Depuis le 1er janvier 2022, le gouvernement canadien perçoit une taxe de 1 % sur les immeubles résidentiels vacants ou sous-utilisés appartenant à des personnes non canadiennes. Si vous êtes propriétaire d'un immeuble résidentiel au Canada, vous pourriez être assujetti à cette taxe ainsi qu'aux obligations de production de déclaration afférentes.
Cet article présente les situations dans lesquelles la production d'une déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés par des personnes non canadiennes légalement propriétaires d'immeubles résidentiels situés au Canada au 31 décembre répondant aux critères suivants pourrait être nécessaire :
- Immeubles détenus à des fins personnelles;
- Immeubles détenus par l'entremise d'une société privée;
- Immeubles détenus par l'entremise d'une société de personnes;
- Immeubles détenus par l'entremise d'une fiducie ou d'une succession.
Dans ce contexte, le terme « particulier non canadien » s'entend de tout particulier qui n'est pas citoyen canadien ou résident permanent du Canada (au sens de la Loi sur l'immigration et la protection des réfugiés). Un particulier peut être résident du Canada aux fins de l'impôt sur le revenu, mais être tout de même assujetti à la taxe sur les logements sous-utilisés s'il n'est pas citoyen canadien ou résident permanent du Canada. La taxe sur les logements sous-utilisés touche un large éventail de contribuables, ce qui entraîne des obligations de production de déclaration pour de nombreuses entités, comme les sociétés privées, les sociétés de personnes, les fiducies et les successions.
Quels types de biens sont imposables?
Les immeubles résidentiels assujettis à la taxe sur les logements sous-utilisés comprennent les suivants :
- Maison individuelle ou bâtiment similaire comprenant au plus trois locaux d'habitation, y compris toute amélioration apportée au bien immobilier (p. ex., les clôtures et le fonds afférent) où :
- un local d'habitation est une habitation comprenant une cuisine privée, une salle de bain privée et un espace habitable privé,
- une habitation est un ensemble unique de pièces autonomes situées dans un bâtiment ou une partie d'un bâtiment qui est indépendant de tout autre ensemble de pièces dans le bâtiment ou dans une partie du bâtiment et qui est conçu et aménagé pour son usage résidentiel;
- Maison jumelée ou en rangée, logement en copropriété ou local semblable, y compris toute partie commune et toute amélioration apportée au bien immobilier (p. ex., les clôtures et le fonds afférent);
- Habitations sur ruelle et maisonnettes;
- Chalets et maisons de campagne.
Par exemple, un immeuble résidentiel comportant quatre logements auxquels ne sont pas rattachés des titres de propriété distincts ne sera pas considéré comme un immeuble résidentiel au titre de la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés, mais un immeuble d'habitation de trois logements (un « triplex ») serait un immeuble résidentiel au titre de la loi.
Particuliers ciblés
Si vous êtes propriétaire d'un immeuble résidentiel au Canada et que vous n'êtes pas un citoyen canadien ni un résident permanent du Canada, vous pourriez être considéré comme un propriétaire détenant un immeuble à des fins de placement. Si vous n'utilisez pas l'immeuble et qu'il n'est pas loué, ou que celui-ci est loué à court terme, par exemple sur Airbnb, il est probable que vous soyez assujetti à la taxe sur les logements sous-utilisés.
Si vous n'êtes pas un citoyen canadien ou un résident permanent du Canada aux fins de l'immigration, mais que vous possédez et occupez une résidence au Canada parce que vous ou votre conjoint effectuez un travail autorisé en vertu d'un permis de travail canadien valide, vous pouvez demander une exemption fondée sur votre occupation. Consultez la section « Immeuble utilisé comme résidence » ci-dessous. Vous pourriez également être admissible à une exemption fondée sur votre lieu de résidence habituelle.
Si vous n'êtes pas un citoyen canadien ni un résident permanent, mais que vous possédez une propriété de vacances au Canada, une exemption s'applique si la propriété se trouve dans une région désignée. Consultez la section « Emplacement de la propriété » ci-dessous. De plus, il se peut que vous soyez admissible à l'exemption fondée sur l'occupation.
Qui est tenu de produire une déclaration et de payer la taxe?
Au titre de la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés, il existe deux catégories de propriétaires : les propriétaires exclus et les propriétaires assujettis.
Un propriétaire exclu n'est pas tenu de produire une déclaration ni de payer la taxe au titre de la loi.
Au titre de la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés, les propriétaires exclus d'un immeuble résidentiel au 31 décembre comprennent les suivants :
- Particulier qui est un citoyen canadien ou un résident permanent et qui est propriétaire de l'immeuble en son nom, et non à titre de fiduciaire ou d'associé dans le cas d'une société de personnes;
- Particulier qui est un citoyen canadien ou un résident permanent et qui est propriétaire de l'immeuble à titre de représentant d'une personne décédée;
- Propriétaire d'immeuble résidentiel à titre de fiduciaire d'une fiducie de fonds commun de placement, d'une fiducie de placement immobilier ou d'une fiducie intermédiaire de placement déterminée;
- Personne morale canadienne dont les actions sont cotées à une bourse de valeurs au Canada désignée aux fins de l'impôt canadien;
- Organisme de bienfaisance enregistré aux fins de l'impôt canadien;
- Coopérative d'habitation, administration hospitalière, municipalité, organisation paramunicipale, collège public, administration scolaire ou université aux fins de la TPS/TVH du Canada;
- Corps dirigeant autochtone ou personne morale détenue en propriété exclusive par un tel corps dirigeant autochtone.
Un propriétaire assujetti est tenu de produire une déclaration et de payer la taxe sur les logements sous-utilisés, sauf si une exemption s'applique à lui. Le cas échéant, il doit tout de même produire une déclaration et présenter une demande d'exemption, mais il n'est pas tenu de payer la taxe.
Toute personne qui ne répond pas à la définition de propriétaire exclu (voir ci-dessus) est considérée comme un propriétaire assujetti aux fins de la taxe sur les logements sous-utilisés.
Le présent article n'aborde pas les exigences en matière de déclaration visant les propriétaires canadiens (soit les particuliers étant citoyens canadiens ou résidents permanents du Canada, certaines sociétés canadiennes ainsi que les sociétés de personnes et les fiducies canadiennes) qui possèdent des immeubles résidentiels canadiens. Lisez notre article intitulé La taxe sur les logements sous-utilisés : Éléments à prendre en compte pour les sociétés, les sociétés de personnes et les fiducies canadiennes afin d'en savoir plus sur l'incidence de la taxe sur les logements sous-utilisés sur les propriétaires canadiens.
Les propriétaires d'immeubles résidentiels qui sont
- des sociétés non constituées ou prorogées au Canada
- des fiduciaires d'une fiducie dont les bénéficiaires ne sont ni des citoyens canadiens ni des résidents permanents du Canada
- et certains associés de sociétés de personnes
devront également déterminer s'ils sont tenus de produire une déclaration dans le cadre de cette loi et s'ils doivent payer la taxe ou présenter une demande d'exemption.
La taxe sur les logements sous-utilisés s'applique aux propriétaires assujettis désignés sur le titre de l'immeuble résidentiel canadien au 31 décembre. Cette taxe s'applique depuis l'année civile 2022. Afin de déterminer votre responsabilité à l'égard de la taxe sur les logements sous-utilisés, vous devez procéder à un examen des exemptions.
Quelles sont les exemptions?
Un immeuble résidentiel peut être admissible à une exemption de la taxe sur les logements sous-utilisés si certaines conditions sont respectées. Tous les propriétaires assujettis admissibles à une exemption doivent produire une déclaration dans le cadre de cette loi.
Les propriétaires suivants sont exemptés de la taxe sur les logements sous-utilisés :
- Les personnes morales canadiennes déterminées sont des personnes morales constituées ou prorogées en vertu des lois du Canada ou d'une province et qui, au 31 décembre, sont détenues à au moins 90 % (selon la valeur des capitaux propres ou des droits de vote) par :
- des citoyens canadiens ou résidents permanents du Canada,
- une personne morale qui est constituée ou prorogée en vertu des lois du Canada ou d'une province,
- une combinaison de ce qui précède;
- Des associés d'une société de personnes canadienne déterminée;
- Un fiduciaire d'une fiducie canadienne déterminée;
- Un propriétaire décédé, ou un copropriétaire ou le représentant personnel d'un propriétaire décédé.
Des exemptions s'appliquent également si l'immeuble constitue le lieu de résidence habituelle ou s'il est assorti d'une occupation admissible.
Une exemption s'applique uniquement aux particuliers propriétaires dont l'immeuble résidentiel constitue leur lieu de résidence habituelle (tant au Canada qu'à l'étranger). Dans ce contexte, l'expression « résidence habituelle » renvoie à une résidence principale, non à une résidence secondaire. Cette exemption peut aussi s'appliquer lorsque l'époux, le conjoint de fait ou l'enfant d'un propriétaire occupe l'immeuble résidentiel à titre de résidence principale afin de poursuivre des études dans un établissement d'enseignement désigné. Un établissement d'enseignement désigné est une école approuvée par un gouvernement provincial ou territorial pour l'accueil d'étudiants étrangers. Toutes les écoles primaires et secondaires du Canada ainsi que les collèges, universités et écoles de métiers sont des établissements d'enseignement désignés.
Un particulier propriétaire pourrait être admissible à l'exemption fondée sur l'occupation admissible s'il n'a pas droit à l'exemption fondée sur le lieu de résidence habituelle ou si lui ou son époux ou conjoint de fait détient plus d'un immeuble résidentiel au Canada. L'exemption fondée sur l'occupation admissible peut également s'appliquer aux immeubles détenus par une société, une société de personnes ou une fiducie.
En règle générale, si un immeuble résidentiel satisfait aux critères de la période d'occupation admissible (c.-à-d. qu'il est occupé par des occupants admissibles pendant au moins cent quatre-vingts jours au cours d'une année civile donnée), une exemption peut être demandée. La période de cent quatre-vingts jours ne tient pas compte des occupations à court terme de moins d'un mois. Les occupants admissibles comprennent notamment :
- un locataire sans lien de dépendance avec le propriétaire qui occupe les lieux aux termes d'un contrat écrit (p. ex., un bail);
- un locataire ayant un lien de dépendance avec le propriétaire qui paie un loyer juste pour l'occupation de l'immeuble aux termes d'un contrat constaté par écrit;
- un particulier ou son époux ou conjoint de fait qui détient un permis de travail valide au Canada et qui réside dans cette résidence en raison de son travail au Canada;
- un particulier ou son époux ou conjoint de fait, parent ou enfant qui est citoyen canadien ou résident permanent du Canada.
Une exemption de la taxe sur les logements sous-utilisés pourrait s'appliquer à un immeuble résidentiel s'il est inaccessible durant certaines saisons en raison de l'absence d'un accès au public. Par exemple, il pourrait s'agir d'un chalet saisonnier dont l'accès au public n'est pas entretenu tout au long de l'année. De plus, les propriétaires de résidences de vacances qui ne peuvent pas être utilisées tout au long de l'année sont également admissibles à une exemption.
Vous pouvez présenter une demande d'exemption de la taxe sur les logements sous-utilisés si l'une des conditions suivantes s'applique :
- L'immeuble est inhabitable pendant au moins soixante jours consécutifs au cours de l'année civile en raison d'un sinistre ou d'une situation dangereuse qui échappe au contrôle du propriétaire;
- L'immeuble est inhabitable pour une période d'au moins cent vingt jours consécutifs au cours de l'année civile en raison de rénovations.
Une propriété de vacances située dans une zone déterminée et utilisée comme lieu de résidence ou de logement par le propriétaire ou par son époux ou conjoint de fait pendant au moins 28 jours au cours de l'année civile peut être admissible à une exemption de la taxe sur les logements sous-utilisés. Pour déterminer si un immeuble se trouve dans une zone déterminée, il faut, entre autres, se fier au code postal canadien. L'Outil de désignation des propriétés de vacances sous-utilisées de l'ARC est utile pour déterminer si un immeuble se trouve dans une zone déterminée.
D'autres exemptions s'appliquent lorsque l'immeuble est nouvellement acquis ou nouvellement construit.
Choix
Un particulier et son époux ou conjoint de fait peuvent choisir de désigner un immeuble comme résidence principale s'ils possèdent au moins deux immeubles résidentiels au Canada au cours d'une année civile. Un particulier ou son époux ou conjoint de fait ne peut produire qu'un seul choix pour une année civile. Toutefois, s'ils font ce choix, ils ne pourront pas demander l'exemption fondée sur l'occupation pour l'autre immeuble.
Calcul de la taxe sur les logements sous-utilisés
La taxe sur les logements sous-utilisés est calculée par les propriétaires assujettis au taux de 1 % de la valeur imposable de l'immeuble résidentiel.
La valeur imposable calculée correspond au montant le plus élevé entre la valeur foncière ou le prix de vente le plus récent de l'immeuble résidentiel obtenu au plus tard le 31 décembre de l'année civile.
La taxe sur les logements sous-utilisés peut être calculée à l'aide de la juste valeur marchande (« JVM ») de l'immeuble résidentiel, mais le propriétaire doit produire un choix afin d'utiliser la méthode de la JVM.
Pénalités
Les propriétaires assujettis qui omettent de produire une déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés dans le délai prévu s'exposeront à des pénalités importantes. Ces pénalités s'appliqueront si la déclaration n'est pas produite d'ici le 30 avril (1er mai 2023 pour l'année 2022, puisque le 30 avril est un samedi cette année).
Ces pénalités s'appliquent même si les propriétaires assujettis sont admissibles à une exemption. La pénalité minimale pour production tardive est de 10 000 $ si le propriétaire n'est pas un particulier et de 5 000 $ si le propriétaire est un particulier.
La pénalité sera plus importante si les taxes n'ont pas été payées et correspondra au total de ce qui suit :
- 5 % de la taxe payable à l'égard de l'immeuble résidentiel pour l'année civile;
- 3 % de la taxe payable à l'égard de l'immeuble résidentiel pour l'année civile, multiplié par le nombre de mois civils complets pour lesquels la déclaration est en retard.
Un deuxième niveau de pénalité peut s'appliquer si la déclaration n'est pas produite d'ici le 31 décembre de l'année suivante (au plus tard le 31 décembre 2023 pour les déclarations de 2022). Cette pénalité sera calculée en considérant que les exemptions (décrites ci-dessous) ne sont pas autorisées aux fins de la pénalité pour production tardive. Le changement quant au calcul de la pénalité ne s'appliquera qu'aux propriétaires assujettis qui ont demandé l'une des exemptions suivantes pour l'année civile :
- Immeubles ne pouvant être utilisés tout au long de l'année;
- Immeubles inhabitables;
- Lieu de résidence habituelle;
- Occupation admissible.
La loi prévoit que le gouvernement peut renoncer à une pénalité qui est imposée dans les 10 années suivant l'année civile à laquelle elle s'applique. Dans ce cas, toutefois, une pénalité générale de 250 $ sera imposée.
En plus de ces pénalités, lorsqu'un non-résident du Canada prévoit de vendre des biens immobiliers canadiens, y compris des immeubles résidentiels, il doit habituellement obtenir un certificat de conformité auprès de l'ARC, puis lui verser un montant correspondant à 25 % du gain réalisé sur la vente du bien immobilier. En l'absence d'un tel certificat, l'acheteur peut retenir un montant du produit, équivalant habituellement à 25 % du prix d'achat du bien immobilier, et le remettre à l'ARC.
À compter de 2023, lorsque l'ARC recevra une demande de certificat de conformité à l'égard d'un immeuble résidentiel situé au Canada, elle procédera à une vérification de la conformité en matière de taxe sur les logements sous-utilisés. L'ARC n'est pas tenue de délivrer un certificat de conformité à un demandeur si elle juge que ce dernier ne respecte pas les obligations applicables en vertu de la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés. (Veuillez noter que, dans ce contexte, le terme « non-résident » se rapporte aux règles de l'impôt sur le revenu).
Production de la déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés
Il est possible de produire une déclaration par voie électronique ou sur papier. Un numéro d'identification fiscal de l'ARC valide sera toutefois nécessaire afin de produire une déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés. Les numéros d'identification fiscale suivants peuvent être utilisés, selon le cas :
- Numéro d'assurance sociale (« NAS »)
- Numéro d'identification-impôt (« NII ») : l'ARC fournit un NII aux particuliers qui ne sont pas admissibles à un NAS;
- Numéro d'entreprise du Canada avec un code d'identification de compte de programme de la taxe sur les logements sous-utilisés.
Un numéro de compte de fiducie ne peut pas être utilisé pour produire une déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés, car c'est le fiduciaire qui doit produire la déclaration si une fiducie détient un immeuble pouvant être assujetti à la taxe.
BDO peut vous aider
Si vous êtes propriétaire non résident d'un immeuble résidentiel situé au Canada, nous pouvons vous aider à vous y retrouver dans ces règles et à déterminer si vous êtes tenu de produire une déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés d'ici le 1er mai 2023. Prenez des mesures dès maintenant, car la date limite de production pour 2022 approche à grands pas. Communiquez avec nous ou avec l'un de nos conseillers BDO ci-dessous pour savoir comment nous pouvons vous accompagner.
Brian Morcombe, associé et chef des Services en matière de taxes indirectes
Jay Tulsani, directeur principal, Services en matière de taxes indirectes
Disclaimers (if required) L'information présentée est à jour en date du 10 février 2023
Cette publication a été préparée avec soin. Cependant, elle n'est pas rédigée en termes spécifiques et doit seulement être considérée comme des recommandations d'ordre général. On ne peut se référer à cette publication pour des situations particulières, et vous ne devez pas agir ou vous abstenir d'agir sur la base des informations qui y sont présentées sans avoir obtenu de conseils professionnels spécifiques. Pour évoquer ces points dans le cadre de votre situation particulière, veuillez communiquer avec BDO Canada s.r.l./S.E.N.C.R.L. BDO Canada s.r.l./S.E.N.C.R.L., ses partenaires, collaborateurs et agents n'acceptent ni n'assument la responsabilité ou l'obligation de diligence pour toute perte résultant d'une action, d'une absence d'action ou de toute décision prise sur la base d'informations contenues dans cette publication.