Le 14 juillet 2017, le ministère des Finances de l'Ontario a publié un document de consultation traitant d'un certain nombre de mesures proposées visant à réduire la complexité associée à l'administration des droits de cession immobilière (DCI) en ce qui concerne les dispositions non enregistrées de propriétés immobilières par certaines entités.
En vertu de l'approche proposée, certaines entités qui font l'acquisition de propriétés immobilières en Ontario au moyen d'une disposition non enregistrée seraient classées comme « véhicules » du groupe 1 ou du groupe 2, et l'application des DCI dépendrait du véhicule dans lequel l'entité particulière est classée.
Véhicules du groupe 1
Les entités suivantes seraient classées comme des véhicules du groupe 1 :
- Fiducies intermédiaires de placement déterminées et sociétés de personnes intermédiaires de placement déterminées
- Fiducies de fonds communs de placement
- Fiducies de pension exemptées en vertu de l'alinéa 149 (1) o) de la Loi de l'impôt sur le revenu (fédérale).
Selon les propositions, les véhicules du groupe 1 seraient considérés comme étant des contribuables aux fins des DCI. Cette façon de faire est contraire à la loi actuelle en vertu de laquelle le « voile corporatif » de ces entités est levé afin de déterminer si elles sont assujetties aux DCI lors d'une disposition non enregistrée.
Véhicules du groupe 2
Les entités suivantes seraient classées comme des véhicules du groupe 2 :
- Une « fiducie d'investissement à participation unitaire » au sens du paragraphe 108 (1) de la Loi de l'impôt sur le revenu (fédérale), soit une société tenue de déposer une déclaration en vertu de la Loi sur les sociétés en commandite de l'Ontario
- Le véhicule a émis ses investissements à au moins 50 détenteurs de parts ou associés indépendants
- Le véhicule n'est pas un véhicule du groupe 1
Un véhicule du groupe 2 n'est pas considéré comme un contribuable, mais doit percevoir et remettre les DCI au nom de ses détenteurs de parts ou associés. Le véhicule du groupe 2 devrait percevoir les DCI applicables en retenant les montants payés à titre de distributions à ses détenteurs de parts ou associés. Les pénalités seraient applicables au véhicule du groupe 2 qui ne perçoit pas ces montants.
Les renseignements ci-dessous se trouvent également dans le document de consultation :
- Les DCI ne s'appliqueraient pas aux transactions de parts ou aux rachats de parts d'un véhicule du groupe 1. Il semble également que les émissions de parts demeureront exemptées, notamment les parts émises au moyen d'un RRD (régime de réinvestissement des dividendes).
- Sous certaines conditions, les DCI ne sont pas applicables lors de l'acquisition d'un intérêt à titre bénéficiaire dans une propriété immobilière pour un véhicule du groupe 1 qui serait en mesure de se prévaloir de l'exception de minimis de 5 % prescrite au paragraphe 1(2) du Règlement de l'Ontario 70/91. Cette exception s'applique généralement si la participation au partage des bénéfices de la société de personnes n'est pas accrue de plus de 5 % lors de l'acquisition.
- Un véhicule du groupe 1 serait tenu de produire une déclaration et de remettre les DCI dans les 30 jours suivant la disposition non enregistrée.
- Un véhicule du groupe 2 devrait effectuer une déclaration trimestrielle.
La période de consultation arrivera à échéance le 28 août 2017.
L'information contenue dans cette publication est à jour en date du 25 juillet, 2017.
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