En raison de la forte incertitude financière engendrée par la crise de la COVID-19, les constructeurs résidentiels et les acheteurs constatent une hausse des contrats d'achats inachevés. Certains acheteurs ajoutent des clauses au contrat qui leur permettent de reporter la conclusion de la vente ou de s'y soustraire entièrement. Plusieurs autres cèdent leur contrat d'achat à de nouveaux acheteurs (aussi appelé « revente précipitée de propriétés » ou, de manière plus informelle, « flip immobilier ») sans étudier attentivement les conséquences fiscales.
Pour apporter des précisions sur les conséquences fiscales de la cession d'un contrat d'achat, nous traiterons des principales considérations en matière d'impôts sur le revenu, de TPS/TVH et de vérification de l'ARC pour les deux parties. Puisque le régime de la TVQ est généralement harmonisé au régime de la TPS/TVH, nous ne ferons référence qu'à ce dernier. Toutefois, nous soulignerons les différences, s'il y a lieu. Avant de commencer, examinons le rôle des trois parties prenantes dans ce type de transaction : le cédant, le cessionnaire et le constructeur.
Définition de la cession d'un contrat d'achat
À la base, la cession d'un contrat d'achat est réalisée lorsque l'acheteur initial d'une nouvelle maison ou d'un nouveau condominium ou logement unifamilial permet à un tiers (le cessionnaire) de racheter le contrat d'achat. Avec la permission du constructeur, le cessionnaire assume la responsabilité de l'achat de cet immeuble. La cession d'un contrat permet à l'acheteur initial (le cédant) de vendre sa participation dans cet immeuble avant d'en prendre possession en vue de réaliser potentiellement un profit.
Incidences fiscales pour le cédant
Lors d'une vente avec cession de créance hypothécaire, le cédant doit déclarer le bénéfice réalisé dans l'année d'imposition au cours de laquelle le droit est cédé. Le bénéfice sera considéré comme un revenu d'entreprise entièrement imposable ou un gain en capital, qui est imposable à 50 %.
De nombreux contribuables croient que tout profit lié à la vente d'un bien immobilier sera considéré comme un gain en capital. Toutefois, ce n'est pas la nature de l'immeuble vendu qui détermine si le bénéfice est considéré comme un revenu d'entreprise ou un gain en capital. C'est plutôt l'intention de l'acheteur au moment de l'achat de l'immeuble. Si l'acheteur a l'intention de revendre l'immeuble pour en tirer un profit, le revenu réalisé à la vente sera considéré comme étant un revenu d'entreprise. Le profit lié à la vente est généralement considéré comme un gain en capital lorsque le propriétaire a conservé l'immeuble un certain temps pour son usage personnel ou en vue d'en tirer un revenu.
L'ARC considère habituellement tout bénéfice tiré d'une vente avec cession de créance hypothécaire comme un revenu d'entreprise, car l'ensemble de la transaction est généralement réalisé sur une courte période dans le but d'en tirer un profit rapidement.
Par ailleurs, lorsqu'un contribuable achète un immeuble qu'il fait construire dans le but d'y vivre et d'en faire sa résidence principale, le bénéfice ne sera pas admissible à l'exemption pour résidence principale s'il s'agit d'une vente avec cession de créance hypothécaire. En effet, dans un tel cas, les droits de propriété auraient normalement été vendus avant la conclusion de la transaction. Comme l'acheteur n'a jamais habité l'immeuble à titre de résidence principale, celle-ci n'est pas admissible à l'exemption pour résidence principale. Tout bénéfice serait donc imposable et considéré comme un revenu d'entreprise.
Incidences fiscales un cédant qui est un non-résident du Canada
Lorsqu'un non-résident du Canada vend un bien immobilier canadien ou l'option d'acquérir un bien immobilier canadien, il doit en aviser l'ARC dans les dix jours suivant la transaction. L'omission de le faire peut entraîner une pénalité allant jusqu'à 2 500 $ (d'autres pénalités peuvent également s'appliquer dans certaines provinces). Par ailleurs, l'acheteur pourrait devoir retenir 25 % du revenu brut et le remettre aux autorités fédérales.
Incidence de la TPS/TVH pour le cédant
L'ARC déterminera si le produit du cédant doit être assujetti à la TPS/TVH. La question est de savoir si le cédant satisfait à la définition de « constructeur » aux fins de la TPS/TVH et s'il a l'intention d'acheter l'immeuble à des fins commerciales. Dans de nombreux cas, le cédant pourrait être réputé être un constructeur en vertu de la Loi sur la taxe d'accise.
Si le cédant peut démontrer à l'ARC qu'il avait l'intention d'utiliser l'immeuble à titre de résidence habituelle lorsqu'il a déposé son offre, au moment de céder le contrat, il sera exonéré de payer la TPS/TVH sur la contrepartie reçue pour la cessation du contrat. Par contre, s'il a conclu le contrat avec l'intention de louer l'immeuble ou de le revendre pour en tirer un profit, il sera tenu de percevoir et verser les taxes sur le montant total facturé au cessionnaire, ce qui comprend la marge brute obtenue par l'entremise de la cession.
Incidence de la TPS/TVH pour le cessionnaire
La plupart des contrats de nouvelles constructions prévoient que le cédant sera admissible au remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves, lequel est généralement inclus dans le prix d'achat lorsque le cédant a l'intention d'utiliser l'immeuble comme lieu de résidence. Toutefois, lors d'une cession de contrat d'achat, le cédant n'est plus admissible à ce remboursement, car il ne devient plus propriétaire de l'immeuble à la conclusion du contrat. Il convient également de prendre note qu'une seule demande de remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves peut être présentée par logement.
Le cessionnaire devra donc déterminer s'il est toujours possible de présenter une demande de remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves. Il devra satisfaire aux exigences législatives et pourrait devoir présenter une demande directement auprès de l'ARC ou s'entendre avec le constructeur pour que le montant du remboursement soit crédité lors de la conclusion. Il est recommandé que le cessionnaire présente une déclaration au constructeur pour préciser qu'il répond aux exigences du remboursement (c.-à-d. qu'il utilisera l'immeuble comme lieu de résidence) et que le constructeur s'engage par écrit à créditer le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves à la conclusion du contrat.
Le constructeur doit s'assurer de connaître les intentions de l'acheteur à l'égard de l'immeuble avant la conclusion, car la cession du remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves par un acheteur qui prévoit louer l'immeuble pourrait engendrer de nombreuses conséquences néfastes pour toutes les parties. Le cessionnaire pourrait être en mesure de présenter une demande de remboursement de la TPS/TVH pour habitations locatives neuves directement auprès de l'ARC s'il a l'intention d'acheter l'immeuble pour en faire la location à long terme à titre de lieu de résidence. De plus, le montant du contrat à la conclusion de la transaction d'achat initial pourrait devoir être augmenté étant donné que l'acheteur ne peut pas céder le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves au constructeur.
Vérifications récentes de l'ARC
L'ARC a intensifié ses activités de surveillance de la conformité dans le secteur immobilier, plus précisément en ce qui a trait aux sphères où la spéculation s'est accrue.
Pour traiter les nombreux cas de non-conformité dans le secteur de l'immobilier, le budget fédéral 2019 a annoncé que l'ARC consacrerait d'importantes ressources pour mener des enquêtes relatives à des transactions immobilières.
Si vous prenez part à une vente avec cession de créance hypothécaire pour un immeuble en construction, il est très probable que vous fassiez l'objet d'une vérification par l'ARC. Il est donc essentiel que vous compreniez les règles relatives à la vente avec cession de créance hypothécaire en matière d'impôt sur le revenu et de TPS/TVH.
Si votre déclaration est sélectionnée pour une vérification, l'ARC tiendra compte des facteurs ci-dessous pour déterminer si vous avez déclaré correctement la vente d'un immeuble :
- le type d'immeuble vendu;
- depuis combien de temps vous le possédiez;
- si vous avez déjà vendu des immeubles similaires;
- si vous avez fait des travaux pour améliorer l'immeuble;
- la raison pour laquelle vous avez vendu l'immeuble;
- votre intention lorsque vous avez acheté l'immeuble.
L'ARC portera une attention particulière à la vente des immeubles des entrepreneurs ou rénovateurs professionnels, des spéculateurs et des investisseurs moyens.
BDO peut vous aider
Vous vous demandez comment conclure votre transaction immobilière en cette période lors d'un auto-isolement? Vous avez besoin d'aide pour calculer la TPS/TVH sur un immeuble nouvellement construit? Discutez avec votre conseiller BDO dès aujourd'hui pour tous vos besoins dans le secteur de l'immobilier et de la construction.
Jameson Bouffard, associé et chef des services au secteur de l'immobilier et de la construction
Linda McCracken, directrice principale, Services en taxes indirectes
L'information présentée est à jour en date du 22 juin, 2020.
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