Les propriétaires d'immeubles commerciaux doivent généralement comptabiliser la taxe sur les produits et services, la taxe de vente harmonisée (TPS/TVH) et la taxe de vente du Québec (TVQ) lorsque le paiement du loyer est exigible en vertu du bail, y compris tout montant supplémentaire comme l'impôt foncier, même si les locataires n'ont pas effectué le paiement. En cette période où la pandémie de COVID-19 entraîne de nombreuses interruptions et fermetures d'entreprises, plusieurs propriétaires et locataires concluent temporairement des ententes informelles de réduction ou de report de paiements de loyers commerciaux. Des conséquences involontaires en matière de TPS/TVH et de TVQ peuvent s'appliquer pour les propriétaires qui proposent une réduction ou un report temporaire de paiement de loyer.
Les taxes sont établies en fonction de l'entente écrite
La TPS/TVH et la TVQ sur les loyers commerciaux doivent généralement être payées le jour où le paiement du loyer est exigible en vertu de l'entente écrite. Le propriétaire doit déclarer la TPS/TVH et la TVQ à percevoir dans la période de déclaration de taxes au cours de laquelle le paiement est exigible selon le bail, même s'il recevra ce montant uniquement à une période ultérieure.
Le locataire pourrait également récupérer la TPS/TVH et la TVQ à payer à titre de crédit de taxe sur les intrants (CTI) ou de remboursement de la taxe sur les intrants (RTI), et ce, même s'il n'a pas payé son loyer. Un locataire à qui le propriétaire a fait crédit pourrait recevoir un remboursement de l'Agence du revenu du Canada (ARC) et de Revenu Québec à titre de CTI et des RTI à l'égard de la TPS/TVH et de la TVQ qui n'ont jamais été payées au propriétaire. Bien que les propriétaires puissent se prévaloir des reports de paiement de la TPS/TVH et de la TVQ au 30 juin 2020, les économistes estiment que les problèmes de liquidités pourraient persister bien au-delà de la date du report et que les propriétaires pourraient devoir remettre des taxes que leurs locataires ne leur ont jamais versées.
Dans le pire des cas, si un propriétaire ne recevait jamais le paiement du locataire, il pourrait avoir le droit, au bout du compte, de réclamer la TPS/TVH et la TVQ à l'égard d'une créance irrécouvrable. En règle générale, il devrait alors démontrer qu'il a pris toutes les mesures raisonnables pour recouvrer les paiements de loyer et qu'il est évident que la créance est irrécouvrable. Entre-temps, le propriétaire devra verser les taxes en déboursant des fonds qu'il n'a pas reçus du locataire.
Ententes officielles de report de paiement de loyer
Pour se protéger des risques supplémentaires, les propriétaires devraient envisager d'officialiser par écrit toute entente conclue avec leurs locataires en vue de modifier ou d'annuler les modalités de paiement du bail initial. La précision des modalités régissant la perception des taxes et les obligations en matière de déclaration dans la nouvelle entente pourrait permettre aux propriétaires d'éviter de subir un risque supplémentaire indu à l'égard de la TPS/TVH et de la TVQ qui devaient être perçues en vertu des modalités de l'entente initiale.
Valeriya Lee, de BDO Law, mentionne qu'en plus des préoccupations liées à la TPS/TVH et à la TVQ, les propriétaires sont responsables de s'assurer d'avoir bien rédigé les ententes de report pour éviter les mécontentements découlant du bail. Les nouvelles modalités aident également à éviter qu'un locataire arrête simplement de payer son loyer dans l'espoir que le propriétaire ne puisse pas relouer les locaux. Elles montrent également la bonne foi et l'investissement du propriétaire dans la réussite et la santé financière de ses locataires. Le fait de ne pas entamer une discussion avec les locataires commerciaux à l'égard du report pourrait faire en sorte qu'ils quittent les locaux sans préavis et sans payer de pénalité, ce qui obligerait les propriétaires à engager de coûteuses poursuites pour percevoir les loyers et autres sommes non payés.
Utilisation du dépôt de garantie en contrepartie du montant à payer
Une autre solution temporaire que le propriétaire pourrait appliquer consiste à convenir d'utiliser le dépôt de garantie en guise de paiement de loyer. La TPS/TVH et la TVQ s'appliquent sur le dépôt de garantie uniquement lorsqu'il est utilisé en contrepartie du paiement de loyer par le propriétaire. Si le propriétaire utilise le dépôt en contrepartie du paiement de loyer, il pourrait devoir déclarer la TPS/TVH et la TVQ qui n'a jamais été recouvrée auprès du locataire. Dans ce cas, il doit s'assurer de percevoir les taxes applicables auprès du locataire.
Les propriétaires et les locataires ont tout intérêt à travailler ensemble et à convenir d'une entente de bonne foi pour se sortir de cette crise tout en évitant de subir des conséquences fiscales involontaires.
Les propriétaires qui envisagent de convenir des ententes de report de paiement de loyer doivent prendre les mesures appropriées pour éviter d'être tenus de verser des taxes que les locataires risquent de ne pas payer. Ils devraient également s'assurer de se protéger en faisant rédiger par un avocat compétent toute entente de report de paiement de loyer.
Nous pouvons vous aider. Pour discuter de votre situation, communiquez avec l'équipe des Services en taxes indirectes de BDO Canada. Vous pouvez également compter sur le soutien de BDO Law pour vous aider à rédiger des ententes de report officielles.
L'information présentée est à jour en date du 8 avril 2020.
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