Le facteur fiscal 2011 - 03
Propriétés de vacances aux états-unis
 |
Ce que beaucoup d’investisseurs canadiens ne réalisent pas est que la possession de biens immobiliers aux États-Unis peut causer quelques maux de tête fiscaux, surtout si l’immeuble est loué |
Lors d’un récent séjour aux États-Unis, vous avez peut-être été tenté d’explorer les propriétés à vendre dans la région. Vous avez peut-être même pensé : « Ne serait-il pas génial d’avoir ici notre propre résidence secondaire? Nous prévoyons revenir à chaque année. Et l’emplacement est si beau que nous pourrions aussi la louer en notre absence! »
Vous ne seriez pas seul. Depuis des années, des Canadiens achètent leur propre place au soleil. La récente baisse des valeurs immobilières aux États-Unis et l’appréciation du dollar canadien en ont fait un événement plus fréquent au cours des deux dernières années.
Ce que beaucoup d’investisseurs canadiens ne réalisent pas est que la possession de biens immobiliers aux États-Unis peut causer quelques maux de tête fiscaux, surtout si l’immeuble est loué.
Cet article explorera les responsabilités fiscales découlant de la location et de la vente de telles propriétés. Si un Canadien possède des biens immobiliers américains au décès, l’impôt successoral américain peut devenir un problème. Afin d’en apprendre davantage au sujet de l’impôt successoral américain pour les Canadiens, voir le texte « Mise à jour de l’impôt successoral américain » dans cette édition du Facteur fiscal. Ces deux articles supposent que l’investisseur canadien est un résident Canadien aux fins de l’impôt et qu’il n’est pas citoyen américain ou détenteur d’une carte verte.
Revenus locatifs américains
Si vous décidez de louer votre résidence secondaire aux États-Unis, votre revenu locatif brut sera soumis à l’impôt américain. En tant que résident canadien, vous serez également soumis à l’impôt canadien sur le revenu locatif net.
Examinons l’impôt américain d’abord : les loyers perçus sont soumis à des retenues d’impôt à la source de 30 % que les locataires sont tenus de déduire et de verser à l’IRS, même si les locataires sont des Canadiens ou d’autres non-résidents des États-Unis. C’est un taux fixe d’impôt prélevé sur les loyers bruts. Cependant, si des frais sont associés à la location de votre immeuble américain (comme des intérêts, des taxes foncières, des services publics, des frais de copropriété, un agent de location et des frais de nettoyage), vous pouvez choisir d’être imposé sur les revenus locatifs nets aux taux d’imposition progressifs, plutôt qu’au taux fixe de 30 % sur le loyer brut. Dans de nombreux cas, l’impôt sur le loyer net sera bien moindre que l’impôt sur le loyer brut.
Pour faire ce choix, vous devez déposer dans les délais prescrits une déclaration de revenus américaine pour chaque année où l’immeuble est loué. Les impôts retenus et versés sur le loyer brut seront appliqués à votre dette fiscale nette des États-Unis et, si l’impôt net est inférieur à l’impôt retenu, vous pourrez obtenir un remboursement de l’excédent. Si les délais et les exigences de déclaration ne sont pas respectés, le droit de déclarer le revenu net peut vous être refusé, ce qui vous exposerait à un impôt de 30 % sur votre revenu locatif brut.
Lorsque vous produisez votre déclaration de revenus américaine, vous devrez obtenir un numéro d’identification de contribuable pour un particulier (ITIN) si vous n’en possédez pas déjà un, ou si vous n’avez pas de numéro de sécurité sociale américain. Consultez votre conseiller BDO pour plus de détails.
Selon l’État où votre propriété est située, vous pourriez aussi avoir à déclarer les revenus locatifs gagnés à l’État. Par exemple, la Floride et le Texas ne prélèvent pas d’impôts d’État, alors que l’Arizona et la Californie en prélèvent. La production de déclarations de revenus d’État peut augmenter la complexité de vos obligations de déclaration de revenus. Toutefois, si des impôts sont dus à l’État, ces derniers donneront droit à des crédits ou à des déductions au Canada.
Si vous utilisez également la propriété pour vous-même ou si vous permettez à des amis ou à des parents d’y séjourner sans payer le tarif de loyer en vigueur, les frais que vous pourrez déduire dans le calcul du revenu locatif net imposable aux fins fiscales canadiennes et américaines devront être répartis correctement entre frais de location et dépenses personnelles.
En tant que résident canadien, vous devez déclarer aux autorités canadiennes le revenu locatif brut reçu de votre propriété de vacances située aux États-Unis. Certains frais admissibles peuvent être déduits au Canada. Si un impôt payable canadien résulte d’un bénéfice net sur le revenu locatif américain, vous pourriez appliquer l’impôt fédéral américain et l’impôt de l’État comme un crédit d’impôt applicable à l’encontre de l’impôt canadien. Lorsqu’il existe un impôt américain, mais pas d’impôt canadien (en raison des différences dans les systèmes fiscaux des deux pays), l’impôt américain peut être déduit comme une dépense plutôt qu’un crédit d’impôt. Bien que les dépenses qui peuvent être déduites soient similaires dans les deux pays, il existe des différences, en particulier lorsqu’il s’agit de réclamer la dépréciation. Votre conseiller BDO peut vous aider avec ces déclarations de revenus.
Si l’immeuble locatif américain coûte 100 000 $ ou plus en monnaie canadienne ou, si le coût de l’immeuble locatif américain et le coût des autres actifs de placement non canadiens, comme les titres négociables, sont de 100 000 $ ou plus (en dollars canadiens), vous êtes tenus de vous conformer aux exigences d’obligations d’information étrangères (formulaire T1135). Pour de plus amples renseignements, adressez-vous à votre conseiller de BDO.
Vente de la propriété
Quand vient le temps de vendre la propriété, voici quelques éléments auxquels il faut penser :
- La vente de la propriété doit être déclarée aux fins de l’impôt du Canada et des États-Unis, même s’il n’y a pas de gain sur la vente de la propriété, et même si l’immeuble a été détenu pour une utilisation personnelle et qu’il n’a pas été loué;
- Pour déterminer s’il y a un gain aux fins de l’impôt américain, le calcul doit être effectué en dollars américains et selon les principes fiscaux américains;
- Pour déterminer s’il y a un gain aux fins de l’impôt canadien, le calcul doit être fait en dollars canadiens et selon les principes fiscaux canadiens. Le profit ou la perte aux fins fiscales canadiennes seront différents en raison des différences dans les taux de change entre la date d’achat et la date de vente. Ainsi, si aucun gain ou même une perte résulte de la vente de la propriété lorsque le calcul est effectué en devise américaine, il peut y avoir un gain de change à déclarer au Canada;
- S’il y a une perte au Canada, mais pas aux États-Unis, et si la propriété est considérée comme un bien à usage personnel au Canada, la perte n’est pas déductible et les impôts américains ne peuvent pas être utilisés comme crédit d’impôt;
- Avant de vendre une propriété aux États-Unis, obtenez des conseils quant à savoir s’il y aura une retenue d’impôt américain sur la vente puisque la loi américaine exige une retenue à un taux actuel de 10 % du prix de vente brut, lorsqu’un non-résident vend des biens immobiliers américains. Il y a, cependant, une exonération de retenue à la source si le bien est vendu pour 300 000 $ américains ou moins, et si la propriété est utilisée par l’acquéreur comme une résidence. Afin de répondre au test « d’utilisation comme résidence », l’acheteur doit avoir des plans précis de résider à la propriété en conformité avec les règles de l’IRS;
- Si la propriété est sujette à la retenue d’impôt américain au moment de la vente, des mesures peuvent être prises pour réduire la retenue à ce moment, passant de 10% du prix de vente au montant d’impôt réel estimé découlant de la vente. Cependant, ces mesures doivent être prises en temps opportun avant la vente;
- Si la propriété n’a pas été louée, vous devrez obtenir un numéro d’identification de contribuable pour un particulier (ITIN) si vous n’en possédez pas déjà un, ou si vous n’avez pas de numéro de sécurité sociale américain. Vous devez l’obtenir avant ou au moment de la vente de telle sorte que la retenue peut être portée au bon compte;
- Si la propriété est détenue conjointement entre les époux, une déclaration de revenus distincte doit être faite pour chaque copropriétaire dans chaque pays. Même si les États-Unis permettent aux conjoints de produire des déclarations communes, les non-résidents doivent produire des déclarations distinctes;
- L’impôt de l’État peut s’appliquer sur la vente en fonction de l’État où votre propriété est située; vous pouvez aussi avoir à déclarer la vente de la propriété à l’État et à lui soumettre des retenues d’impôt d’État au moment de la vente (en Californie par exemple);
- S’il y a un gain à la vente dans les deux pays, les États-Unis ont le privilège d’imposer de façon prioritaire le gain, ce qui signifie que tout impôt américain, qu’il soit fédéral, d’État ou local, le cas échéant, aura préséance sur l’impôt canadien. Cet impôt pourra ensuite être réclamé à titre de crédit contre tout impôt canadien et provincial résultant de la vente. Le crédit d’impôt au Canada sera limité au moindre de l’impôt américain (fédéral et d’état combiné) ou de l’impôt canadien sur les revenus de sources américaines.
Votre conseiller BDO peut vous aider à répondre à vos questions sur l’achat des biens immobiliers aux États-Unis.
Rubrique suivante : Mise à jour de l’impôt successoral américain
Télécharger ce numéro du Facteur fiscal
