Le chalet familial : conseils pour la planification successorale

Nos clients, Ronald et Suzanne, ont rencontré leur conseiller en fiscalité de BDO pour discuter de planification successorale relative au chalet familial. Ils souhaitent qu'il reste dans la famille après leur décès et aimeraient avoir un plan pour en transférer la propriété à leurs enfants. Ils veulent connaître les options qui s'offrent à eux, notamment le moyen le plus efficace sur le plan fiscal pour léguer le chalet à leurs enfants.

Ils sont propriétaires d'un chalet à Sainte-Agathe-des-Monts depuis près de 19 ans. Ils ont deux enfants d'âge adulte, Léa et Stéphane. Ronald et Suzanne possèdent également une maison à Montréal. Ronald, âgé de 68 ans, a récemment pris sa retraite et Suzanne, âgée de 66 ans, continue de travailler à temps partiel. Ils détiennent des placements qui, en plus de leurs autres sources de revenus, leur fournissent un revenu suffisant pour maintenir leur style de vie.

Possédez-vous un chalet au Canada que vous désirez léguer à vos enfants ou à d'autres membres de votre famille? Vous vous posez peut-être les mêmes questions que Ronald et Suzanne. Voici ce qu'ils ont appris à la suite de leur discussion avec leur conseiller de BDO.

Options avantageuses sur le plan fiscal en matière de planification successorale relative à un chalet

La situation de Ronald et Suzanne n'est pas hors du commun. Il arrive souvent que les propriétaires de chalet veuillent garder le bien au sein de la famille après leur décès. Malheureusement, en l'absence d'une planification rigoureuse, le transfert ou le don d'un chalet aux enfants ou à d'autres membres de la famille peut engendrer un fardeau fiscal imprévu.

Avant de décider de transférer ou donner le bien à leurs enfants, Ronald et Suzanne doivent en discuter avec eux pour savoir s'ils désirent en hériter. Ronald et Suzanne doivent également déterminer si le partage du chalet et son entretien pourraient être source de conflits entre Léa et Stéphane.

Si le transfert du chalet risque de menacer la relation entre Léa et Stéphane, il serait peut-être préférable pour Ronald et Suzanne d'envisager de vendre le bien à un acheteur non lié. Dans ce cas, le patrimoine restant généré à la suite de la vente après le décès de Ronald et Suzanne peut être divisé entre leurs deux enfants dans le cadre de la succession.

Si Ronald et Suzanne décident de transférer le chalet à leurs deux enfants, ils peuvent s'y prendre de plusieurs façons. Examinons les options possibles.

Utilisation d'une fiducie personnelle

Une fiducie sépare le contrôle et la gestion d'un actif de son droit de propriété. Le transfert du chalet dans une fiducie entre vifs, soit une fiducie créée du vivant de Ronald et Suzanne, peut leur permettre de transmettre le chalet à leurs enfants en tant que bénéficiaires de la fiducie. Par ailleurs, une fiducie entre vifs permettra à Ronald et Suzanne de continuer à profiter du chalet. En plus de l'avantage associé à la planification fiscale, le fait de détenir un chalet dans une fiducie entre vifs permet d'éviter les frais d'homologation au décès dans les provinces et territoires où de tels frais s'appliquent. Ces frais ne sont pas exigés parce qu'un bien détenu au sein d'une fiducie n'est pas considéré comme faisant partie de la succession d'un défunt.

Bien que le recours à une fiducie présente de nombreux avantages relatifs à la protection et au contrôle des actifs, il faut tenir compte de la taxe sur les logements sous-utilisés prélevée en vertu de la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés lorsque la fiducie possède des immeubles résidentiels situés au Canada.

Le cas échéant, la loi oblige le propriétaire en titre de l'immeuble, un fiduciaire dans certaines provinces, à produire chaque année une déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés. Une demande d'exemption de la taxe sur les logements sous-utilisés peut être présentée si tous les bénéficiaires de la fiducie sont des citoyens canadiens ou des résidents permanents du Canada aux fins de l'immigration; une déclaration doit malgré tout être produite. (Veuillez consulter nos articles intitulés Incidence de la taxe sur les logements sous-utilisés sur les propriétaires d'immeubles résidentiels au Canada et La taxe sur les logements sous-utilisés : éléments à prendre en compte pour les personnes morales, les sociétés de personnes et les fiducies canadiennes pour obtenir plus d'information sur la taxe et les déclarations à produire.)

Si la création d'une fiducie est envisagée principalement pour éviter les frais d'homologation, il faut alors comparer les économies réalisées aux frais engendrés par la production de la déclaration pour la taxe sur les logements sous-utilisés. Comme il est expliqué dans les articles mentionnés précédemment, bien que de nombreuses fiducies qui possèdent des immeubles sont exemptées de la taxe sur les logements sous-utilisés (qui constitue une taxe de 1 % sur la valeur de l'immeuble), cette exemption dépend de plusieurs facteurs. Veuillez consulter votre conseiller de BDO avant d'établir une fiducie pour détenir des biens immobiliers canadiens de façon à mieux comprendre les risques et les avantages d'une telle opération.

Si Ronald et Suzanne transfèrent le chalet dans une fiducie entre vifs, cela entraînera une disposition réputée à la juste valeur marchande à ce moment. Si la valeur de leur chalet a augmenté depuis qu'ils en ont fait l'acquisition, un gain en capital imposable sera probablement réalisé lors du transfert. Cependant, Ronald et Suzanne pourraient mettre une partie de ce gain en franchise d'impôt sur le revenu en utilisant l'exemption pour résidence principale.

Comme ils sont également propriétaires d'une résidence en ville, ils devront décider s'il est judicieux d'utiliser leur exemption pour résidence principale lors de la disposition réputée de leur chalet ou s'il est préférable d'attendre et de l'utiliser lors de la disposition de leur résidence en ville, ou encore de demander une exemption partielle lors de la disposition de chacune des propriétés. En effet, un seul de leurs biens peut être désigné comme résidence principale pour toutes les années où ils étaient propriétaires des deux biens. Par conséquent, pour déterminer les années pendant lesquelles, le cas échéant, ils désignent le chalet à titre de résidence principale, ils devront tenir compte de nombreux facteurs, dont le bien qui donnera lieu au gain en capital annuel moyen le plus élevé au cours de la période pendant laquelle ils en étaient propriétaires et le moment auquel ils s'attendent à ce que le gain en capital sur chaque bien sera déclenché aux fins de l'impôt.

Ronald et Suzanne doivent également garder à l'esprit qu'une disposition réputée du bien de la fiducie à sa juste valeur marchande aura lieu tous les 21 ans. Des impôts seront exigibles sur le gain accumulé à ce moment si la fiducie est toujours propriétaire du bien.

Pour éviter ces deux règles relatives à la disposition réputée, il est possible de transférer le chalet à une fiducie mixte au profit du conjoint (voir ci-dessous).

Lorsqu'il s'agit de déterminer l'utilité de recourir à une fiducie, il faut aussi tenir compte des nouvelles exigences de déclaration des fiducies entrant en vigueur pour les exercices terminés à compter du 31 décembre 2023. En effet, les fiducies sont tenues de produire une déclaration annuelle de fiducie T3 auprès de l'Agence du revenu du Canada qui contient des renseignements personnels détaillés sur le constituant, les fiduciaires, les bénéficiaires et toutes les autres personnes pouvant influencer les décisions du fiduciaire en matière d'affectation du revenu ou des capitaux de la fiducie. Pour obtenir de plus amples renseignements, consultez notre article intitulé Nouvelles exigences en matière de déclaration pour les fiducies.

Exemption pour résidence principale dans le cas des immeubles détenus dans une fiducie

• les fiducies en faveur de soi-même, les fiducies au profit du conjoint (entre vifs ou testamentaires), les fiducies mixtes au profit du conjoint ou certaines autres fiducies au profit exclusif du constituant au cours de la vie de celui-ci;
• les fiducies admissibles pour personne handicapée, sous réserve de certaines conditions;
• les fiducies pour orphelin (le bénéficiaire déterminé est un enfant mineur dont les deux parents sont décédés).

Dans le cas des fiducies personnelles qui ne sont plus considérées comme des fiducies admissibles après 2016, mais qui ont été établies avant 2016, des dispositions créant des droits acquis permettent d'appliquer l'exemption pour résidence principale sous certaines conditions, et ce, seulement à l'égard des gains accumulés sur les biens jusqu'au 31 décembre 2016. Lorsqu'un bien est aliéné à compter de 2017, les gains accumulés à compter du 31 décembre 2016 ne sont pas admissibles à une exemption pour résidence principale.

Fiducie mixte au profit du conjoint

Puisque Ronald et Suzanne sont tous deux âgés de plus de 65 ans, ils seront en mesure de transférer leur titre de propriété à une fiducie mixte au profit du conjoint sans que les règles relatives à la disposition réputée s'appliquent.

Les modalités de la fiducie devront stipuler qu'ils ont droit à l'usage et à la jouissance du chalet. Léa et Stéphane seront également nommés bénéficiaires du capital de la fiducie. Lorsque Ronald et Suzanne décéderont, leurs enfants deviendront propriétaires du chalet et une disposition réputée du chalet sera dès lors réalisée. La fiducie paiera ensuite l'impôt sur toute augmentation de valeur au-delà du prix de base rajusté (PBR) du chalet.

Puisqu'une fiducie mixte au profit du conjoint est admissible aux fins de l'exemption pour résidence principale, sous réserve du respect d'autres critères, la fiducie peut se prévaloir de l'exemption pour résidence principale, le cas échéant, pour réduire l'impôt sur les gains accumulés réalisés au décès du dernier époux.

Fiducie testamentaire

Pour transférer la propriété du chalet à leurs enfants après leur décès, Ronald et Suzanne pourraient faire appel à une fiducie testamentaire, soit une fiducie créée au moment du décès.

Au décès du premier époux, le chalet pourra être transféré directement à l'époux survivant (ou à la fiducie testamentaire au profit de l'époux) en franchise d'impôt. Lorsque le second époux décédera, le chalet sera réputé avoir été aliéné à sa juste valeur marchande et la succession (ou la fiducie au profit de l'époux) versera l'impôt sur le gain en capital accumulé. S'il y avait un gain imposable au décès, l'exemption pour résidence principale pourrait être utilisée pour mettre en franchise d'impôt la totalité ou une partie de ce gain, le cas échéant. Après le décès, le chalet serait un actif de la fiducie testamentaire, dont les enfants du couple sont bénéficiaires.

Toutefois, le recours à une fiducie testamentaire pourrait être moins avantageux sur le plan fiscal que le transfert de la propriété du chalet aux enfants au décès. En effet, la fiducie n'est pas admissible à l'exemption pour résidence principale. Par conséquent, tout gain accumulé sur le bien entre le moment de son transfert à la fiducie et sa vente éventuelle est entièrement imposable au sein de la fiducie. Dans ce cas, il pourrait être plus avantageux de transférer le bien à Léa et Stéphane après le décès du dernier parent plutôt qu'à une fiducie testamentaire, à moins que le couple n'ait des motifs autres que fiscaux pour empêcher ses enfants de posséder directement le chalet, notamment la protection du bien contre des créanciers ou en cas de rupture du mariage.

Si Ronald et Suzanne décident de léguer le chalet à Léa et Stéphane après leur décès en utilisant une fiducie testamentaire, ils pourraient envisager de souscrire une police d'assurance vie pour payer les impôts qui deviendront exigibles pour la fiducie au moment de la disposition réputée au décès.

Propriété conjointe avec droit de survie

Ronald et Suzanne auraient aussi l'option de transférer le chalet directement à leurs enfants de leur vivant. Pour ce faire, ils peuvent transférer le titre de propriété en propriété conjointe avec droit de survie. Lorsque l'un des propriétaires décède, le chalet est tout simplement transféré à l'autre ou aux autres copropriétaires, contournant ainsi potentiellement le transfert à la succession et évitant de ce fait les frais d'homologation. Au Québec, le concept de copropriété indivise, d'usufruit ou de droit d'usage peut être utilisé. Il est à noter que l'usufruit et le droit d'usage ont un traitement analogue à celui des fiducies aux fins de l'impôt.

Le transfert d'un chalet en une propriété conjointe (ou, en droit civil québécois, en copropriété indivise) constituera une disposition partielle aux fins de l'impôt et déclenchera généralement la réalisation d'un gain en capital si la valeur de la propriété a augmenté. Le transfert de propriété à votre conjoint fait toutefois exception à cette règle.

L'exemption pour résidence principale peut entraîner des répercussions futures lorsque l'on se prévaut de cette option. De plus, conclure une entente de propriété conjointe avec leurs enfants entraînera des implications juridiques et d'autres natures pour Ronald et Suzanne, puisqu'ils ne seront plus les seuls propriétaires du bien.

Vente du chalet aux enfants

Ronald et Suzanne peuvent aussi envisager de vendre le chalet à leurs enfants de leur vivant. Dans ce cas, la vente entraînera une disposition aux fins de l'impôt sur le revenu. Le gain en capital est calculé en fonction de la juste valeur marchande du bien, peu importe le prix de vente réel, puisque la vente est considérée comme ayant eu lieu entre parties ayant un lien de dépendance. Si Ronald et Suzanne vendent le chalet à leurs enfants à un prix inférieur à la juste valeur marchande, ils paieront quand même l'impôt comme s'ils avaient reçu la juste valeur marchande en contrepartie, et le prix de base rajusté de leurs enfants sera tout de même égal au montant qu'ils ont versé, ce qui pourrait entraîner une double imposition.

Ronald et Suzanne pourraient également envisager de répartir en parts égales le gain réalisé avec la vente sur cinq ans, ce qui pourrait leur permettre d'utiliser la provision pour gains en capital. De cette façon, ils pourraient étaler l'imposition du gain en capital sur plusieurs années plutôt que d'avoir à payer l'impôt sur l'ensemble du gain dans une année.

BDO peut vous aider à comprendre les différentes possibilités

Il existe de nombreuses possibilités pour qu'un chalet reste dans la famille et que les générations futures puissent en profiter. Bien que ce ne soit pas toujours facile, le transfert ou le don d'un chalet à vos enfants ou aux membres de votre famille, tant sur le plan émotionnel que financier, contribuera largement à assurer une transition en douceur.

Discutez avec votre conseiller de BDO si vous songez à transférer votre chalet ou votre propriété de vacances à vos enfants ou à des membres de votre famille.