte tenu de la nature de ce programme, il n’est pas certain que la province engagera des fonds supplémentaires pour contribuer à l’AUCLC.

Où puis-je trouver de plus amples renseignements?

D’autres mises à jour seront fournies à mesure que les provinces et les territoires évalueront le programme et que la SCHL publiera plus de précisions sur la façon dont elle acceptera les demandes et distribuera les fonds.

Si vous êtes propriétaire d’un immeuble commercial et que vous souhaitez en apprendre davantage sur la façon dont l’AUCLC pourrait vous aider à offrir un allégement de loyer à vos petites entreprises locataires touchées, communiquez avec votre conseiller de BDO.

Chantal Cousineau, associée, chef des Services professionnels du secteur immobilier et construction – Québec


L’information présentée est à jour en date du 15 mai 2020.

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