Conséquences pour les particuliers des propositions fiscales en matière de logement prévues dans le budget fédéral de 2022

Malgré les récentes baisses, les prix de l'immobilier au Canada ont augmenté de manière importante au cours des dernières années, et ce, à un rythme supérieur aux augmentations salariales.

Bien que la question des logements abordables soit complexe et qu'il n'existe pas de solution facile, les nouvelles mesures fiscales proposées par le gouvernement fédéral dans son budget de 2022 pourraient offrir un certain allégement aux Canadiens, qui sont nombreux à vouloir en connaître les conséquences.

Dans cet article, nous examinons cinq propositions fiscales relatives au logement et leurs conséquences pour les contribuables. À l'exception de l'augmentation de la limite des dépenses annuelles du Crédit d'impôt pour l'accessibilité domiciliaire (« CIAD »), ces propositions législatives ont été publiées le 3 novembre 2022, mais n'ont pas encore été adoptées.

Nouveau compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (« CELIAPP »)

La plus audacieuse de ces mesures est l'instauration d'un nouveau compte enregistré, le CELIAPP. Les propriétaires d'une première propriété pourraient y cotiser un montant maximal de 40 000 $ au cours de leur vie et de 8 000 $ par an. Cela signifie que le plafond de cotisation à vie pourrait être atteint en l'espace de seulement cinq ans, à compter de 2023. Il devrait être possible d'ouvrir un CELIAPP à partir d'avril 2023.

À l'instar du compte d'épargne libre d'impôt (« CELI »), les revenus de placement générés par les fonds cotisés au CELIAPP seraient non imposables. Contrairement au CELI, les cotisations directes au CELIAPP seraient déductibles d'impôt. Cette déduction d'impôt serait permise pour les cotisations versées au cours de l'année civile, ou avant le début de l'année civile lorsqu'il s'agit de cotisations admissibles reportées.

Aperçu du régime

Après l'ouverture d'un CELIAPP, le plafond annuel de cotisation est fixé à 8 000 $. Si le plafond de 8 000 $ n'est pas atteint au cours d'une année donnée, le montant inutilisé sera reporté. Par exemple, un particulier qui cotise un montant de 5 000 $ en 2023 pourrait cotiser un montant de 11 000 $ en 2024, puisque les 3 000 $ non cotisés en 2023 seraient ajoutés au plafond de cotisation annuelle de 8 000 $ en 2024. Toute cotisation qui dépasse le montant autorisé pour une année donnée sera assujettie à un impôt de 1 % par mois sur l'excédent.

Tout particulier admissible doit remplir les conditions suivantes :

• Être âgé d'au moins 18 ans;
• Être un résident du Canada;
• Ne pas détenir une propriété occupée à titre de résidence principale (au Canada ou ailleurs) dans laquelle le particulier, son époux ou son conjoint de fait a vécu à un moment ou un autre au cours de l'année où le CELIAPP a été ouvert ou au cours des quatre années civiles précédant son ouverture (excepté dans les 30 jours suivant un retrait admissible).

Tout retrait effectué à partir d'un CELIAPP en vue d'acheter une propriété admissible serait considéré comme un retrait admissible non imposable. En revanche, tout retrait (par opposition à un transfert) effectué à d'autres fins serait imposable, sous réserve de certaines exceptions visant à compenser une cotisation versée en trop.

Le CELIAPP prendra la forme d'une fiducie enregistrée établie par une institution financière au Canada. Toute institution financière qui peut émettre des régimes enregistrés d'épargne-retraite (« REER ») et des CELI pourra émettre des CELIAPP. Les sociétés de fiducie canadiennes, les compagnies d'assurance-vie, les banques et les caisses populaires sont considérées comme des institutions financières. Dans cet article, celles-ci seront désignées par le terme « émetteur ».

Un particulier peut cotiser au régime et déduire le montant de la cotisation au cours d'une année subséquente (en d'autres termes, la déduction n'a pas à être réclamée dans l'année de la cotisation).

Aucune cotisation ne peut être versée à un CELIAPP après le 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle se produit le premier des événements suivants :

• Il s'est écoulé 14 ans depuis la date d'ouverture du régime;
• Le particulier atteint l'âge de 70 ans;
• Le premier retrait admissible est effectué.

Achats de propriété admissible

Une propriété admissible s'entend d'une unité d'habitation, comme une maison, une maison en rangée ou une unité en copropriété, située au Canada. Une part dans une société coopérative d'habitation qui confère au contribuable le droit de posséder une unité d'habitation située au Canada et d'y détenir une participation directe serait également admissible. Toutefois, une part qui ne confère que le droit de location dans l'unité d'habitation ne serait pas admissible.

Retraits admissibles

En plus de l'exigence selon laquelle le titulaire du CELIAPP ne doit pas avoir été propriétaire d'une propriété dans laquelle il a vécu à un moment ou un autre au cours des quatre années civiles précédant le retrait ou à un moment ou un autre au cours de la période de l'année civile précédant le retrait (excepté dans les 30 jours suivant le retrait admissible), il faut porter une attention particulière au moment du retrait. Les nouveaux propriétaires peuvent effectuer des retraits dans les 30 jours suivant l'acquisition de leur habitation. Le titulaire du régime qui effectue un retrait avant l'achat d'une propriété doit avoir une entente écrite d'achat ou de construction d'une propriété admissible avant le 1^er octobre de l'année suivant l'année du retrait et avoir l'intention de faire de la propriété admissible sa résidence principale dans l'année suivant son achat ou sa construction.

Pour être admissible, le retrait doit être effectué par un particulier admissible en vue d'acheter une propriété admissible. De plus, le titulaire doit avoir présenté à son émetteur de CELIAPP une demande écrite dans la formule prescrite indiquant l'emplacement de la propriété admissible. Le particulier doit avoir l'intention d'utiliser la propriété comme résidence principale et doit avoir commencé à le faire ou avoir l'intention de le faire au plus tard un an après l'achat.

Si un retrait non admissible est effectué, l'institution financière, en tant que fiduciaire du régime, sera tenue de percevoir et de verser la retenue d'impôt sur ledit retrait, à la façon du traitement qui s'applique aux retraits imposables d'un REER.

En outre, les retraits non admissibles ne rétabliraient ni le plafond annuel de cotisation ni le plafond à vie de cotisation.

Placements

Des règles seront mises en place afin d'interdire les placements au titre du CELIAPP effectués dans des entités avec lesquelles le titulaire du compte a un lien de dépendance, ainsi que les placements effectués dans certains actifs, comme les biens-fonds, les actions de sociétés privées et les parts principales de sociétés de personnes. Les placements dans des titres cotés en bourse seraient appropriés.

La Loi de l'impôt sur le revenu prévoit, pour les autres régimes enregistrés, des impôts et des amendes en cas de placements non admissibles, de placements interdits ou d'avantages involontaires. Ces règles s'appliqueraient également au CELIAPP.

Décès du titulaire du régime

Si un particulier est titulaire d'un CELIAPP à la date de son décès, son époux ou conjoint de fait devient titulaire du régime si celui-ci avait été désigné à titre de successeur par le particulier et s'il satisfait aux critères d'admissibilité du CELIAPP. Il est également possible de transférer les actifs détenus dans le CELIAPP du défunt vers le REER ou le fonds enregistré de revenu de retraite (« FERR ») de l'époux ou du conjoint de fait avant la fin de l'année suivant le décès. Si aucune de ces options ne s'applique, les actifs détenus dans le CELIAPP seront versés au bénéficiaire du régime et seront imposables.

Transferts vers des régimes enregistrés

Selon la proposition législative, le titulaire d'un CELIAPP serait autorisé à en transférer les fonds vers un REER ou un FERR sans conséquence fiscale dans la mesure où il en est également rentier. Toutefois, il semblerait que le transfert devrait avoir lieu avant le 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle se produit le premier des événements suivants : le particulier atteint l'âge de 70 ans; il s'est écoulé 14 ans depuis l'ouverture du CELIAPP; un retrait admissible a été effectué. Il convient de noter qu'une fois que le régime atteint sa durée de vie maximale, celui-ci est fermé et la juste valeur marchande de ses actifs devient imposable.

Un tel transfert n'aurait aucune incidence sur le plafond de cotisation au REER, ce qui pourrait constituer un avantage pour tout particulier qui souhaite cotiser à un CELIAPP, mais qui hésite entre une cotisation à ce régime et une cotisation au REER.

En d'autres termes, un contribuable pourrait d'abord cotiser à un CELIAPP et, s'il n'achète pas de propriété avec les fonds, transférer l'argent vers un REER sans subir de conséquences fiscales. Tout retrait subséquent du REER ou du FERR serait imposable de la même manière que les autres retraits du REER ou du FERR.

La proposition prévoit également une certaine marge de manœuvre quant au transfert de fonds entre un REER et un CELIAPP. Par exemple, s'il y a des fonds dans un REER, ceux-ci pourraient être transférés vers un CELIAPP sur une période de cinq ans afin de bénéficier d'une somme de 40 000 $ non imposable pour l'achat d'une propriété. Si des fonds d'un REER sont transférés vers un CELIAPP, le plafond de cotisation du REER ne sera pas rétabli.

Dans certaines situations, il pourrait être judicieux de transférer des fonds d'un REER vers un CELIAPP afin d'acheter une propriété puisque les retraits depuis le CELIAPP sont libres d'impôt et ne nécessitent pas d'être remboursés. Bien que les fonds d'un REER utilisés dans le cadre d'un Régime d'accession à la propriété (« RAP ») puissent être retirés en une seule fois, ceux-ci ne peuvent être transférés vers un CELIAPP qu'à raison de 8 000 $ par année. Il est important de noter que les fonds transférés d'un REER vers un CELIAPP sont compris dans le plafond annuel de 8 000 $. Par exemple, si une cotisation de 4 000 $ a été versée dans un CELIAPP au cours d'une année, il serait possible de transférer jusqu'à un maximum de 4 000 $ d'un REER cette même année, à moins que des droits de cotisation n'aient été reportés.

Une exception à cette règle générale permet d'effectuer un transfert à l'abri de l'impôt d'un REER vers un CELIAPP lorsque les fonds sont transférés à partir d'un compte REER conjoint. Il n'est pas possible d'effectuer un transfert à partir d'un REER conjoint si des cotisations y ont été versées au cours de l'année d'imposition ou dans l'une des deux années précédentes.

Les fonds d'un REER peuvent aussi être utilisés pour l'achat d'une première propriété dans le cadre du RAP. Le RAP, qui existe depuis de nombreuses années, permet à un acheteur de retirer jusqu'à 35 000 $ de son REER sous la forme d'un prêt afin d'acheter une propriété. Cet emprunt doit être remboursé dans le REER sur une période de 15 ans ou être imposé comme un retrait sur une telle période.

Il semblerait qu'un particulier ne puisse utiliser que les fonds d'un CELIAPP ou que les fonds d'un REER (dans le cadre du RAP) pour acheter une propriété. Dans une version précédente de la proposition législative, le recours au CELIAPP restreignait l'utilisation du RAP. Or, cette restriction ne figure plus dans la proposition législative actuelle.

Autres commentaires

La proposition législative prévoit des règles détaillées sur ce qu'il adviendrait des comptes CELIAPP en cas de rupture du mariage, de décès ou de perte du statut de résident du titulaire du compte. En outre, la proposition législative prévoit que les intérêts sur les sommes empruntées pour cotiser au CELIAPP ne seraient pas déductibles, et que si les actifs d'un CELIAPP sont donnés en garantie d'un prêt, la valeur totale de ces actifs donnés en garantie serait imposée comme un revenu.

Chaque particulier devra déterminer les avantages que pourrait lui procurer un CELIAPP. Ce régime peut également représenter une occasion pour un parent d'aider son enfant adulte à épargner pour une première propriété. Le parent ne pourrait pas cotiser directement au CELIAPP ouvert par son enfant et bénéficier d'une déduction fiscale, mais il pourrait faire don des fonds à son enfant, qui pourrait ensuite les utiliser pour cotiser au CELIAPP. L'enfant bénéficierait alors de la déduction fiscale. De la même manière, un particulier pourrait faire don de ses fonds à son conjoint pour que celui-ci les cotise à son CELIAPP sans avoir à se préoccuper des règles d'attribution, puisqu'une exception spécifique est prévue à cet effet dans la proposition législative.

Crédit d'impôt pour la rénovation d'habitations multigénérationnelles (« CIRHM »)

De nombreuses personnes âgées souhaitent posséder leur propre habitation et conserver autant que possible leur indépendance. Il arrive que certaines familles rénovent leur maison pour y construire un logement accessoire ou une habitation à même la garçonnière de leur enfant adulte dans lequel leur parent âgé peut habiter. Il s'agit d'une des situations pour lesquelles le CIRHM pourrait être utile.

Le CIRHM proposé serait un crédit remboursable équivalant à 15 % des dépenses admissibles engagées dans le cadre de travaux de rénovation admissibles, pouvant atteindre 50 000 $. Les dépenses admissibles doivent être payées après le 31 décembre 2022 et être liées à des services fournis ou à des biens acquis après cette date. Une rénovation admissible s'entend de travaux de rénovation destinés à créer un deuxième logement afin de permettre à une personne admissible (un aîné ou une personne handicapée) de vivre avec un proche admissible. Le logement secondaire doit être un logement à part entière et doit comprendre une entrée privée, une cuisine, une salle de bain et un espace où dormir. Il peut être nouvellement construit ou être créé à partir d'un espace habitable existant qui ne remplissait pas déjà les conditions pour être un logement secondaire. Certaines dépenses ne seraient pas admissibles au crédit, comme les dépenses liées aux travaux habituels de réparation ou d'entretien, aux électroménagers, aux appareils électroniques de divertissement et à l'entretien ménager ainsi que les coûts de financement engagés dans le cadre des travaux de rénovation. L'habitation admissible doit être située au Canada.

Les personnes âgées de 65 ans ou plus ou les adultes plus jeunes admissibles au crédit d'impôt pour personnes handicapées sont considérés comme des personnes admissibles.

Un proche admissible pourrait être un adulte qui est un parent, un grand-parent, un enfant, un petit-enfant, un frère, une sœur, une tante, un oncle, une nièce ou un neveu de la personne admissible ou l'époux ou le conjoint de fait de l'une de ces personnes.

Pourvu qu'ils résident ordinairement, ou prévoient de résider ordinairement, dans un logement admissible dans les douze mois après la fin de la période de rénovation, le proche admissible, la personne admissible et l'époux ou le conjoint de fait de la personne admissible peuvent réclamer le crédit d'impôt. Lorsqu'un ou plusieurs demandeurs présentent une demande, le total de tous les montants demandés ne doit pas dépasser 50 000 $.

Une seule rénovation admissible pourrait être réclamée à l'égard d'une personne admissible durant sa vie.

Des règles particulières s'appliquent dans les cas où les dépenses admissibles sont engagées par une fiducie dont la personne admissible est bénéficiaire.

Selon la proposition, ce crédit s'appliquerait pour les années d'imposition 2023 et suivantes à l'égard des travaux effectués et payés ou des biens acquis à compter du 1^er janvier 2023.

Crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation

Les acheteurs d'une première habitation peuvent actuellement obtenir un crédit d'impôt non remboursable de 5 000 $, offrant un allégement fiscal de 15 % ou de 750 $. Les changements proposés viendront doubler ce crédit pour le faire passer à 10 000 $, ce qui fournirait un allégement fiscal pouvant atteindre 1 500 $. Cette mesure s'appliquerait à l'achat d'une habitation admissible effectué à compter du 1^er janvier 2022.

Crédit d'impôt non remboursable pour l'accessibilité domiciliaire (« CIAD »)

Le budget proposait également de doubler un autre crédit d'impôt existant lié à l'habitation. Le CIAD offre un crédit d'impôt non remboursable de 15 % sur des dépenses admissibles relativement à la rénovation domiciliaire.

Dans le cadre de ce crédit, les dépenses sont admissibles lorsqu'elles visent la rénovation ou la modification d'une habitation pour permettre à un adulte âgé de 65 ans et plus d'accéder plus facilement à l'habitation ou de réduire le risque qu'il se blesse à l'intérieur de l'habitation. Une personne adulte admissible au crédit d'impôt pour personnes handicapées ou une personne qui subvient aux besoins d'une personne handicapée peut également réclamer le crédit pour ces types de rénovations admissibles.

La proposition budgétaire a doublé le plafond des dépenses annuelles pour le faire passer à 20 000 $, ce qui fournit un allégement fiscal pouvant atteindre 3 000 $. Cette disposition a été adoptée plus tôt en 2022 et s'applique aux dépenses engagées en 2022 ou au cours des années d'imposition ultérieures.

Règle sur les reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels

Les règles fiscales canadiennes font la distinction entre les gains en capital, qui ne sont actuellement imposables qu'à 50 %, et les revenus, qui sont entièrement imposables. L'exemption relative à la résidence principale est une disposition de la législation fiscale canadienne qui prévoit une exonération d'impôt relativement au gain tiré de la vente d'une résidence répondant à la définition de résidence principale.

Le gouvernement s'inquiète que des particuliers qui achètent des biens immobiliers, y compris des biens de location, dans l'intention de les revendre rapidement déclarent à tort les profits tirés de leurs reventes comme des gains en capital, ou dans certains cas, comme des gains exempts d'impôt en revendant ces propriétés à titre de résidences principales, au lieu de les déclarer comme des revenus tirés d'une entreprise devant être entièrement imposables.

Pour remédier à cette situation, dans le cadre des changements proposés, les reventes de biens immobiliers situés au Canada et détenus par le contribuable depuis moins de 365 jours consécutifs seraient traités comme un revenu tiré d'une entreprise, sauf si le contribuable se trouve dans certaines situations qui seraient indépendantes de sa volonté (comme un décès, une rupture du mariage, l'ajout de membres de la famille, une invalidité, un changement de lieu de travail et une insolvabilité). En vertu de la règle proposée, le bien revendu est réputé être un inventaire et non une immobilisation du contribuable. Dans le cadre de la nouvelle règle de présomption, la revente du bien ne serait pas admissible au taux d'inclusion de 50 % des gains en capital, l'exemption pour résidence principale ne serait pas applicable et toute perte autre qu'en capital qui en résulterait serait refusée.

La mesure s'appliquerait à l'égard des biens immobiliers résidentiels vendus à compter du 1^er janvier 2023.

BDO peut vous aider

Les fiscalistes de BDO peuvent vous aider à évaluer les avantages que représentent ces changements potentiels pour vous ou les membres de votre famille.